TMK m.724'e mesnetle malzeme sahibinin temliken tescil talebinin kabul edilebilmesi için

1- Malzeme sahibi (yapıyı yapan), TMK m.3 anlamında iyiniyetli olmalıdır (tapulu taşınmazlarda iyiniyet iddiasının kabulü olanaklı değildir),
2- Yapının kıymeti, taşınmazın değerinden açıkça fazla olmalıdır,
3- Malzeme sahibi (yapıyı yapan), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir,
4- Yapının bulunduğu arazi parçası, taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından, bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.   
(Karar Tarihi : 29.06.2010)
"Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 17.07.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil, olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 29.12.2009 günlü hükmün Yargıtay'ca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 29.06.2010 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili ile karşı taraftan davacı vekili geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kâğıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Davacı, tapuda davalı adına kayıtlı olan 1136 parsel sayılı taşınmaz üzerine, bedelini davalıya ödemek suretiyle inşaat yaptığını, 1990 yılından beri kullanımında olduğunu, davalı ile 11.12.2006 tarihinde imzalanan sözleşme gereğinin davalı tarafından yerine getirilmediğini belirterek tapu kaydının iptali ile arsa payının adına tescili, mümkün olmadığı takdirde taşınmazın dava tarihindeki değerinin tespiti ile tahsili isteğinde bulunmuştur.

Davalı, davacının iyi niyetli olmadığını, aleyhine açılan el atmanın önlenmesi davası nedeniyle eldeki davanın açıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölüme isabet eden arsa payının davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü davalı temyiz etmiştir.

Dava, Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Türk Medeni Kanunu m. 684 ve 718 hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanunu'nun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır.

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyi niyetli olmasıdır:

Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyettir. Öngörülen iyi niyetin Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi niyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re'sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b)İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır:

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c)Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir:

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;

Dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu 3825 ada 3 sayılı parsel 19.03.1980 tarihinde yapılan satış yoluyla davalı adına tescil edilmiştir. Dairemizin yerleşmiş kararlarında da belirtildiği üzere tapulu taşınmazlarda iyi niyet iddiasının kabulü olanaklı olmadığı gibi taraflar arasında mülkiyetin devrini amaçlayan bir sözleşme de bulunmamaktadır. Dosyaya sunulan 11.12.2006 tarihli sözleşme ise içeriği itibariyla dava konusu taşınmazın mülkiyetinin davalıya ait olduğunun kabulü niteliğinde olup sübjektif iyi niyet koşulunun varlığından söz edilemez. Belirtilen nedenle mahkemece tescil isteğinin reddi ile davacının kademeli isteminin incelenmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

KARAR : Davalının temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 750.00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 29.06.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi."