Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zararlardan Devletin Sorumluluğu
1- TAPU SİCİLİ KAVRAMI
Türk Medeni Kanunu’nun 997. maddesinde,
‘‘ Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur’’ denmektedir.
Tapu Sicili Tüzüğü 4. Maddesine göre ise,
‘‘Tapu sicili, taşınmaz mal ve üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere Devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkelerine göre tutulan sicildir.’’
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların kamuya açıklanmasını sağlamak amacına hizmet eden çeşitli defter ve belgelerin meydana getirdiği bir bütün1 olmakla birlikte, hakim olduğu ilkelerle, kişilerin malvarlıklarında rızaları dışında bir değişikliğin meydana gelmesini, ayni hak ilişkilerine açıklık getirerek işlem güvenliği sağlayıp, üçüncü kişilerin bu sicile güvenmelerini sağlamaktadır.
Tapu sicili, ana siciller ve yardımcı sicillerden oluşur. Ana siciller, tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü ve bunları tamamlayan yevmiye defteri, belgeler ve planlardan oluşur. Yardımcı siciller ise, mal sahipleri sicili, aziller sicili, düzeltmeler sicili ve kamu orta malları sicilidir(TST 6. md).
Tapu kütüğü, tapu siciline kaydı gereken bütün taşınmazlarla bu taşınmazlar üzerindeki ayni hakların yazıldığı sicildir. Ayni haklar bu kütüğe tescil ile kurulur(TMK 1022 md).
Kat mülkiyeti kütüğü, kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır ve kat mülkiyeti kanunu saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin esaslar uygulanır.2 Kat mülkiyeti kütüğü, bu tarz mülkiyete konu olan bağımsız bölümlerden her birine tıpkı tapu kütüğünde olduğu gibi ayrı bir sahife açılması esasına göre tutulmaktadır(TST 9. md).
Yevmiye defteri, tapu memurluğuna yapılacak başvuruların talep sırasına göre ilk olarak yazıldığı defterdir(TMK 1002. md). Tapu memuru, tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde yeni bir ayni hak kurulması veya mevcut bir ayni hakkın kurulması veya mevcut bir ayni hakkın kapsamının değiştirilmesi ya da ortadan kaldırılması amacına yönelik talepleri hemen o anda tapu kütüğüne geçirmez, önce yevmiye defterine yazar.
Resmi belgeler, taşınmaz üzerindeki ayni hakkın geçerli bir şekilde kurulmuş olup olmadığına ilişkin anlaşmazlıklar ile ayni hakkın kapsamına ilişkin anlaşmazlıkların çözümlenmesinde önemli rol oynarlar. Bunlar plan, resmi senet, istem belgesi, mahkeme kararı ve diğer belgelerden oluşur. Plan, taşınmazın geometrik ve hukuki durumunun belirlenmesi için önceden tayin edilmiş esaslar çerçevesinde yetkili kamu görevlileri tarafından çizilen haritalardır. Satım, trampa veya bağışlama gibi mahiyeti gereği sözleşme yapılmasını gerektiren işlemlerde resmi senet düzenlenir. Sözleşme yapılmasını gerektirmeyen işlemlerde ise, istem sahibinin kimlik bilgileriyle adresini içeren istem belgesi düzenlenir. Resmi senet düzenlenmesini gerektirmeyen (akitsiz) işlemlerde de ayni hakların tescili için bazı belgeler aranır. Bunlar, istem kanuni ya da atanmış mirasçı tarafından yapılırsa hakim tarafından verilmiş mirasçılık belgesi(veraset), istem lehine vasiyet edilen
___________________
1 Oğuzman/Seliçi, Eşya Hukuku, İstanbul 2002, s.119
2 Oğuzman/Seliçi, a.g.e. , s.120
tarafından yapılırsa hakim tarafından tescil için yazılan yazı ile birlikte tenfiz kararı ve vasiyetnamenin onaylı bir örneği gibi belgeler ise diğer belgelerdir.3
Yardımcı sicil olarak mal sahipleri siciline, taşınmaz mal maliklerinin adı, soyadı, yerleşim bilgileri ve sahip oldukları taşınmaz malların ada, parsel, sayfa numaraları ile mahalle veya köyleri yazılır. Vekalet verenlerin soyadının baş harflerine göre tutulmakta olan aziller sicilinde her harfe birkaç sayfa ayrılmıştır. İlgili deftere sadece vekaletten azil durumlarında kayıt yapılmaktadır(TST 90. md). Düzeltmeler sicili ise, tapu kütüğünde yapılacak düzeltmelerin sebepleriyle birlikte yazıldıkları sicillerdir(TST 91. md). Mera, yaylak ve kışlak gibi kamu orta malları, hangi köy veya belediyeye tahsisli olduğu da belirtilerek kamu orta malları siciline yazılır(TST 92. md).
