TAŞINMAZ DEVRİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Değerli Okuyucular, bu çalışmamızda taşınmaz devri konusunda dikkatte alınması gereken önemli birkaç noktada sizleri bilgilendirmeye çalışacağız.
Ev, arsa, tarla, işyeri çeşitli sıfatlarla karşımıza çıkan taşınmazlar tarihin her döneminde insanoğlu için vazgeçilmez bir yatırım aracı olmuştur. Bugün özellikle büyük şehirlerde konut ve sosyal yapılaşmanın giderek artması ile "toprak" anlamında taşınmaza olan gereksinim ve kıymet hızla artmaktadır.
Taşınmazların kişiler arasında el değiştirmesi olarak adlandıracağımız devir işlemleri bakımından yasanın aradığı şekil şartına uygun muamele yapmak işlem güvenliğiniz açısından hayati önem taşımaktadır. Özellikle Kandıra İlçemiz sınırları içerisinde hali hazırda devam eden kadastro, imar, 2B uygulamaları, köy senedi ile satış, noterden satış vb hukuki nitelikleri olan taşınmazlar da söz konusu olduğundan taşınmaz devri konusunda hassasiyet göstermek gerekmektedir.

1. TAPULU TAŞINMAZLAR AÇISINDAN:

Ana Kural : Tapuda kaydı olan her taşınmazın devrinin "tapu dairesinden" yapılmasıdır. Yani, adınıza Kandıra ya da başka bir tapu dairesinde kayıtlı olan bir evi, arsayı, işyerini vs. tapu dairesi dışında başka bir yerde üçüncü bir kişiye devredemezsiniz. Kendi aranızda düzenleyeceğiniz bir senetle ya da noterden usulüne uygun yapılacak bir satışla (gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri kastedilmektedir.) elinizdeki taşınmazı bir başkasına devredemezsiniz. Bu işlem olsa olsa bir satış işlemi olur. Satış işlemi borçlandırıcı bir işlem olduğundan taşınmazın sahibinin değişmesini sağlamaz. Bu işlem olsa olsa sözleşmede alıcı konumunda olana, ödenen bedeli iade hakkı veren basit bir hukuki imkân sağlar. Taşınmazı satan kişinin sonradan fikir değiştirmesi ihtimalinde ise, bedeli ödeyen ancak tapudan devir yapmayan taraf hakkını mahkeme kanalı ile elde etmek zorunda kalacaktır. Bu da zaman kaybı ve maddi kayıp anlamına gelmektedir.
aa)  Özel Bir Alt Başlık: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri
Yukarıda da izah etmeye çalıştığımız gibi tapuya kayıtlı taşınmazların devri ancak "TAŞINMAZIN KAYITLI OLDUĞU TAPU DAİRESİNDEN" yapılabilmektedir. Aksi takdirde yapılan işlem hukuken geçerli olmadığından alıcı taşınmazın mülkiyetini kazanamamaktadır. Ancak, Türk Medeni Kanunu, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin getirdiği bir takım hukuki imkânlar ile alıcı ve satıcılara taşınmaz devri yolunda bazı olanaklar sunmaktadır. Sözleşmenin sağladığı imkânları açıklamadan önce aşağıda sözleşmenin temel özelliklerini sıralayacağız.

• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri resmi şekil şartına bağlıdır: Sözleşme noterde bizzat noter tarafından "düzenleme şeklinde" hazırlanmalıdır. Aksi takdirde geçerli olmaz.
• Sözleşmede devre konu taşınmaz bilgileri yazılmalıdır.
• Sözleşme ilgili tapu dairesine ibraz edilebilir ve alıcının "taşınmazın alıcısı" olduğuna dair şerh tapu kütüğüne işlenebilir.
• Şerh 5 yıl süre ile tapu kütüğünde kalır,
• Sözleşmeden doğan talepler 10 yıllık zamanaşımına tabidir.
• Şerh 5 yıllık süre içerisinde taşınmazı satın almak isteyen kişilere karşı alıcıyı koruyucu bir etkiye sahiptir.
• Sözleşme tapuya şerh edilmediği takdirde iyi niyetli üçüncü kişiler alıcıya rağmen taşınmazın mülkiyeti tapu devri ile kazanabilirler.

Anlaşılacağı üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, sözleşme tarihinden itibaren tapu siciline şerh düşülmek kaydı ile alıcıya olumlu bazı imkânlar tanıyan, onu satıcının kötü niyetinden süreli olarak koruyan bir yasal olanak getirmektedir. Bu itibarla, taksit ile ödemeli taşınmaz satışlarında bu sözleşme tipinin tercih edilmesi işlem güvenliği açısından dikkate değerdir.
2. TAPUSUZ TAŞINMAZLAR AÇISINDAN:
 Tapusuz taşınmaz dendiğinde, aklımıza özel mülkiyete konu ancak henüz kadastrosu yapılmadığından resmen mülkiyeti kazanılmamış yerler gelmelidir. Bu türden yerlerin satışında genelde "köy senedi ile satış" denilen bir satış yöntemi kullanılmaktadır. Köy senedi ile yapılan satışlarda satın alan kişi, kadastro geçerken elindeki senet ve şahitlerinin yardımı ile taşınmazın kendi adına tescilini sağlayabilir. Herhangi bir nedenle kadastro tespitinde yanlış kişi üzerine tescil gören yerler bakımından ise yasal süre içerisinde açılacak tapu ve iptali tescil davasında elindeki köy senedini delil olarak ileri sürebilir ve yanlışlığı düzeltebilir.
Sonuç             :
Tapulu taşınmazlarda devir resmi şekle bağlıdır. Bu itibarla, tapu dairesinde yapılmayan devir işlemlerinin hiçbir geçerliği söz konu değildir. Öte yandan, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekle uygun düzenlenmek ve tapu siciline şerh düşmek kaydı ile belirli bir süre alıcının haklarını korumaktadır. Özel mülkiyete konu tapusuz taşınmazlar bakımından ise kadastro öncesinde köy senedi ile yapılan satışlar hak sahiplerine özel bir koruma imkânı tanımaktadır.
Yararlı olması dileği ile saygılarımı sunarım.

Av.Abdurrahman Kaymak