TAŞKIN YAPILAR (Alıntıdır)
TMK. md.
725/II’deeki koşullar gerçekleştiğinde komşu araziye taşan ninşaatın,
taşan kısmının mülkiyeti, ana inşaatın üzerinde yapıldığı arzın malikine
ait olur. Başka bir anlatımla, taşan inşaat, üzerine taştığı arsanın
değil, ana inşaatın yapıldığı arsanın ayrılmaz parçası sayılır. Mu
maddede iki konu düzenlenmiştir: a) Taşkın inşaatı yapanın taşılan komşu
arazisinde aynî bir hakka dayanması. b) Taşılan arsa malikinin taşkın
inşaata katlanma yükümlülüğü[1].
Taşkın
yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının
bütünlüğünü korumak amacıyla yasa koyucu Medeni Kanunun 722, 723, 724
ncü maddelerinde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş,
bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır.
Böyle bir
irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten
başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve
koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan
kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı
kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin
kendisine devredilmesini isteyebilir.
Taşkın
yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle Medeni
Kanunun 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen "üst toprağa bağlıdır"
kuralına ayrıcalık getirilmiş taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda
inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması halinde taşan
kısım, taşılan taşınmazın değil, anayapının bulunduğu taşınmazın
tamamlayıcı parçası sayılmış, tecavüz edilen kısım üzerinde yapı maliki
yararına irtifak hakkı tanınmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki taşkın
yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette
bağlı olan esaslı yapılardır. Başka bir anlatımla taşan yapının
tamamlayıcı parça "mütemmim cüz" niteliğinde olması gerekir. Onun,
taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı
aşması arasında madde hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur.
Medeni
Kanunun 725. maddesinin uygulanabilmesini haklı gösterecek en önemli
koşul yapı malikinin iyiniyetli olmasıdır. Bu maddede iyi niyetin tanımı
yapılmamışsa da aynı kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif
iyiniyettir. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni
göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmesi veya bilecek durumda
olmaması yahut sınırı aşmasında yasa korunabilecek bir nedenin bulunması
onun iyiniyetini gösterir.
Yapı yapan
kişinin iyi niyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına
bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından iyi niyet
üzerinde önemli durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir
arada özenle değerlendirilmelidir.
Kural
olarak iyiniyetin isbatı taşkın yapı malikine ait ise de iyiniyet sav ve
savunması defi olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile
ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden (re'sen) göz önünde
tutulmalıdır.
Komşu
taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi
olup ta zarar gören kimselerin taşınmaza elatıldığını öğrendikleri
tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin
iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle
bağlı değildir.
Yapının
ilerlemesini zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin
başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme
tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel
olan subjektif "öznel" nedenleri dikkate almamak gerekir.
"Durum ve
koşulların haklı göstermesi" şeklinde açıklanan ikinci koşuldan ise imar
durumuna göre ifrazın mümkün olması, ifraz halinde arsa malik inin
uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında
aşırı bir farkın bulunmaması, gibi hususlar anlaşılmalıdır.
Bu iki
koşulun varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini
bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası
ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını
istiyebilir. MK. md. 725/II’ye dayanan bir tescil isteminin mutlaka
dava youlyla yapılamsı gerekmez. Savunma yolyla da tescil istemi öne
sürülebilir. Tescil istemini kapsayan bir dava veya savunmanın yargı
önüne götürülmesi, tescil isteyenin iyi niyetli olduğuna ilişkin savını
da içerir; iyi niyet savının ayrıca ve açıkça belirtilmesine gerek
yoktur.
Her davada
yargıç “uygun bedel” olarak salt temlik edilecek arsanın bedelini
değil,gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan
malikin özverisini düşünerek uzman bilirkişiden dava tarihine göre
devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı
varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konularda da rapor almak
suretiyle Medeni Kanunun 4, Borçlar Kanunun 42. maddeleri uyarınca ve
aynı zamanda haksız zenginleşmeyi de önleyecek biçimde en uygun bedeli
belirlemeli, bu bedel karşılığında taşmanın biçimine, taşkın yapının ve
taşınmazların niteliğine göre, taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya
üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar vermelidir.
Taşkın yapı
ile iki komşu taşınmaz eylemli olarak birleşmekte, iktisadi bir bütün
oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği nedeniyle taşkın yapıya dayanan
temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu
durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi
durumunda yeni malikler de maddede belirtilen haklardan
yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar[2].
§ 103. İRTİFAK HAKKI VARSA
"Bir
yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik
taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait
taşınmazın bütünleyici parçası olur." (TMK. Md. 725/I).
İnşaatı
yapanın, taşılan arsa üzerinde bir aynî hakkı varsa, taşan inşaatın
mülkiyeti, inşaat malikinin mülkiyetine dahil olur. Sözü edilen aynî
hak, taşılan arsa üzerinde inşaat yapma hakkı veren bir aynî haktır. Bu
bir üst hakkı veya yapılan inşaata katlanma yükümlülüğü biçiminde bir
irtifak hakkı olabilir. İniaat malikinin taşılan arsa üzerinde geçiş
hakkı veya ipotek hakkı olması böyle bir hak bahşetmez. Bu durumda,
taşkın inşaat sahi yalnız inşaat hakkı tesisini isteyebilir[3].
Birbirine
komşu olan iki taşınmazın malikleri, inşaatın yapılmasından once
aralarında sözleşerek, sınır taşkınlığını öngören ve tapuya tescil
edilen taşınmaz bağlı bir irtifak hakkı (taşkın yapı irtifakı)
kurabilirler. Bu hak nedeniyle maliklerden biri, yapacağı inşaatı
komşusunun arsasına taşırmak yetkisini elde ederken, diğeri buna
katlanmak yükümü altına girer. Aynî hak olmasından dolayı taşkın yapı
hakkı, ana taşınmaz kimin mülkiyetine geçerse geçsin, onun şimdiki
maliki tarafından, yükümlü taşınmazın o anki malikine karşı ileri
sürülebilir. Çoğunlukla, taşınmaz bağlı bir taşkın yapı hakkı karşılıklı
olarak da kurulabilir. Örneğin, iki komşu, aralarında karşılıklı
olarak, her birinin belirli yapıların inşasında sınırı aşabileceğine
izin verebilirler. Ancak sınırı aşma yetkisi, bir rehin hakkına veya
geçit hakkına sahip olan kimse, ya da bu arsada paydaş olan kişi,
yaptığı inşaatı bu arsaya taşırma hakkına sahip değildir[4].
Sözleşmeye dayanan bir taşkın yapı irtifakının tapuya tescilinden sonar
komşu arsaya taşırılan inşaat, komşu arsanın bütünleyici parçası olmaz;
inşaatı yapanın taşınmazının bütünleyici parçası olarak kalır. O, bir
yandan, yaptığı inşaatın tamamının (asıl inşaat ve taşkın inşaat)
malikidir; öte yandan inşaatı komşunun mülkiyet alanına taşırma yetkisi
veren bir aynî hakkın sahibidir. Yükümlü taşınmaz maliki komşu, gerçi
taşkın kısmın kapladığı toğrağın mülkiyetini korumaktadır; ancak bu
kısma değip bitişen taşkın inşaat onun değil, taşkın yapı irtifakı deam
ettiği sürece inşaatı yapanın mülkiyeti altında bulunmaktadır. Eğet
taşkın inşaat komşunun toprağına değmiyor ve yalnız onun hava boşluğuna
taşıyorsa, taşkın kısım inşaatın ve asıl taşınmazın bütünleyici parçası
olup, inşaatı yapanın mülkiyetine dahil bulunmaktadır. Bu durumda taşkın
yapı irtifak hakkı, yalnızca, komşunun taşkınlığa katlanmasını sağlama
amacını güder[5].
Bir
yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik
taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait
taşınmazın bütünleyici parçası olur. İrtifak hakkı taşılan arsada inşaat
hakkı veren bir üst hakkı ya da yapıya katlanma yükümü biçiminde
olabilir[6].
İrtifak sözleşmesi tapu memuru önünde resmi biçimde yapılmalı ve tapu siciline tescil edilmelidir.
Taşkın
yapı irtifak hakkı, asıl taşınmazda taşınmaz niteliğinde bir inşaat
(üst) hakkı kurulabileceği gibi, komşu taşınmaz Taşkın yapı hakkı
taşınmaza bağlı nitelikte olmalıdır; şahsa bağlı ve eldeğiştirilebilir
bir irtifak hakkı niteliğinde kurulmaz.
Sözleşmeye
dayanan taşkın yapı irtifak hakkı ancak terkin ile sona erer. Bu
nedenle, taşkın inşaatın mevcut olmaması, hakkın kendiliğinden sona
ermesi anlamına gelmez.
Bir
taşınmazı yük altına sokan bir irtifak hakkının konusu, bir taşınmazın
bir ksımında veya tamamında hiç inşaat yapmamak veya ancak belli
nitelikleri taşıyan inşaat yapmak ya da yalnızca belli bir yüksekliğe
kadar inşaat yapmak (manzara irtifakı) olabilir. Sahip olduğu irtifak
hakkınınsınırının aşılması nedeniyle inşaattan zarar gören irtifak
yetkilisinin hukuki pozisyonu ile, arsasına inşaat taşırılan malikin
hukuki durumu arasında bir karşılaştırma yapılarak, taşkın inşaat
kuralları uygulanmalıdır. Malik tarafından kendi taşınmazında bir
irtifak hakkı sınırı aşılarak meydana getirilen inşaat, malikin taşınmaz
sınırını aşarak yaptığı inşaat kadar ve aynı ölçüde korunmaya değerdir.
Her iki durumda da taşkın yapı kurallarının uygulanabilmesi için,
inşaatın kısmen hukuka uygun olarak meydaana getirilmiş olması gerekir.
Başkasının mülkiyetine sınırı aşarak tecavüz yerine, bir irtifak
hakkının ihlali söz konusu olursa, taşkın yapı kurallarının uygulanması,
ancak yapının bir kısmı irtifakı ihlal ettiği, buna karşılık diğer
kısmı inşaatı yapana ait bulunan mülkiyet hakkının sınırları içinde
kalmışsa geçerlidir[7].
Komşu
taşınmaz malikleri, aynî bir taşkın yapı hakkı kurmaksızın da, yalnız
kişisel (borç doğuran) bir biçimde, bir taşkın inşaatın meydana
getirilmesi konusunda anlaşabilirler. Böyle bir hukuki işlem sonucu
inşaat sahibi, yapacağı inşaatı komşu arsaya taşırmak, komşu arsa sahibi
de buna katlanmak yükümü altına girer. Yalnız borç doğuran ve tarafları
kişisel borç yükümü altına sokan bu sözleşme sonucu, arsasına taşılan
komşu, (toprağa değip bitiştiği takdirde) taşkın inşaatın mülkiyetini
elde eder. Şekilsiz olarak gerçekleştirilebilen böyle bir sözleşme ile
katlanma yükümü altına giren komşu, sözleşmede öngörülen süre içinde
elatmanın önlenmesi davasını açmaktan vazgeçme borcunu üstlenmektedir.
Taşkın inşaatın yapımı tamamlanmışsa, yaratılan değerlerin korunması
ilkesi gereğince, arsasına taşılan komşunun rızası bulunduğundan
ve taşkın inşaat sahibi iyi niyetli sayılacağından, TMK. Md. 725/IInin
uygulanması gerekir.
§ 104. İRTİFAK HAKKI YOKSA
Böyle
bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten
başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve
koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan
kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı
kurulmasını veya bu kısmın Bir bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin
kendisine devredilmesini isteyebilir (TMK. md. 725/II).
Taşkın
yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz maliki, TMK. md. 725/II’de
belirtilen koşulların gerçekleşmesi durumunda üzerine inşaat taşırılan
taşınmaz malikinden olumlu bir edimi yasal olarak isteme hakkını
kazanır. Zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş
gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı
gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir
bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya
bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine
devredilmesini isteyebilir. Yasa bu durumlarda bir borç ilişkisi
kurmaktadır. Borç ilişkisi eşyaya bağlı olma niteliği bakımından istem
hakkı, asıl taşınmazın daha sonraki bir maliki tarafından, inşaat
taşırılan taşınmazın yeni malikine karşı da yürürlüğe konulabilir. Yeter
ki TMK. md. 725/II’de yazılı olan koşullar, taşkın yapının meydana
getirildiği anda ve ilk (asli) malikler arasında gerçekleşmiş bulunsun[8].
Yasanın
öngördüğü koşullar gerçekleştiğinde, taşılan taşınmaz malikinin taşkın
inşaata katlanma yükümlülüğü doğar. Bu koşullardan birinin eksik olması
durumunda, inşaata katlanma yükümlülüğü benimsenemez[9].
I.Koşullar
A.Taşkın Yapı Yapılması
Tapuya
kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması
amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçasının yine tapuda kayıtlı üçüncü
kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır. Taşkın yapıdan inşaat ve
imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı
yapılardır. Başka bir aanlatımla taşan yapının tamamlayıcı parça
"mütemmim cüz" niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya
üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması arasında madde
hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur. Yapılan yapının sürekli
kalıcı biçimde yapılmış olması ve ana yapıyla arasında sıkı bir
bağlantının bulunması gerekir[10].
Örneğin soğutma kuleleri olarak nitelendirilen tesisin, sürekli kalıcı
biçimde yapılmış bir yapı olduğu ve ana yapıyla arasında sıkı bir
bağlantı bulunduğu kanıtlanmalıdır; kanıtlanamamışsa fahiş bir zararın
doğacağından söz edilemez[11].
Md. 725
anlamında “inşaat ve diğer tesisler” kavramına yalnız binalar ve bina
benzeri inşa eserleri ile bunların bütünleyici parçaları değil, insan
eli ve emeği ile ve tekniğin yardımıyla meydana getirilen, toprağın
üstünde veya altında yapılıp toprakla devamlı bağlılığı olan her çeşit
eser girer. Yapı kavramında önemli olan, bunların, yapılış tarzına gore
insaanların ve eşyaların hacim bakımından etrafını çevreleyen ve onların
dış etkilere karşı korunmasını sağlayabilen inşa eseri olmalarıdır.
Ancak, bir yapıdan söz edebilmek için, bu yapının amacının, sera
evlerinde, samanlıklarda, ahırlarda olduğu gibi yalnızca koruma sağlamak
olması gerekmez. Binanın dinsel inanışlara, devlet işlerine, sanat,
spor, meslek ya da oturma ve barınma gereksinimlerine karşılık vermesi
fark yaratmaz. Bina kural olarak kapalıdır. Özellikle dam ve duvarlarla
çevrilmiştir. Ancak kapanabilir (kilitlenebilir olup olmaması önemli
değildir. Bina kendi çevre ve alanı ile kendini karakterize eder. Çevre
ve kapsamına gore ancak insanların içine girmesine uygun olan bir inşa
eseri bina olarak nitelendirilebilir. Duvarlarla çevrili olsa da bir
kopek ya da tavşan kulübesi, bir güvercinlik, bu nedenle bina sayılmaz[12].
Md.
725’in uygulanabilmesi için, yapının tamamlanıp bitirilmiş olması
zorunlu değildir. İnşaatın yapımına başlanmış olması ve bunun, taşkın
kısmın yıkılmasının ekonomik bakımdan gereksiz ve anlamsız zararlara yol
açabilecek ölçüde ilerlemiş olması yeterlidir. Bu durum özellikle çok
masraflı temel atma işlerinde, büyük inşa eserleri ve yüksek yapılarda,
yapı henüz toprak seviyesinden yukarıya doğru yükselmediği durumlarda
söz konusu olur.
Komşunun
arsasına taşan bir menkul inşaat, yapanın mülkiyetinde kalır; arsasına
taşılan taşınmaz malikinin mülkiyetine geçmez. Toprak ile sıkı bir
bağlılığın olmadığı, inşaatın, değerinde bir azalma olmaksızın bir
yerden başka bir yere hareket ettirilebildiği durumlarda, örneğin bir
inşaat barakası kısmen komşunun arsasına taşar biçimde yapılmışsa, bunu
yapan, itiraz etmeyen komşusundan, bir kez seçilmiş yerde kurulan yapıya
katlanmasını, taşkın menkul inşaat üzerinde bir ayni hak kurulmasını,
ya da taşılan toprağın mülkiyetinin devrini isteyemez[13].
Taşkın
inşaattan söz edebilmek için, bütün inşaatın ne büyüklükteki kısmının
komşu taşınmaz ataşırıldığı, taşkın kısmın değerinin diğer kıısımdan
fazla olup olmadığı önemli değildir. İnşaatı yapanın kendi arsasında
yalız küçük bir yapı kısmı bulunurken bütün yapının çok büyük bir
kısmının başkasının arsasına uzanıp yayılması durumunda da, hatta komşu
taşınmazın inşaat ile tamamen kaplanmış bulunması durumunda da taşkın
inşaat kuralları uygulanır[14].
Halen
mevcut olan ve taşkınlık arzetmeyen bir inşaat, komşunun arsasına doğru
genişletilir ve yeni yapılan bu ek kısım sınırı aşarak iki ayrı taşınmaz
üzerinde bulunur şekilde inşa edilirse, taşkın inşaat kuralları
uygulanır[15].
Bir
taşkın inşaattan söz edebilmek için, komşu taşınmaza taşan inşaat
kısmının mutlaka toprağa değip onunla bitişmesi zorunlu değildir.
Komşunun toprağına değmeyecek biçimde, yalnız onun hava boşluğuna taşan
örneğin balkon, cumba, üst kat çıkıntıları, çatı saaçakları vb. de
taşkın inşaat sayılırlar. Komşu arsanın hava boşluğuna taşan ve hakkında
taşkın inşaat kurallarının uygulanacağı bir taşkın inşaattan söz
edebilmek için inşaatın bizzat kendisi veya ona bitiştirilmiş bir
bütünleyici parçası sınırı aşmış bulunmalıdır. Bu bitişme o sıklıkta
olmalıdır ki eklenen kısım, inşaatın aslı veya kendi tahrip olmadan ya
da bünyesi esaslı değişikliğe uğramadan asıl inşaattan ayrılamasın. Bu
durum bir taşkın balkonda veya taşkın çatı saçağında görülmektedir. Buna
karşılık, yalnız açılma veya kullanılma halinda komşu arsanın hava
boşluğuna taşan jaluziler, güneşlik ve tenteler, pencere pancurları
taşkın inşaat sayılmazlar. Bu nedenle arsasına taşılan komşu bu
kısımların yıktırılmasını veya kullanılmamasını isteyebilir; yeter ki
onun bu hakkı kullanması, yalnızca öbürünü zarara sokma amacına yönelik
bulunmasın. Zeminde değil de havadan taşma halinde, yasanın aradığı
koşullar gerçekleşmişse, taşkın inşaat irtifakı tanınabilir[16].
Bu hak, inşaatı yapana taşkın kısmı olduğu gibi koruma olanağı
sağlayacak, komşuyu ise, kendi egemenlik alanına yapılan bir tecavüze
katlanma zorunda bırakacaktır. İrtifakın amacı, taşkınlık devam ettiği
sürece, komşunun buna katlanmasını sağlamaktır; irtifak hakkı
kaldırılırsa komşu, taşkın kısmın yıkılmasını isteme hakkını kazanır[17].
Asıl
taşınmazdaki inşaat ile, komşu taşınmazdaki inşaat arasındaki arasında
hem maddi ve hem de fiziki bir bağlılığın bulunması zorunludur.
Taşkın
yapı kuralları, ancak özel mülkiyete konu olan bir taşınmazda
gerçekleştirilen sınır taşkınlığı halinde uygulanırlar. Özel mülkiyete
bağlı (konu) olmayan, kamu malvarlığına bağlı olan veya genelin
yararlanmasına özgülenen yerlere, örneğin bir caddeye, sokağa, meydana,
denize taşırılan yapılar hakkında taşkın inşaat kuralları değil kamu
hukuku kuralları uygulanır[18].
İlk
yapılışında taşkın olmayan, bunu yapanın arsasının sınırları içinde
bulunan bir inşaat, sonradan ve ilgilinin herhangi bir katkısı olmadan,
doğal ve çevreye bağlı olaylar (deprem, toprak kayması, zamanın eetkisi
vb.) nedeniyle komşunun arsasına taşmışsa, buna taşkın inşaat kuralları
uygulanır[19].
Birbirine
bitişik iki taşınmazın maliki, taşınmazlarını ayıran sınırı göz önüne
almadan, her iki taşınmazında da yayılan tek bir yapı inşa etmiş,
taşınmazlardan biri, sözleşmeye dayanan bir taşkın inşaat hakkı
kurulmaksızın; satma, cebri açık artırma ya da mirasın bölüşülmesi
nedeniyle taşınmazlardan biri (ya da her ikisi) başka bir kişinin
mülkiyetine geçmişse ( inşaatın tamamı üzerindeki malik ayniyeti sona
ermişse), eskiden tek bir kişiye ait olan taşınmazların sonradan ayrı
ayrı kimselerin mülkiyetine geçmesi nedeniyle “haksız” duruma gelmiş
olan bir taşkın inşaata “taşkın inşaat kuralları” uygulanır[20].
Burada öncelikle hangi yapının ana taşınmaz sayılacağının belirlenmesi
gerekir. Bunun için, yapının ekonomik ve özgülendiği amaç bakımından
taşıdığı öneme ağırlık vermek, yapı kısımlarının maddi ve hacımsal
büyüklüklerini göz önünde tutmak gerekir. Taşınmazlardan biri hukuki bir
işlemle devredilmişse, devir sırasında bir karşılık ödeneceği
kararlaştırılmamışsa ve taraflardan hiçbiri taşkın yapıdan haberdar
değilse veya dürüstlük ve güven kuralı gereği devredenin taşkın inşaatın
varlığından edinene açıklama yapması gerekirken bilgi verilmemişse,
devreden edinene (iktisap edene) tazminat ödemelidir. Ancak taşkın
yapının varlığı devir sözleşmesinin kurulduğu anda yeni müktesip
tarafından biliniyor ve sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, taşkın yapı
üzerinde aynî bir hakkın kurulması veya toprağın mülkiyetinin edinilmesi
için bir tazminat ödenmesi gerekmez. Taşınmazı üzerinde yapının
ekonomik bakımdan asıl büyük kısmı bulunan ve bu nedenle TMK. Md.
725/II’den doğan talep hakkına sahip olan kişi iktisap eden edendir ve
taşkın inşaata katlanmakla yükümlü olan devredendir.
Üzerinde
kurulmuş bir inşaatın bulunduğu taşınmazın iki ayrı parsel olacak
biçimde bölünmesi, sınır çzgisinin inşaatı da ikiye bölmesi ve
parsellerin ayrı kişilerin mülkiyetine geçmesi durumunda da taşkın
inşaat kuralları uygulanır; bu durumda üzerinde inşaatın asıl kısmının
bulunduğu taşınmaz yararına yasanın sağladığı olanaklar geçerli olur[21].
Bir
inşaatı yapan, tamamen kendine ait taşınmazın sınırları içinde kalmakla
birlikte, komşuluk hukukuna aykırı olarak bir inşaat kurmuşsa, örneğin
o, imar mevzuatına gore, yaptığı inşaatı kendi taşınmazının sınırına
bitiştirmeye, tam kendi sınırına kadar inşaat yapmaya yetkili değilse,
buna rağmen komşu mesafesini bırakmadan inşaat yapmışsa, komşu arsaya
zarar verici hafriyat ya da inşaat yapmamak yönünde komşuluk hukukunun
öngördüğü ilkelere uymamışsa, bu durumlarda, meydana getirilmiş yapının
korunmasındaki çıkar komşunun çıkarlarının korunmasındaki çıkardan daha
üstün olduğundan, yapının yıkılması yönüne gidilemez ve taşkın inşaat
kurallarının uygulanması gerekir. İnşaatı yapanın iyi niyetli olması,
zarar verici hafriyat ya da inşaat yapmamak yönünde koşulların durumu
haklı göstermesi de gerekir. Bu koşullar gerçekleştiğinde, inşaat sahibi
yararına bir taşkın inşaat hakkını tanınması ya da komşu arsanın
mülkiyetinin geçirilmesi söz konusu değildir. Yalnızca, kendisine inşaat
sahibi tarafından ödenecek bir tazminat karşılığında zarar gören
komşunun, inşaata katlanma yükümü söz konusudur[22].
Taşkın inşaat ile haksız inşaat arasınaki farklar:
-Haksız inşaatın her
türünde yapı, bulunduğu arsanın ayrılmaz parçası olduğu halde; taşkın
inşaatta, taşan inşaat, taştığı arsanın ayrılmaz parçası olmaz,
mülkiyeti inşaat sahibine ait olur.
-Haksız inşaatta inşaatın
yıkılması her zaman istenebildiği halde, taşkın inşaata karşı ob beş
günlük itiraz süresi öngörülmüştür.
-Haksız
inşaatın kaldırılmasını istemek fahiş bir zarara yolaçmama koşuluna
bağlı olduğu halde, katlanma yükümlülüğü yoksa, arsa maliki aşırı bir
zarara yolaçmak koşuluna bağlı olmaksızın, taşkın inşaatın yıkılmasını
isteyebilir.
-Haksız
inşaatla, malzeme sahibi koşulları varsa sadece arsanın mülkiyetinin
devrini isteyebilir, arsa üzerinde bir irtifak hakkı tesisini isteyemez.
Halbuki taşkın inşaatta, inşaat sahibinin her ki istemi de öne süremeye
hakkı vardır[23].
B.Taşkınlığa İtiraz Edilmemesi
MK.
Md.725/II, taşkın yapıdan zarar gören komşunun itiraz etmesinin ve
etmemesinin önemine dikkat çekilmiştir: Arsasına taşılan ve bu nedenle
taşkın yapıdan zarar gören komşu, zamanında ve geçerli olarak itiraz
etmişse, “iyi niyet” ve “ halin icabı” koşullarının bulunup
bulunmadığının araştırılmasına gerek yoktur. Bu durumda, taşkın yapı
sahibi md. 725/II’deki talep hakksından yoksundur ve arsasına taşılan
komşu, taşkın yapının kaldırılmasını her zaman sağlayabilir. İtirazın,
taşkın inşaatı yapanı kötü niyetli duruma sokup sokmadığının
araştırılması gereksizdir. Yasal talep hakkının doğumu için ikinci koşul
olan iyi niyet, ancak itirazın yapılmadığı durumlarda aranır[24].
İtiraz
tek taraflı ve varması gerekli bir irade bildirimidir. İtiraz, itirazda
bulunana ait olan ve taşkın yapının kaldırılmasını istemeye yetki veren
bir hakka dayanır: İtiraz ile haksız elatmanın kaldırılması istemi saklı
tutulmaktadır. İtiraz eden, itirazını, mahkemede elatmanın önlenmesi
davası açmak biçiminde yapabileceği gibi, davadan ayrı olarak da
yapabilir.
İtiraz, “hukuki işlem benzeri” bir işlemdir.
İtiraz edenin fiil ehliyetine sahip olması yeterlidir; itiraz eden fiil ehliyetinden yoksunsa, itiraz geçersizdir.
İtiraz,
herhangi bir şekle bağlı değildir, yazılı veya sözlü olarak, açık veya
örtülü biçimde yapılabilir, örneğin taşkın yapının ilerlemesine engel
olmak ve yıkımın girişmek itirazın yerine geçer[25].
İtirazın
yapıldığını kanıtlama yükü itiraz ettiğini öne süren tarafa aittir; o,
bu savını yazılı bir bildirimle kanıtlayabileceği gibi, tanıkla da
kanıtlayabilir.
İtiraz,
varolan veya doğrudan doğruya tehdit eden somut bir sınır taşkınlığına
yönelmiş olabieleceği gibi, belirli ve mutlak bir taşkınlık tehdidi
varsa, itiraz sınır taşkınlığından önce de yapılabilir.
İtiraz
açıklaması belirli ve açık olmalıdır, yani kaldırma isteminin saklı
tutulması iradesini anlaşılır biçimde içermelidir. İtirazda neden
gösterilmesi ve gerekçelendirilmesi zorunlu değildir.
İtiraz eden, itirazını her zaman geri alabilir.
İtiraz yapılmadan once, itirazdan açık veya örtülü olarak vazgeçilebilir.
İtirazın yapılmaması, taşkın yapıya rıza göstermek anlamına gelmez[26].
Susuma bir hukuki işlem değildir. Bu nedenle itiraz etmeme, özellikle,
komşunun sınır taşkınlığından örneğin orada bulunmama nedeniyle hiç
bilgisi olmaması durumunda, ya da elde edilen bilgiye karşın itirazı
örneğin ayırt etme gücünü yitirme veya hastalık gibi haklı görülebilecek
bir nedenle yapamamış olması durumunda bile, yine etkilerini meydana
geirir. İtirazın yapılmamış olmasının sonuçları, hareketsiz kalan
kişinin iradesinden ve fiil ehliyetinden bağımsız olarak oluşur. İtiraz
bir hukuksal işlem olmadığından, itiraz yapılmamasının (susmanın)
yanılma, aldatma veya korkutma gibi irade bozuklukları nedeniyle iptal
edilemez.[27].
İtirazın
yapılmaması veya geç yapılması ile, zarar gören komşuya ait olan, taşkın
yapının kaldırılmasını talep hakkı etksizleşir. Ancak bu etkisisleşme
mutlak olmayıp, taşkın inşaatı yapanın iyi niyetli bulunmasına bağlıdır[28].
Komşu,
ancak taşkın yapıdan haberdar olmasına karşın itiraz etmezse susmuş
sayılır. İtirazın yapılmaması, komşunun sınır taşkınlığını bilmesine
karşın susması durumunda etkilerini meydana getirir. Sınır taşkınlığının
bilinmemesi nedeniyle itirazda bulunmamak, hiçbir zaman komşu arsa
sahibi aleyhine sonuç doğurmaz. Komşu malik ancak, yapının
tamamlanmasından sonra sınır taşkınlığından bilgi sahibi olmuşsa,
geçerli olarak itiraz edebilir ve yapının kaldırılmasını sağlayabilir.