1- TAPU SİCİLİNE HAKİM OLAN İLKELER
Taşınmazların geometrik ve hukuki durumlarını göstermek amacıyla devletin yetkili kıldığı organlar tarafından ve yine devletin denetim ve sorumluluğu altında tutulan siciller, belgeler, defterlerin tümüdür. Bu kayıtlar belli kural ve prensipler dahilinde tutulmaktadır.
A) Tescil İlkesi
Tescil ilkesi, tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde ayni hak kurulması, devri ve sona erdirilmesinin kural olarak tapu siciline yapılacak geçerli bir tescil işlemi ile gerçekleşebilmesidir.4
TMK 1015. maddesine göre, tescil işleminin geçerli olabilmesi için öncelikle tescil talebi yetkili kişi tarafından bulunulmalı ve geçerli bir hukuki sebebin mevcut olması gerekmektedir. Buradaki hukuki sebepten, ayni hakların devrini veya ortadan kaldırılmasını isteme hususunda ilgililere hak ve yükümlülük getiren işlemleri anlamak gerekir. Bu miras, trampa, satım, bağışlama gibi bir sözleşme olabilir. Tescil talebinde bulunabilecek yetkili kişi ise, tasarrufta bulunulacak taşınmazın malikidir(TMK 1013. md). Ayni haklarda ise, ayni hakkın tescil ile kazanıldığı hallerde talepte bulunabilecek kişi, ayni hakkı kurmayı, devretmeyi ya da sona erdirmeyi taahhüt eden(borçlanan) hak sahibidir. Ayni hakkın tescil dışı kazanıldığı hallerde ise, talep sahibi ayni hakkı kazanan kişi veya onun adına resmi bir makam tarafından yapılır.5 Mesela miras veya olağanüstü zamanaşımı durumlarında tescil talebinde bulunabilecek kişi hakkı kazanandır. Karı-koca mal rejimi sözleşmesi, vakıf kurulması, kamulaştırma gibi durumlarda tescil talebi yetkili resmi makam tarafından yapılır.6
B) Sebebe Bağlılık İlkesi
Tapu kütüğüne yapılan bir tescilin geçerliliği kendisine esas teşkil eden hukuki sebebe bağlıdır. Hukuki sebep geçersiz ise, tescilde geçersizdir(TMK 1024. md). Yani tescile esas
___________________
3 Ayan, Eşya Hukuku I, Zilliyetlik ve Tapu Sicili, Konya 2010, s. 164
4 Ayan, a.g.e. , s. 170
5 Akipek, Türk Eşya Hukuku C.I, Ankara 1972, s. 364
6 Ayan, a.g.e. , s. 292
teşkil eden hukuki sebep yoksa veya hukuki sebep var ancak geçersiz ise, tescil usulüne uygun ve yetkili memur tarafından yapılsa dahi geçersizdir.7
C) Aynilik İlkesi
Tapuya kayıt işlemi yapılırken her taşınmaza bağımsız bir tapu kütüğü sayfası tahsis edilir. Böylece taşınmazın hukuki durumunun kolaylıkla belirlenmesine imkan yaratılmaktadır. Zira, ayni yöntem sayesinde taşınmaza ilişkin bütün işlemler bu tapu kütüğü sayfası üzerinde gerçekleştirilmekte, taşınmaz üzerindeki ayni hakların ve şerh edilmiş alacak haklarının açıkça görülmesi sağlanmaktadır.8
D) Aleniyet (Açıklık) İlkesi
TMK 1020. maddesine göre, tapu sicili herkese açıktır ve ilgisine inanılan herkes tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.
Buna göre, rastgele herkesin tapu sicilini incelemesi mümkün değildir. Buradaki ilgi, hukuken korunmaya değer bir ilgi, tapu sicillerinin kullanılma amacına uygun bir ilgi olması gerekir. Satış vaadi alacaklısı, lehine rehin hakkı kurulacak alacaklı, lehine kamulaştırma yapılacak idare hukuken korunmaya değer bir menfaat sahibi kişiler olarak kabul edilir.