Komşu
arsanın maliki, taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde
itiraz etmelidir. Öğrenme anı olarak, sınır taşkınlığının herkes için
objektif dıştan tanınabilirliği anının esas alınmalıdır. Yapının
ilerlemesini, zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin
başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir duruma gelme
tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmz malikinin öğrenmesine engel olan
öznel nedenleri dikkate almamak gerekir[29].
Taşınmazda sınırlı bir aynî hakka (geçit hakkı, inşaat hakkı, kaynak
hakkına) sahip olan kişiler ise, farklı olarak, sınırlı aynî hakkın
ihlal edilmesi ve hak sahibinin zarara uğraması ile başlar. Yapı,
sınırlı aynî hakkı ihlal eder duruma gelinceye kadar ilerlemiş ise, bu
durumda hak sahibi derhal itiraz etmelidir.
Itirazı,
arsasına yapı taşılması nedeniyle zarara uğrayan komşu taşınmaz maliki,
paylı mülkiyette herbir paydaş, elbirliği mülkiyetine maliklerden tümü,
sınırlı aynî hak sahipleri yapmalıdır.
İtiraz,
taşkın (ana) taşınmazın maliki olan ve taşkın inşaatı yapan kişi veya
temsilcisine yöneltilmelidir; sınırı aşan yapının birden çok sahibi
varsa, itirazın –olabildiğince- tümüne gönderilmesi gerekir.
Kural
olarak, itirazın muhatabın bizzat kendisine yapılması zorunlu değildir.
Yapı işçisi, itiraza muhatap olduktan sonar, bundan kendi işverenini
(yapı sahibini) zamanında haberdar ederse, itirazın geçerli olduğu kabul
edilmelidir.
Taşkın
yapıyı yapam yüklenici veya mimar aynî bir hakka sahip olmadıkça,
elatmanın önlenmesi davasının bu şahıslara yöneltilmesi yanlış olur;
çünkü onlar inşaat sahibinin temsilcisi değildirler.
C.Yapı Malikinin İyi Niyetli Olması
Taşkın
inşaatı yapanın “sınır taşkınlığı” anında iyi niyetli olması gerekir.
Sınırın aşıldığı anda onun, kast ya da ağır ihmalinin bulunmamaı, iyi
niyetli sayılması için yeterlidir. Taşkın inşaatı yapan, sınır
taşkınlığından sonra fakat yapının yamamlanmasından önce, sınırı yetkisi
olmadan sınırı aştığını öğrense bile, iyi niyetli sayılır.
İyi
niyetin aranacağı anın değişkendir ve her somut olayda, taşkın yapı
normlarının amacına göre hesaplanmalıdır. Taşkın inşaatı yapan, sınırı
aştığını inşaatın devamı sırasında, ancak kaldırmanın artık ondan
beklenemeyeceği bir anda öğrenmişse, bundan zarar görmez.
Davalının
iyi niyetli bulunmadığı bir mahkeme kararıyla saptanmışsa, o, daha
sonra, md. 725/II’den yararlanmak amacıyla açacağı bir davada,
yararlanmanın koşulu olan iyi niyetin bulunduğunu öne süremez[30].
Yapı imar
mevzuatına aykırı yapıldığından yıkılması gerekiyor ise, yapıyı yapanın
iyi niyetli olduğundan söz edilemez. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı
yapıların yıkılmasının fahiş zarar doğurması sonuca etkili değildir[31].
Taşkın
inşaatı yapan, yapının devamı sırasında (yani sınır taşkınlığının
objektif tanınabilirliğinden sonra) fakat aşırı büyük zararlar
oluşmaksızın yapının kaldırılması olanaklı bulunduğu bir anda yetkisiz
sınır taşkınlığından bilgi sahibi olmuşsa, iyi niyetli sayılamaz[32].
Bu
maddedeki iyi niyet TMK. Md. 3’deki sübjektif iyiniyettir: Yapı
malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın,
sınırı aştığını bilememesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı
aşmasında yasaca korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyiniyetini
gösterir[33].
Taşkın
inşaatı yapan sınırı aştığını biliyorsa ve buna yetkili olmadığı
bilincine sahipse, kasten hareket etmiş sayılır. Bunun ötesinde, komşuyu
zarara uğratmak veya gücendirmek gibi bir amaç aranmaz. Taşkın yapı
sahibinin, bir hakkı olmaksızın sınırı aştığını bilmesi gereken
durumlarda da ağır ihmal söz konsudur. Öyleyse kusur, taşkın yapının
hukuka aykırılığına veya haksızlığına ilişkin olmalıdır. Sınır
taşkınlığını yalnız bilmek ya da bilmesi gerekmek yeterli değildir;
taşkın inşaat sahibi aleyhine sonuç doğuracak olgu, sınır taşkınlığının
objektif hukuka aykırılığından ibarettir. Kendi taşınmazının sınırlarını
aşarak inşaat yaptığını bilen kimse, sınırın ötesinde inşaat yapmaya
yetkili olduğu kanısıyla hareket etmişse, örneğin ağırı bir ihmali
olmaksızın komşu taşınmazda bir inşaat hakkına sahip olduğunu sanmışsa,
taşkın yapı kurallarının sağladığı olanaklardan yararlanabilir. Kast ve
ağır ihmalin varlığı, taşkın inşaatı yapanın iyi niyet savında
bulunmasını önler[34].
Aşağıdaki durumlarda taşkın inşaatı yapan şahsın iyi niyetli olduğu kabul edilebilir:
-Ağır bir
ihmali olmaksızın, inşaat yapmağa hakkı olduğunu sanarak sınır
taşkınlığını gerçekleştiren kişi iyi niyetli sayılmalıdır. Taşkın
inşaatı yapanın yalnız hafif ihmalinin bulunması,
-Haksız
olarak sınır taşkınlığını gerçekleştiren kişinin, kastı ya da ağır
ihmali olmaksızın gerçek sınır konusunda yanlış bir kanıya sahip sahip
olması(sınır çizgisi hakkında bağışlanabilir yanılgı)
-Taşkın
inşaat yapan kişinin, sınırı aştığını bilmesine karşın kastı ya da ağır
ihmali söz konusu olmaksızın, başkasının arsasına taşmaya yetkili
olduğunu sanarak sınır taşkınlığını gerçekleştirmesi,
-Taşkın
yapıyı yapan kişinin, sınırı aştığını bilmessine karşın, ağır bir ihmali
bulunmaksızın, komşusunun sınır taşkınlığına razı olduğu veya gelecekte
razı olacağı kanısıyla hareket etmesi ve bu konuda samimi ve hukukça
haklı görülebilecek bir inanç içinde bulunması.
Sınır
taşkınlığının meydana gelmesinde arsasına taşılan komşunun birlikte bir
kusuru bulunuyorsa (örneğin o, satıcı olarak taşınmazının sınırlarını
alıcıya yanlış bildirmiştir), kural olarak taşkın inşaatı yapanın ağır
kusuru söz konusu olmaz. Ancak inşaat sahibine böyle bir kusur
yükleniyorsa (örneğin o, sınır çizgisinin satıcı tarafından yanlış
bildirilmesine karşın, gerçek sınırın nereden geçtiğini biliyor ve
yetkisi olmadığı halde bilinci içinde sınırı aşıyorsa), arsanın taşılan
komşunun birlikte kusurunun bir önemi yoktur. Çünkü taşkın inşaatı
yapanın ağır ihmalinin bulunması durumunda, birlikte kusuru olsa bile
komşunun, taşkın yapıya katlanması söz konusu değildir. Kasten veya ağır
ihmal ile hareket eden taşkın inşaat sahibi, kendi kusurlu davranışı
nedeniyle korunmaya lâyık değildir[35].
Yapı
yapan kişinin iyi niyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına
bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından iyi niyet
üzerinde önemli durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir
arada özenle değerlendirilmelidir. Taşkın inşat yapan iyi niyetli
olduğunu kanıtlamak zorunda değildir; komşu taşınmaz maliki onın iyi
niyetli olmadığını öne sürüyorsa bunu kanıtlamalıdır. TMK. md. 3/I iyi
niyetin varlığını “karine” olarak kabul etmiştir.
Taşkın
yapıya rıza gösteren komşunun taşkın yapıya katlanamsı gerekir. Çünkü bu
durumda inşaatı yapanın ne kastı ne de ağır kusuru vardır.
Kural
olarak iyiniyetin isbatı taşkın yapı malikine ait ise de, iyiniyet sav
ve savunması defi olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni
ile ilgili bulunduğundan, mahkemece kendiliğinden (re'sen) göz önünde
tutulmalıdır.
Komşu
taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi
olup da zarar gören kimselerin taşınmaza elatıldığını öğrendikleri
tarihten başlayarak 15 gün içerisinde itiraz etmeleri gerekir. Aksi
halde yapı malikinin kötü niyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır.
Başka bir anlatımla, belirtilen sure içinde itirazın yapılması yapı
malikinin iyi niyetli sayılmasını önler.
İyiniyet
koşulunun taşkın inşaatı yapanın kişiliğinde gerçekleşmesi gerekir.
Taşkın inşaatı birden çok kişi yapmaktaysa veya taşkın yapı sahibi tek
olmakla birlikte o, kastı ya da ağır ihmali olmaksızın, taşkınlığa
dolaylı olarak katılmışsa, örneğin sınır taşkınlığı onun yüklenici veya
mimarı tarafından gerçekleştirilmişse, yüklenici veya mimarın kötü
niyeti, inşaat sahibinin iyi niyet savında bulunmasına engel olur. Aksi
takdirde inşaat yaptıran arsa sahiplerinin teknik inceleme yeteneğinden
yoksun olmaları daima iyi niyetli sayılmalarını gerektirirdi[36].
Sınır
taşkınlığını gerçekleştiren iyi niyetli değilse, onun taşınmazını ve
inşaatını sonradan iktisap edenin, taşkınlıktan haberdar bulunmadığı ve
iyi niyetli olduğu yolundaki bir savunması geçersizdir: Eski malikin
kötü niyetli davranışı yeni malikin iyi niyet savına engel olur.
Aradan
uzun zaman geçtikten sonra taşılan arsa sahibi tarafından, inşaatı
yapanın iyi niyetli ardıllarına karşı “elatmanın önlenmesi ve taşan
kısmın yıkılması” yolunda dava açılması, birçok durumda hakkın kötüye
kullanılması niteliğini alacağından yargıç böyle bir istemi benimsemekte
çekingen davranmalıdır[37].
Kadastral parsellerin oluşumundan sonra taşkın yapının yapıldığı saptanmışsa, taşkın yapıyı yapanın iyi niyetinden söz edilemez[38].
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 8.4.2002 gün ve 1959/2676 sayılı kararında; “Davacının
çapa bağlanmış taşınmazı üzerinde bina yaparken komşu taşınmaza
elatmıştır. Mülkiyet hakkı sahibi, bu hakkını kullanırken objektif özen
yükümlülüğü altındadır. Kendi taşınmazının sınırlarını aşarak, hiçbir
yasal dayanağı olmayan bir başkasının mülkiyet alanına girmesi iyi niyet
kuralları ile bağdaşmaz. Mülkiyet hakkına taşkın kullanımın sonuçlarına
katlanması gerekir. Bu durumda temliken tescilin sübjektif koşulunun
gerçekleiştinden söz edilemez.”
D.Durum ve Koşulların Haklı Göstermesi
Durum ve koşullar taşkın yapı hakkının tanınmasını veya üzerine taşılan toprağın mülkiyetinin devrini haklı göstermesi gerekir.
Yargıç,
durumun gereğinin taşkın yapının kalmasına elverişli olduğu kanısına
varırsa, takdir tekisine dayanarak, yasanın öngördüğü olanaklardan
birinin uygulanmasına ya taşkın yapı hakkının tanınmasına ya da üzerine
taşılan toprak kısmının mülkiyetinin devrine karar verecektir. Bu
seçenekler dışında başka bir şıkkın uygulanmasına, örneğin tarafların
taşkın yapıda ve üzerine taşılan toprakta müştereken malik olmalarına
veya arsasına taşılan komşunun, aynî bir haktescil edilmeksizin taşkın
yapıya katlaanamsı gerektiğine karar veremez[39].
"Durum ve koşulların haklı göstermesi" koşuluna örnekler:
a.
Yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını
kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım
alanını kapsar. Mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu
kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gerekir[40].
Çekişmeli
yerin davalı parselinden ifrazı ile davacıya ait parsele eklemesi, ya
da irtifaklandırmak suretiyle hak tanınması, Belediye Encümen Kararı
varsa olanaklıdır[41].
b.İfraz
halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde
edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması gerekir[42].
Yargıç, taşkın inşaatın yıkılmasıyla inşaat sahibinin uğrayacağı zarar
ile yıkılmaması durumunda arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer
kaybını karşılaştırmalıdır. Eğer taşkın inşaatın korunması durumunda,
taşılan arsa malikinin arta kalan arsa kısmından yararlanması olanağını
ortadan kalkıyorsa veya önemli ölçüde güçleşiyorsa, taşkın inşaatın
yıkılmasına karar verilmelidir. Asma balkon, saçak gibi taşkın
inşaatlarda, kural olarak “durumun gereğimin” inşaatın korunmasını
gerektirdiği kabul edilir[43].
Taşkın yapının büyüklüğü ve değeri göz önüne alınmalıdır. Taşkın kısmın
kaldırılması büyün giderleri gerektirmiyorsa ve bundan dolayı taşkın
yapı sahibi önemli zararlara uğramıyorsa, durumun gereği elverişidir
demektir. Taşkın yapının değerinin toprağın değerine oranı, toprağın
malik için vazgeçilmezliği, taşkın yapının ne kadar zamandan beri var
olduğu gibi hususlar da göz önünde bulundurulmalıdır.
Komşu taşınmaza taşmayan, imar planına aykırı imalatlar komşu taşınmaz malikine zarar vermedikçe, komşu taşınmaz maliklerince yıkılması istenemez.
Kamu
düzenini yakından ilgilendiren imar uygulaması ile oluşan parselin
belirlediği yeni mülkiyet alanında da taşkınlığın olup olmadığının
uygulama ile saptanması, uyuşmazlığı imarın belirlediği yeni mülkiyet
durumuna göre çözümlenmesi gerekir[44].
Yargıç,
taşkın yapı hakkının veya mülkiyetin verilmesinin, her iki tarafın
çıkarlarına hukuken uygun düşüp düşmediğini, çıkarlar arasında aşırı bir
oransızlık meydana gelip gelmeyeceğini araştıracaktır. Taşkın yapının
olduğu gibi kalması durumunda arsasaına taşılan komşunun bundan gördüğü
zarar ile, taşkın yapı sahibinin elde ettiği çıkar karşılaştırılacak,
sonuncunun ağır basması durumunda “durumun gereğinin elverişli olduğu”
benimsenecektir. Bunun tersine, yapının yıkılması durumunda inşaat
sahibinin göreceği zarar, arsa malikinin elde edeceği çıkarının
büyüklüğüne oranla çok düşük ise, durumun gereği elverişli değildir.
E.Tazminat
Yüksek ve
ağır basan bir çıkar nedeniyle başkasının hakkına taşıldığında, bu
taşma ancak bütün zarar ve giderlerin taşan tarafından ödenmesi
koşuluyla yapılabilir. Taşkın yapı hakkının tanınması veya üzerine
taşılan toprağın mülkiyetinin devri halinde ödenmesi gereken tazninat,
üstün çıkarın tercihi sonunda katlanılan ağır fedakârlığın karşılığıdır.
Tazminat belirlenirken, taşınmazın cinsi, büyüklüğü, değerini
etkileyecek bütün nitelikler, taşınmazın şimdiki durumuna, konum ve
koşullarına göre ve olduğu gibi kullanılması durumunda getireceği gelir,
yapının maliyeti ve bundan indirilecek yıpranma payı, rayiç değer
dikkate alınmalıdır. Uygun tazminat, inşaatın taştığı arsa parçasının
gerçek değeri ile, bu parçanın o arsanın bütününden ayrılması sonucu
arsa sahibinin uğrayacağı zarar da göz önünde tutulmalıdır[45].
Tazminat, komşunun katlanma yükümü nedeniyle dolaylı ve dolaysız bütün
çıkarlarını kapsamalıdır ve taşılan arsadaki mülkiyet yetkilerinin elden
alınması durumuyla sınırlıdır. Taşkın yapı yapan, genel kurallar
gereğince, komşunun diğer haklarına kusurlu olarak yapılan elatmalardan
dolayı sorumlu olur.
Taşkın
inşaatı yapana bir taşkın yapı irtifakının tanınması durumunda bu
irtifak hakkının rayiç değeri hesaplanırken, taşılan taşınmazın yüklü ve
yüksüz değeri arasındaki fark esas alınabilir. Tazminatın
hesaplanmasında, yasal irtifakın kurulması nedeniyle zaruret irtifakı
yetkilisinin bundan elde ettiği yarar ve çıkarlar göz önüne alınmaz;
yükümlünün, zaruret hakkının kurulması nedeniyle malvarlığında uğradığı
bütün zararlar dikkate alınır. Zaruret hakkı kurmak ile yükümlü bulunan
kişi, irtifak yetkilisinin kurduğu tesislerden elde ettiği çıkarların,
hesaplanan tazminattan indirilmesi gerekir.
Tazminata
esas olan zararın gerçek tutarı rakamla kanıtlanamıyorsa yargıç,
olayların normal akışını göz önünde bulundurarak ve takdir yetkisine
dayanarak bunu belirler.
Taşkın
yapı zaruretine düşmekte yalnız hafif ihmali bulunan yapı saahibinin bu
kusuru, katlanma yükümü altındaki komşu yararına hükmedilecek tazminat
tutarının yükseltilmesi için bir neden olmayıp; tazminatın miktarı
kusurun büyüklüğüne göre belirlenmez.
Zarara
uğrayanın pasif tutumu (susması, itiraz etmemesi), hakkın kötüye
kullanılması durumu dışında olmak üzere, tazminattan bir indirim nedeni
olarak değerlendirilemez.
Tazminat
alacağı, üzerine taşılan taşınmazdaki mülkiyete sıkı sıkıya bağlıdır ve
ondan ayrılmaz. Bu nedenle tazminat alacağı tek başına devredilemez,
hacizz edilemez, teminat olarak gösterilemez.
Taşkın
yapı için tazminat, komşu taşınmazın şimdiki malikine, uğradıkları zarar
karşılığında, sınırlı aynî hak sahipleri, şerh ile güçlendirilmiş
kişisel hak sahiplerne ödenir. Tazminat yükümlüsü, diğer taşınmazın
şimdiki malikidir (veya inşaat hakkı sahibidir).
Tazminat
alacağı, irtifak veya mülkiyetin devrine ilişkin sözleşmenin kurulduğu
anda doğar. Bu andan başlayarak tazminat alacağına faiz yürütülür. Eğer
irtifak hakkının tanınması veya mülkiyetin devri mahkeme kararıyle
gerçekleşmişse, bu kararın kesinleitiği tarihe göre tazminat alacağı
hesaplanır, tazminat alacağı bu tarihte doğmuş sayılır ve bu tarihten
başlayarak alacağa faiz yürütülür.
Tazminat
miktarı, taşılan kısmın değerinin toprağın verimliliğinin sonradan
yükselmesi ve düşmesinden bağımsız olarak, ileride azaltılamaz veya
arttırılamaz.
Karşılıklı
ve ayna anda ifa ilkesi gereğince, taşınmaz maliklerinden biri ancak
kendi edimini yerine getirdiğinde, karşı taraftan edimini yerine
getirmesini isteyebilir. Bunun sonucu olarak, zaruret hakkını kurmakla
yükümlü bulunan taşınmaz maliki edimini önceden yerine getirmek zorunda
değildir.
Tazminat,
alacaklısı irat biçiminde ödenmesini istemedikçe, toplu ödeme biçiminde
toplu ödeme biçiminde yapılmalıdır. Tazminat alacaklısı, kısmi ödemeyi
kabul etmek zorunda değildir.
Her
davada hakim muhik tazminat (uygun bedel) olarak salt temlik edilecek
arsanın bedelini değil, gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek
zorunda kalan malikin özverisini düşünerek uzman bilirkişiden dava
tarihine göre devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın
uğradığı değer kaybı varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi
konularda da rapor alarak Medeni Kanunun 4, Borçlar Kanunun 42.
maddeleri uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi de önleyecek
biçimde en uygun bedeli tayin ve takdir etmeli, bu bedel karşılığında
tecavüzün şekline, taşkın yapının ve taşınmazların niteliğine göre,
taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı
kurulmasına karar vermelidir[46].