Aleniyet ilkesine göre, tapu sicilini inceleyecek kişilerin sınırlı olmasıyla birlikte, tapu sicilinde incelenecek siciller de sınırlıdır. Aleniyet ilkesi sadece ana siciller için geçerlidir.9 Ana siciller daha önce belirtildiği üzere, tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, belgeler ve planlarda oluşur. Burada öğrenilmesi gereken husus taşınmazın en son ki durumudur ve buda ana siciller tarafından sağlanır. Kişilere ana siciller bakımından tanınmış inceleme yetkisi, işlemin yevmiye defterine kaydedildiği andan itibaren etkili olur.
TMK 1020. maddesi son fıkrasında,
‘‘Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.’’
demek suretiyle aleniyet ilkesine önemli bir sonuç getirilmiştir. Buna göre tapu sicilinde yer alan kayıtlara ilişkin olarak bilgisizlik iddiasında bulunulamaz. Bu kesin bir kanuni karine olduğu için aksinin iddia ve ispat edilmesi mümkün değildir.10 Kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermeyerek sicilde mevcut bir kaydı bilmeyen kimse iyiniyetli olduğunu iddia edemez. Hazine dahi tapu kütüğünde mevcut bir kaydı bilmediğini ileri süremez.11
_________________________
7 1. HD. 9.6.1989, E.1989/6084 K.1989/7468, ‘‘…Türk Medeni Kanunu, ayni hakkın kazanılmasında tescilin haklı ve geçerli bir hukuki sebebe dayanmasını zorunlu kılmıştır. Bu nedenle, haksız yada lüzum ifade etmeyen bir işleme dayanılarak yapılan tescil geçersiz bir tescildir. Tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması ayni hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur olan tescil işlemini temelde sakat duruma getirir…’’
8 Ayan, a.g.e. , s. 170
9 Akipek, a.g.e. , s. 336
10 Akipek, a.g.e. , s. 339
11 Esener/Güven, Eşya Hukuku, Ankara 2008, s. 109
E) Güven İlkesi
Tapu sicili, devletin yetkili kıldığı kamu görevlileri tarafından, devletin denetim ve sorumluluğu altında tutulur. Bunların yanlışlıkları ispat edilinceye kadar doğru ve tam oldukları varsayılır(TMK 9. md.). Herkes bu kayıtların doğruluğuna güvenerek hareket etmektedir. Ancak tapu kaydının yolsuz olması veya daha sonradan yolsuz hale gelmesi halinde hak sahiplerinin mağduriyetleri söz konusu olabilir. Tapudaki kayıtlara güvenen iyiniyetli kişileri korumak amacıyla güven ilkesi kabul edilmiştir.
Güven ilkesi, tapu sicilinde yer alan bir kayda iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan kişilerin, bu kayıt gerçek hak durumuna uygun düşmese bile kazanmalarının korunmasıdır. Buna tescilin olumlu hükmü adı da verilir.12
TMK 1023. Maddesi,
‘‘Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.’’
demek suretiyle, güven ilkesi gereğince, iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması sağlanmaktadır. Bu düzenlemeye göre, kazanımın söz konusu olabilmesi için, yolsuz bir tescilin bulunması, hakkın üçüncü bir kişi tarafından kazanılması, kazananın iyiniyetli olması, kazanılan hakkın ayni hak olması ve kazanmanın geçerli olması gerekmektedir.13
F) Devletin Sorumluluğu İlkesi
Tapu sicilindeki kayıtların gerçek hukuki durumları ile uyum içinde olmalıdır. Ancak tüm dikkat ve özene rağmen, sicildeki bilgilerin eksik veya yanlış olması veya kaydın gerçek hukuki durumunu yansıtmaması söz konusu olabilir. Tapu sicilinin yanlış tutulmasından dolayı hak sahipleri ya da üçüncü kişiler zarar görebilir. Bu zarar sadece hak sahiplerinin değil, toplumun tapu siciline olan güvenini sarsacaktır. Bu bakımdan tapu sicilinin güvenilir olma niteliğini kaybetmemesi ve bu yanlış tutulan kayıtlardan zarar gören ilgililerin zararlarının giderilebilmesi için, Kanunda tapu sicilinin tutulması görevini üstlenen devletin bu görevini yerine getirirken doğan zararlardan sorumlu olmasını düzenlenmiştir.