Taşkın yapının saptanan değerinin önemsenebilir bir ekonomik değer ifade etmesi gerekir.
F.Tescil İstemi (Davası)
Arsa
malikinin, taşkın inşaata katlanma yükümlülüğü varsa, minşaat sahibi,
taşılan arsa üzerinde irtifak hakkı tanınmasını isteyebileceği gibi,
taşılan arsa kısmının mülkiyetinin devrini de isteyebilir. Bu haklar
yenilik doğuran haklardır. Bu hakların kullanılması, taşkın arsanın
sahibini seçimlik bir borç altına sokar. Ya irtifak hakkı tanıyacak, ya
da arsa parçasının mülkiyetini bir tazminat karşılığında devredecektir.
Taşılan komşu parselin sahibi bu borcunu kendiliğinden yerine getirmez
ise, inşaat sahibinin açavağı dava sonucu, yarrgıç, değerlendirme
hakkını kullanarak,ya irtifak hakkının kurulması ya da komşu taşınmazın
taşılan kısmının mülkiyetinin inşaat sahibine devrine karar verir.
Yargıcın bu kararı yenilik doğurucu niteliktedir[47].
1.Talep Hakkının Niteliği
Taşkın
yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz malikinin, kendine taşkın yapı
hakkının tanınması veya toprağın mülkiyetinin verilmesine ilişkin talep
hakkı, eşyaya (zaruret içindeki taşınmaza) bağlı bir haktır[48].
Zaruret içindeki taşınmaz malikine tanınan yetki, bir başkasından bir
şeyi yapmasını veya yapmamasını isteme hakkından ibaret olup; bir
yenilik doğuran hak sayılamayacağından, bu talep ileri sürülür sürülmez,
taşılan arsanın maliki borç (mülkiyeti devretmek ya da irtifak hakkı
kurmak yükümlülüğü) altına girmez. Bir taşkın yapı zarureti içinde
bulunan taşınmaz maliki, yasanın öngördüğü koşullar gerçekleştiğinde,
üzerine inşaat taşırılan taşınmaz malikinden olumlu bir edimi yasal
olarak isteme hakkına sahiptir. Bu istem, ya bir yasal irtifak anlamında
aynî bir taşkın yapı hakkının tanınmasına, ya da üstüne taşılan
toprağın mülkiyetinin devrine ilişkindir. Hem talep hakkı hem de onun
karşısındaki yüküm belirli taşınmazlardaki mülkiyete bağlı
bulunduğundan, bu taşınmazların el değiştirmesi durumunda yeni malik,
borcun yüklenilmesi veya alacağın temliki işlemleri gerekmeksizin, o ana
kadar borçlu ve alacaklının bulunduğu hukuki duruma girer; yasal yetki
ve yüküm, kendiliğinden yeni malike geçer[49].
Bir taşkın yapı irtifak hakkının tanınması veya üzerine inşaat
taşırılan taşınmaz kısmının mülkiyetinin devredilmesi ile yükümlü
taşınmaz maliki, karşı edim olarak “tam tazminat” isteyebilir. “Tam
tazminat”a ilişkin bu karşı talep hakkı da niteliği gereği eşyaya
bağlıdır; yani yükümlü (üzerine inşaat taşırılmış) toprağın şimdiki
maliki, taşkın yapı zarureti içinde bulunan tarafından ödenmesi gereken
tazminat açısından alacaklıdır. Tazminat borçlusunun eşyaya bağlı
niteliği, tazminatın bir defalık toptan ödeme ya da irat şeklinde ödeme
ile yerine getirilmesine bağlı tutulamaz. İrtifak hakkı yetkilisi ana
taşınmazı edinen kişi, geriye kalan ve gelecekte ödemesi gereken borç
yüküne uymalıdır[50].
Yaşkın
inşaatı yapan ile taşılan arsa malikinin taşkın yapı yapılması konusunda
yapacakları sözleşmeler, tesmi şekilde yapılmalıdır. Çünkü bumunla
yaşkın inşaatı yapan kişiye, taşılan arsa parçasının mülkiyetini isteme
hakkı vermektedir. Taşınmaz mülkiyetini nakil borcu doğuran işlemlerin
ise resmi şekilde yapılması zorunludur. İnşaat sahibi ile taşılan arsa
maliki “adi yazılı şekilde” taşkın inşaat sözleşmesi yapsalar bile, bu
resmi şekil şartına uymadığından arsa maliki bu sözleşmeye rağmen taşkın
inşaatın önlenmesini isteyebilir[51].
Taşkın
yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün
oluşturmaktadır. Taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza
bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla
veya temliken intikal etmesi durumunda yeni malikler de md. 725/II’deki
haklardan yararlanabilecekleri gibi, borçlarından da sorumlu tutulurlar[52].
Aynî
taşkın yapı hakkının kurulması veya üzerine taşılan taşınmaz kısmındaki
mülkiyetin devri ile, md. 725/II’den doğan yasal eşyaya bağlı borç sona
ermiştir. Bir taşkın yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz malikinin
yasal istemi yerine getirilmiş ve taşkın yapıdan olumsuz olarak
etkilenen komşu taşınmaz malikinin yasal edim yükümünü yerine
getirmiştir Yasal zorunluluğa dayanılarak kurulmuş aynî taşkın yapı
hakkı, sınırlı bir aynî haktır ve bir irtifak hakkıdır. İrtifak
hakkından önce gelen, eşyaya bağlı niteliğindeki borç ilişkissi,
kurulmuş irtifak hakkından ayırt edilmelidir. Eşyaya bağlı borç,
irtifakın kurulması ile yerine getirilmiş ve sona ermiştir. Yasal ya da
zorunlu irtifaklarda yasa, aynî hakkı değil, yalnız borç doğurucu nedeni
kurmaktadır. Yasal irtifakların iradi irtifaklardan farkı, komşunun,
irtifakın kurulmasına yasa yolu ile yükümlü kılınmasıdır[53].
2.Usul Sorunları
a.Taşkın Yapıya İlişkin Davalarda Davacı Sıfatı
Yer
sahibinin, kayda dayanarak taşkın yapı sahibi aleyhine açtığı elatmanın
önlenmesi ve yıkım istekli davasına karşı taşkın yapı sahibince taşkın
yapı sahibince TMK. md. 725/II’ye dayanarak temlik isteğinde bulunulması
durumunda, istekler niteliği gereği öbürüyle bağlı ve iç içe olmaları
nedeniyle ancak birlikte değerlendirilerek çözüme ulaşılabilir. Taşkın
yapı sahibinin, yer sahibince aleyhine açılan elatmanın önlenmesi ve
yıkım davasında, karşılık dava açmasına gerek olmaksızın, savunma
yoluyla TMK. md. 725/II’ye dayalı temlik isteğinde bulunabilir. Bir borç
ilişkisi ancak tarafları bağlar ve yükümlülük altına sokar. Eşyaya
bağlı borçlarda ise, bir kimse borçlanma yolunda irade beyanında
bulunmuş olmasa bile, sırf eşya üzerinde bir ayni hakka ve zilyetliğe
sahip olduğu için bir edimle yükümlü kılınmaktadır. TMK. md. 725/II’de
öngörülen koşulların gerçekleşmesi durumunda üzerine inşaat taşılan
taşınmaz malikinden olumlu bir edimi yasal olarak isteme hakkına
sahiptir. Bu istem, ya bir yasal irtifak anlamında aynî bir yapı
hakkının tanınmasına, ya da üstüne taşılan toprağın mülkiyetinin devrine
ilişkin olur. Yasa bu durumlarda bir borç ilişkisi kurmaktadır. Bu borç
ilişkisi eşyaya bağlı olduğundan, talep hakkı taşınmazın daha sonraki
bir maliki tarafından üzerine inşaat taşırılan taşınmazın yeni malikine
karşı da yürürlüğe konulabilir. Yeter ki md. 725/II’deki koşullar,
taşkın yapının meydana getirildiği anda ilk (asli) malikler arasında
gerçekleşmiş bulunsun. Md. 725/II’deki koşullar gerçekleştiğinde, eşyaya
bağlı borç karşılıklı ve iki taraflaıdır. Yani, bir taşkın yapı
zarureti içinde bulunan taşınmaz maliki, bir yandan taşkın yapının
üzerinde bulunduğu toprağın mülkiyetinin devredilmesine ilişkin istemin
alacaklısı, öte yandan bunun için ödenmesi gereken borçludur. Taşılan
arsayı sonradan edinen kişi, MK. md. 1023’e dayanamaz ve tapu kütüğünde
yer olmayan bir konunun kendisine karşı etkili olamayacağını ileri
süremez. O taşınmazı yasadan doğan kısıtlamalarla birlikte edinmiştir.