TMK 1007. Maddesine göre,
‘‘ Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.’’
a) Devletin Sorumluluğunun Hukuki Mahiyeti
Sorumluluk, uyulması gereken bir kurala aykırı davranışın hesabını verme, tazminata yükümlü tutulma; başka bir deyişle, kişiye yükletilen herhangi bir işten ötürü gerektiğinde hesaba çekilebilme durumu olarak nitelendirilebilmekle14 birlikte, kusursuz sorumluluk onun bir nevi olup, kusursuz sorumluluk halinde zarar verenin kusurunun bulunması gerekmemektedir.
__________________
12 Akipek, a.g.e. , s. 442
13 Ayan, a.g.e. , s. 178
14 İmamoğlu, Tapu Sicili ve Tapu Sicilinin Tutulmasında Devletin Sorumluluğu, Ankara 2010, s. 502
TMK 1007. maddesi gereğince öngörülen sorumluluğunda kusur şartı aranmadığından buradaki sorumluluk kusursuz(objektif) sorumluluktur.15
Anılan düzenlemeye göre, zarar gören, zararını tazmin ettirmek için, bu zararın tapu örgütüne ait herhangi bir memurun kusurundan ileri geldiğini ispat etmek zorunda olmadığı gibi, devlet de memurun kusursuzluğunu ispat etmek suretiyle tazminat ödeme yükümünden kurtulamaz. Memurların kusuru devletin ancak onlara rücu edip etmeyeceğinin tespiti bakımından önem taşır. Yoksa devletin sorumluluğunun doğması için, tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmasıyla zarar arasında uygun bir illiyet bağının varlığı yeterlidir.16
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararların tazmininde kusursuz sorumluluk ilkesi benimsenmiş olmasaydı, devletin kusuru bulunmayan hallerde sicillerin hatalı tutulmasından doğan zarara hak sahibinin katlanması gerekecekti. Ancak bu önemli görevi üstlenen devlet gerekli dikkat ve özen borcunu yerine getirmiş olsa veya tapu memurunun kusuru olmasa bile yine verilen zararlardan sorumlu olacaktır.17
Devletin, TMK 1007. maddesine göre tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumluluğu aslîdir. Tapu sicilinin yolsuz tutulmasında, zarar tapu memurunun veya denetim makamının kusuru sonucu meydana gelmiş olsa dahi, bundan yine birinci derecede Devlet sorumludur. Bu nedenle de tapu sicilinin tutulmasından zarar gören kimse, ilk önce zarara sebebiyet veren memur aleyhine dâva açmak zorunda kalmaksızın, zararın tazminini doğrudan doğruya devletten talep edebilir.18
b) Sorumluluğun Şartları
Devlet, tapu sicil memurları tarafından tapu sicillerinin usulüne uygun olarak tutulmaması sebebiyle meydana gelen zararlardan sorumludur. Ancak sorumluluğun söz konusu olabilmesi için dört şartın varlığı gerekmektedir. Buna göre, tapu sicilinin tutulmasına ilişkin bir fiil olmalı, fiil hukuka aykırı olmalı, hukuka aykırı fiil sonucu zarar doğmalı ve son olarak bu zarar ile hukuka aykırı fiil arasında illiyet bağı olmalıdır. Bu dört şart bir arada gerçekleşmesi halinde devletin sorumluluğu söz konusu olacaktır.