Böyle durumlarda, tapu kütüğüne iyi inançla güvenen kişinin güvencesinin
korunması söz konusu olamaz[54].
aa.Taşkın
inşaatı yapan ve bir taşkın yapı zarureti içinde bulunan taşınmaz
maliki. Onun ölmesi ya da taşınmazı başkasına devretmesi durumunda,
tümel veya tikel ardıl durumunda olan yeni malikler.
bb.Taşılan
(komşu) taşınmaz maliki. Bu malik, dava hakkını kendi yararına değil,
taşkın inşaatı yapanının yararına kurulmasını istemesi gerekir. Onun
tazminat alma hakkı bulunduğundan, böyle bir davayı açmakta yararı
bulunmaktadır. Haksız taşkın yapıdan zarar gören, bu sonuca, taşkın
inşaat sahibine karşı açacağı bir elatmanın önlenmesi davası ile de
ulaşabilir.
cc.Bir
taşkın yapı zaruret içinde bulunan taşınmaz, “ortak mülkiyet”
düzenindeyse, paydaşlardan her biri, zorunlu dava arkadaşlığı savunması
ile karşılaşmaksızın, tek başlarına dava açabilirler.
dd.Başkasına
ait olan arazinin üstünde veya altında bir inşaat veya tesisat yapma ya
da var olan bir inşaatı veya tesisatı olduğu gibi koruma olanağını
sağlayan inşaat hakkı sahibi, inşaat veya tesisatın başkasının
taşınmazında bulunmasına karşın bunların maliki sayılmakta ve bu nedenle
inşaat hakkı yararına yapının arsaya bağlılığı ilkeisne istisnalardan
birini oluşturmaktadır. İnşaat hakkı ya belli bir taşınmaz yararına ya
da belli bir kişi yararına kurulabilen bir irtifak hakkıdır. Aynî taşkın
yapı hakkı yalnız bir taşınmaz yararına ve sadece bir taşınmaz irtifakı
olarak kurulabilir.
ee.Asıl
taşınmazda kiracı ya da ürün kiracısı gibi kişisel hak sahibi olanlar,
taşkın yapı irtifak hakkının kurulmasını isteyemezler.
b.Taşkın Yapıya İlişkin Davalarda Davalı Sıfatı
aa.Taşkın
yapı irtifak hakkının ya da toprağın mülkiyetinin devri konusundaki
istem, üzerine inşaat taşırılan taşınmazın şimdiki malikidir. Taşınmaz
elbirliği ve ortak mülkiyet düzenine bağlı ise, dava tüm maliklere
yöneltilmelidir[55].
bb.Yasal
irtifakın kurulmasına ilişkin istem, elatılan taşınmazda mülkiyet
dışında aynî hak sahiplerine karşı da yöneltilmelidir.
cc.İnşaatta
kullanma yükümlülüğü sadece sadece borçlandırıcı bir işleme
dayanıyorsa, bu taahhüt, tikel (cüz’i) ardılları bağlamaz; fakat tikel
ardıllar inşaatı gördükleri halde on beş güm içinde itiraz etmemişlerse,
onların da inşaata katlanma borcu doğar[56].
Tesecil isteme hakkı, dava yoluyla kullanılabileceği gibi, savunma yoluyla da kullanılabilir.
Taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır.
Taşkın
yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak
niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken
intikal etmesi halinde yeni maliklerde maddede belirtilen haklardan
yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar.
c.Taşkın Yapı Hakkının Tescili
Aynî
taşın yapı hakkı, tarafların (mahkeme dışı) anlaşmaları durumunda, Tapu
Sicil Müdürlüğünde yapılacak kurucu bir tescil ile meydana gelir. Taşkın
yapı hakkı, taşınmaz irtifak haklarının tesciline ilişkin kurallara
göre tescil edilir[57].
Yükümlü taşınmazın sayfasına zaruret irtifakının tescili, yüküm altına
girecek taşınmaz malikinin istemi üzerine gerçekleştirilir. Taşkın yapı
hakkının mahkeme dışı kuruluşunda, tescilin hukuksal nedenini taşkın
yapı irtifak hakkı sözleşmesi oluşturur. MK. md. 725/II’den doğan
istemin bir ifa davası ile yürürlüğe konulması durumunda da, taşkın yapı
irtifak hakkı, tapu sicilinde yapılacak bir tescil ile doğar. Yükümlü
komşu bir irtifak sözleşmesinin kurulmasına rıza gösterdiği ancak tescil
için istemde bulunmaktan kaçındığı, yani ifa davasının talepte
bulunmaya mahkümiyete dair olduğu hallerde, tescilin hukuki nedeni daha
önce kurulmuş bulunan sözleşmedir. Buna karşılık yükümlü komşu, bir
irtifak sözleşmesinin kurulmasına yanaşmıyor ve ifa davası aynı zamana
irtifak sözleşmesinin de yapılmış sayılasına yönelik bulunursa,
tesclilin hukuksal nedenini kesinleşmiş mahkeme kararı oluşturur. Talep
hakkının yenilik doğuran nitelikteki bir tescile zorlama davası ile
yürürlüğe konulduğu durumlarda, yasal irtifak anlamındaki aynî taşkın
yapı hakkı, yargısal kararın kesinleştiği anda ve tapu sicili dışında
doğar. Burada hukuksal değişiklik, tasarruf işlemi niteliğindeki talepte
bulunmadan ve tapuya tescilden bağımsız olarak, kurucu etkiye sahip
mahkeme kararıyla meydana gelmektedir. Tapuya yapılacak tescil, yalnızca
açıklayıcı bir nitelik taşır. Taşkın yapı hakkının, yenilik doğuran
tescile zorlama davası ile kazanılması durumunda, açıklayıcı nitelikteki
tescilin hukuksal nedenini kesnleşmiş mahkeme kararı oluşturur[58].
Kurulmuş
bulunan taşkın yapı hakkı, özellikle yararlanma ve kullanma, koruma
gideri, irtifak hakkından yararlanan taşınmazın bölüşülmesi konularında,
diğer yasal irifaklar gibi, kural olarak taşınmaz irtifakları
konusundaki kurallara bağlıdır. İrtifak hakkının mahkeme kararaı ile
sona erdirilmesine ilişkin kurallar, taşkın yapı konusunda da uygulanır.
Taşkın
yapı ortadan kalktığında veya kaldırıldığında (kuruluştaki çıkar yok
olduğunda), taşkın yapı hakkı sona erer. Taşkın yapının kapladığı alan
ya da zemin, artık yapı tarafından işgal edilmiyorsa (örneğin komşu
taşınmazın hava boşluğuna taşan bir yapıda balkon, cumba vb. taşan kısım
kırılmış ve kopmuşsa veya taşkın yapı tamamen yanmış, yıkılmış, yok
olmuşsa) taşkın yapı zarureti ortadan kalkmış demektir. Taşkın yapıdan
geriye kalan kısım, durum ve koşullara göre bağımsız ekonomik bir önem
ve bütünlüğe sahip değilse, onun ortadan kalkmış olduğu kabul edilir.
Üzerine taşılan taşınmaz parçasının bir kısmı üstünde taşkın yapı
ortadan kalkarsa, katlanma yükümü de yalnız bu kısma inhisar etmek üzere
sona erer. Taşkın yapı hakkının sona ermesinde, taşkın yapının ortadan
kalkış nedeni önemli değildir[59].
Taşkın
yapının sağladığı yarar ile katlanan taşınmaza yüklediği yük arasında
oransızlık varsa, taşkın yapı hakkı sona erer. Orantısızlık o tarzda
olmalıdır ki, şimdi değişen çıkar durumu başta varolsaydı, irtifakın
daha o zaman kurulamayacağı kabul edilebilsin[60].
Kurulduktan
bir süre sonra taşkın yapı irtifak hakkı, taşkın yapının önceden
görülemeyen olaylarla ve doğal ömrünü tamamlamadan yok olması nedeniyle
sona ererse, önceden peşin ödenen tazminatın bir kısmının iadesi
hakkaniyete tarafların çıkar durumlarına uygundur. İade edilecek
tazminatın miktarı konusunda taraflar uyuşamazlarsa yargıç, takdir
yetkisine dayanarak ve özellikle taşkın yapının ortalama doğal ömrünün
ne olacağını ve tarafların tazminat miktarını belirlerken bu konudaki
varsayımlarının ne olduğunu, irtifak hakkının kurulkduktan ne kadar bir
süre sonra sona erdiğini göz önüe alarak saptayacaktır[61].
Gerek
taşılan arsa üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olsun, gerekse bu kısmın
mülkiyeti devredilmiş olsun, inşaatın taşan kısmının mülkiyeti, inşaat
sahibinin mülkiyetine bağlı olur. İnşaatın sahibi, inşaatın yapıldığı
arsanın maliki olabileceği gibi, bu arsa üzerinde üst hakkı sahibi bir
kimse de olabilir[62].
Yukarıda
açıklandığı üzere, komşu taşınmaz malikleri mahkeme dışı uyuştukları
takdirde, önce resmi biçimde bir sözleşme yapılması, daha sonra da bunun
tescil edilmesi gerekmektedir. Komşu taşınmaz maliklerinin
anlaşamamaları halinde, mülkiyetin geçirilmesi “tescile zorlama
davas”nda istenir; yargılama sonunda mahkeme mülkiyetin devrina karar
verdiği takdirde, bu kurucu etkiye sahiptir.
Yargıç,
takdir yetkisine dayanarak, aynî taşkın yapı hakkı veya toprağın
mülkiyetinin verilmesi seçeneklerinden hangisinin uygun olduğuna, işim
özelliklerine bakarak karar verir. Bu seçeneklerden her ikisinin
terditli olarak istenmesi veya yalnız birinin ya da öbürünün istenmesi
yargıcı bağlamaz; o, somut olayın koşullarına en uygun düşeni hükme
bağlayacaktır. Be nedenle burada seçimlik bir haktan söz edilemez.
Zaruret içindeki taşkın yapı sahibinin md. 725/II’den doğan istemi ileri
sürmesi durumunda, onun bu isteminin haklı olup olmadığının
saptanmasında ele alınan “somut olayın durum ve koşulları” taşkın yapı
hakkının veya mülkiyetin tercih edilmesinde başvurulacak il ölçüttür.
Taşkın yapının biçimi, her iki taşınmazın büyüklüğü, ekonomik bakımdan
özgülendiği amaca da bakılmalıdır. Mülkiyet hakkının verilmesi, karmaşık
ve doğal olmayan sınır ve mülkiyet ilişkilerinin doğumuna yol açacaksa,
taşkın yapı hakkı üstün tutulmalıdır. Yargıç, üzerine taşılan arsanın
ne ölçüdeki ve genişlikteki kısmının mülkiyetinin devredileceğini
değerlendirir. Taşkın yapı yapan, kural olarak ancak, yapıdaki mülkiyeti
elde etmek ve ondan yararlanmayı sağlamak için edinimi mutlaka zorunlu
olan arsa kısmının devrini isteyebilir. Fakat durum ve koşullar haklı
gösteriyorsaa, yapının kapladığı alanın dışında kalan arazi kısmının da
belli bir parçasının mülkiyeti devredilebilir. Arsasına taşılan malik,
eğer taşınmazı zaten küçük ise, arazi bölünmeye elverişli değilse veya
taşınmaazın geriye kalan kısmından yararlanma önemli ölçüde zorlaşmışsa
ya da tamamen olanaksızlaşmışsa, taşınmazının tamamının davralınmasını
isteyebilir[63].
G.Taşkın İnşaata Katlanma Yükümlülüğü Bulunmayan Arsa Sahininin Hakları
Taşkın
inşaat, ya “sözleşmeye dayanır” dolayısıyla hukuka uygundur (TMK. md.
725/I), ya da “haksız” (TMK. md. 725/II), yani yapıldığı anda herhangi
bir hukuksal temele dayanmamaktadır. Her iki durumda da, koşullar
gerçekleşmişse, arsa malikinin katlanma yükümlülüğü vardır. Katlanma
yükümlülüğünün sonucu olarak, inşaatı yapan kişi, taştığı arsada, ya
taşınmaz bağlı bir irtifak hakkı kurulmasını ya da taşılan kısmın
mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir. İrtifak tercih
edildiğinde, taşan inşaat kısmı yine inşaat sahibinin mülkiyetinde
kalır. Mülkiyetin verildiği durumlarda da, artık inşaatın tamamı inşaat
sahibine ait arsa üzerinde bulunmuş olacağından, buarda bütünleyici
parça ilkesi uygulanır. Burada taşkın inşaatın kullanılmasından ortaya
çıkan müdahalelerden ya taşılan arsa sahibinin ya da baika bir üçüncü
şahsın zarara uğraması söz konusudur. Bu durumda taşılan arsa shibinin
zararı taşkın yapının bizzat kullanılmamasından, örneğin taşkın yapıdaki
bacadan çıkan dumanlar nedeniyle doğabileceği gibi, taşkın yapı
hakkının sona ermesi durumunda, örneğin taşkın yapıda çalışan bie
fabrikanın kimyasal zehirli artıkları toprak tarafından emilmiş ve bu
kısım ziraate elverişsiz bir duruma gelmiş olmasından doğabilir. Birinci
olayda, taşkın inşaat hakkı sahibi, bu hakkın aşkın kullanılmasından
doğan müdahalelerden, hem taşılan arsa malikine hem de üçüncü kişilere
karşı TMK. md. 730 veya BK. md. 58 hükümleri çerçevesinde sorumludur.
İkinci olayda, taşkın yapı yerinde meydana gelen zarardan, taşkın yapı
hakkı mülkiyet hakkının devrine ilişkinse, taşkın yapı ortadan kalkmış
olsa bile, mülkiyet eski arsa sahibine geçmeyeceğinden, taşkın yapı
hakkı maliki sorumlu olur. Taşınmaza bağlı irtifak hakkına dayanan
taşkın yapı hakkının sona ermesinde ise, taşılan arsanın sahibi bu
alanda meydana gelen zararların ödetilmesini isteyebileceği gibi, eski
duruma getirilmesini de isteyebilir[64].
Katlanma
yükümlülüğünün bulunmadığı durumlarda, inşaatın taşkın kısmı, taşılan
arsanın ayrılmaz parçası olur. Bu parçadan taşılan arsa malikinin
bağımsız olarak yararlanması olanaklıysa, TMK. md. 722 ve 724’te
düzenlenen “haksız inşaat” hükümleri uygulanır. Taşkın inşaata katlanma
yükümlülüğü bulunmayan arsa sahibi, taşkın inşaat kısmının
kaldırılmasını ve uğradığı zararların giderilmesini isteyebilir. Taşkın
inşaat sahibi ile taşılan arsa sahibi arasında kişisel hak doğuran bir
sözleşme varsa ve bu sözleşme ile arsa sahibi bir takım müdahalelere
katlanmak yükümlülüğü altında ise, bu sözleşme arsa malikini ve
mirasçılarını bağlar. Bu hakkı tanıyan arsa malikinin değişmesi
durumunda yeni taşınmaz maliki bu hakla bağlı olmaz.
Taşkın
inşaat sahibi ile taşılan arsa saahibi arasında kişisel bir hak doğuran
sözleşmenin bulunmaması durumunda, ortaya çıkan elatmaların hem
önlenmesi hem de bir zarar varsa bunun ödetilmesini TMK. md. 730 hükmü
ile isteyebilir. Her ne kadar taşkın inşaatın bulınduğu kısım üzerinde,
taşkın inşaat sahibinin aynî bir hakkı bulunmuyorsa da, asıl inşaat ile
taşkın inşaat arasında sıkı bir maddi ve ekonomik bağlılık bulunması
durumunda, asıl inşaatın sahibi taşkın kısımdan doğan elatmalardan TMK.
md. 730’a göre sorumlu tutulabilir.
Arsa
malikinin katlanma yükümlülüğünün bulunmadığı bir taşkın inşaattan doğan
elatmalardan üçüncü bir kişinin zarar görmesi durumunda, bu kişi
zararın giderimini TMK. md 730’a göre isteyebilir. Katlanma
yükümlülüğünün bulunmadığı durumlarda, taşkın yapı taşılan arsanın
ayrılmaz parçası olacağına göre, bundan doğan elatmalardan da taşılan
arsa sahibi değil asıl inşaat sahibi sorumlu olmalıdır[65].
[1] Ertaş, Şeref, Eşya Hukuku, DEÜ Yayını, Ankara 1995, sf. 293-294.
[2]HGK. 22.3.2006, 62/92.
[3] Ertaş, 294.
[4]
Tekiay, Selahattin Sulhi, Eşya Hukuku, İstanbul 1978, sf. 598; Oğuzman,
Kemal/Seliçi, Oğuzman, Eşya Hukuku, İstanbul 1978, sf. 480;
[5] Akman, Galip Sermet, Taşkın İnşaat, İstanbul Üniversitesi Yayınları yayın no: 3046, İstanbul 1982, sf. 65 vd.
[6] Gençcan, Ömer uğur, Türk Medeni Kanunu, Cilt II, Yetkin Yayınları, Ankara 2004, sf. 2612.
[7] Akman, 54 vd.
[8] 1. HD. 29.1.1993, 218/760.
[9] Ertaş, 294.
[10] 1. HD. 29.1.1993, 218/760; 1. HD. 29.3.2000, 2328/3421.
[11] HGK. 6.10.2004, 492/474.
[12] Akman, 26; Çörtoğlu, Sahir, Taşınmaz Mülkiyetinin Taşkın Kullanılması, Dayınlarlı Yayınları, Ankara 1988, 168-169.
[13] Akman, 30 vd.
[14] Tekinay, 595.
[15] Akman, 36.
[16]
Ertaş, 295; Aral, Vecdi, İnşaat (Üst) Hakkı, İstanbul 1968, sf. 16-17;
Gürsoy, Kemal Tahir/Eren,Fikret/Cansel, Erol, Türk Eşya Hukuku, Ankara
1978, sf. 621-622; Özmen,İhsan, Taşkın İnşaat, sf. 31.
[17] Akman, 39 vd.
[18] Akman, 46.
[19] Akman, 47-48.
[20] Çörtoğlu, 170.
[21] Akman, 48 vd.
[22] Akman, 64.
[23] Ertaş, 297.
[24] Akman, 83.
[25] 1. HD. 2.3.2006, 98/2177.
[26] Ertaş, 294.
[27] Akman, 94-95.
[28] 14. HD. 15.11.2005, 7378/9865.
[29] 1. HD. 13.7.2005, 7532/8790.
[30] 1. HD. 27.6.2002, 6195/8019.
[31] 1. HD. 22.5.2002, 3798/6571.
[32] Akman, 150-151.
[33] HGK.22.3.2006, 62/92.
[34] Akman, 133-135; Tekinay, 601-602.
[35] Akman, 144.
[36] Tekinay, 602.
[37] Tekinay, 612.
[38] 1.
HD. 5.6.2003, 6174/6822: “Dava, taşkın yapı nedeniyle el atmanın
önlenmesi ve yıkım talebine ilişkindir. Taşkın yapı yapan kişi iyi
niyetli ise, imar durumu da ifraza uygunsa, ifraz halinde arsa malikinin
uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında
aşırı farkın bulunmaması halinde taşkın yapı maliki uygun bedel
karşılığında temliken tescil veya irtifak hakkı kurulması isteyebilir.
Taşkın yapı malikinin iyi niyetinden söz edebilmek için kendinden
beklenen tüm dikkat ve özene rağmen sınırı taştığını bilmemesi veya
bilecek durumda olmaması gerekir. Somut olayda, kadastral parsellerin
oluşumundan sonra taşkın yapı yapıldığından davalıların iyi niyetinden
söz edilemez. Bu durum karşısında yıkım isteğinin de kabulü gerekir.”
[39] Akman, 155.
[40] 14. HD. 23.5.2003, 3438/4238.
[41] 1. HD. 25.3.2002, 2854/3763; 14. HD. 18.12.2000, 809/8525.
[42] 1. HD. 12.4.2004, 4122/4121.
[43] Ertaş, 295.
[44] 1. HD. 30.5.2002, 6349/6981.
[45] Ertaş, 297.
[46] 1. HD. 5.6.2003, 6174/6822.
[47] Ertaş, 296.
[48] Oğuzman, Kemal, Eşyaya Bağlı Haklar ve Borçlar, İHFM., c.31, sayı 1-4, yıl 1965, sf. 213; Oğuzman/Seliçi, 483.
[49] 1. HD. 29.1.1993, 218/760.
[50] Akman, 182 vd.
[51] Ertaş, 295.
[52] 1. HD. 12.4.2004, 4122/4121.
[53] Akman, 186-187; Ertaş, 297.
[54] HGK. 25.3.1992, 98/195.
[55]14.
HD. 15.11.2005, 7378/9865: “TMK. md. 725’te iyi niyetli malzeme
sahibine tanınan hak, “kişisel hak” niteliğindedir. Bu nedenle, bina
yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona karşı ileri sürülebilir. Yeni
malike karşı bu hak ancak önceki malikle el ve işbiriği yapılarak taşkın
yapı sahibini zararlandırma kastı ile hareket etmeleri veya danışıklı
işlem yapmaları halinde olanaklıdır.”
[56] Ertaş, 297.
[57] 14. HD. 23.5.2003, 3438/4238.
[58] Akman, 223-225.
[59] 14. HD. 23.5.2003, 3438/4238.
[60] Akman, 236-237.
[61] Akman, 239.
[62] Ertaş, 297.
[63] Akman, 247-250.
[64] Çörtoğlu, 171.
[65] Çörtoğlu, 172, 173.
Yorumlar
Yorum Gönder