1- Tapu Sicilinin Tutulmasına İlişkin Fiil
TMK 1007. maddesine göre devletin sorumluluğunun söz konusu olabilmesi için, zarara sebebiyet veren fiilin tapu sicilinin tutulmasına ilişkin bir fiil olması gerekmektedir. Tapu sicili, görevli memurun yalnız olumlu değil, olumsuz bir davranışı sonucu da yolsuz tutulmuş olabilir. Bu bakımdan devletin sorumluluğuna yol açan zarar verici fiil, ayni hakkın gerçek hak sahibi yerine başka bir kimsenin adına tescil edilmesi durumunda olduğu gibi
___________________
15 4. HD. 17.4.1989, E.1988/10335, K.1989/3626, ‘‘…Dava, tapu sicilinin tutulmasından doğma zararın Hazineye ödetilmesi isteği olup Türk Medeni Kanununun 917. maddesi( yeni TMK 1007) hükmüne dayanmaktadır. Kanunun bu açık hükmünün kaynak olduğu Devletin sorumluluğundan söz edebilmek için tapu sicilinin tutulmasında görevlinin hukuka aykırı bir işlemi ve bu işlemle zararlı sonuç arasında bir illiyet varlığı gerekir. Memurun işleminin bir şeyi yapma ya da yapmama niteliğinde olmasının ve kusura dayanıp dayanmamasının bir önem yoktur. Çünkü, devletin bu konudaki sorumluluğu kusursuz bir sorumluluktur…’’
16 Sirmen, Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zararlardan Devletin Sorumluluğu, Ankara Üniversitesi Fakülte Yayınları No:391, Ankara 1975, s. 34
17 Esener/Güven, a.g.e. , s. 110
18 Sirmen, a.g.e. , s. 30
yapıcı bir fiil veya tescili gereken ayni bir hakkın tescil edilmemesi gibi kaçınma biçiminde ortaya çıkabilir. Ancak burada önemli olan, zarar verici fiil veya kaçınma ile tapu sicilinin tutulması arasındaki ilişkinin varlığıdır.19
Devlet tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumlu tutulacağına göre, sicildeki yolsuzluk sicil tutma kavramı içine giren bir fiil veya kaçınma olmalıdır. Tapu sicili kavramı ise, asıl sicillerin ve yardımcı sicillerin tutulmasını içerir. Yardımcı siciller aleniyet ilkesinden yararlanmadığından, bunların yolsuz tutulması ancak asıl sicillerin yolsuz tutulmasına sebebiyet vererek bir zarara yol açabilir. Devletin sorumluluğu yönünden öncelikle asıl sicillerin tutulması önem taşır.20
Tapu sicili kayıtlarının kurulması sırasında taşınmazın niteliğinde hata olması halinde;
Yargıtay, taşınmazın niteliklerine ilişkin yanlışlıklardan devletin sorumlu olmayacağı ve bu sorumluluğun ayni hakkın doğumuna ait yanılmalar(hatalar) ile sınırlı bulunduğu sonucuna ulaşmıştır.21
Velidedeoğlu/Esmer, aynı karar için görüşlerinde, bu kararın devletin sorumluluğunun sınırını çok daralttığını ve isabetli bulunmadığını belirtmişlerdir.
Tekinay’ a göre, kaydın kurulması sırasında, taşınmazın niteliğinde yapılan yanlışlık bir zarar doğurmuş ise, bundan devletin sorumlu olması gerekir. Ne var ki, taşınmazın niteliklerinin, sonradan değişmesi nedeni ile ortaya çıkacak zararlardan, devlet, sorumlu değildir. Şundan ötürü ki, devletin taşınmaz sahiplerinin peşinden koşarak taşınmaza ilişkin niteliklerin değişikliğini tapu siciline yansıtmak zorunluluğu yoktur.
Akipek ise, gayrimenkulün niteliğinin yanlış gösterilmiş olmasından dolayı da devlet, TMK 1007 maddesi anlamında mesul olmaz. Mesela, gayrimenkul nevinin, iradının veya vergilerinin yanlış gösterilmiş olmasından doğan zararlardan devlet mesul tutulamaz. Çünkü bunların doğru olup olmadığını başka yoldan öğrenmek mümkündür.22
Ancak Yargıtay 4. H.D. 2010/9017 E. , 2010/9962 sayılı 7.10.2010 tarihli bir kararına konu olan olayda; davacı, üçüncü kişiden tarla vasfı ile satın aldığı taşınmazın tapu kaydının, kıyı kenar çizgisi kapsamında kaldığı gerekçesiyle, davalı Hazine yararına iptal edildiğini, tapu siciline güvenerek taşınmazı satın aldığını belirterek, taşınmaz bedelinin davalıdan alınmasını istemiştir.
Yargıtay kararında;23
‘‘Davacı, üçüncü kişiden tarla vasfı ile satın aldığı taşınmazın tapu kaydının, kıyı kenar çizgisi kapsamında kaldığı gerekçesiyle, davalı Hazine yararına iptal edildiğini, tapu siciline güvenerek taşınmazı satın aldığını belirterek, taşınmaz bedelinin davalıdan alınmasını istemiştir. Sicillerin doğru tutulmasını üstlenen Devlet, sicillerdeki yanlış kayıtlardan doğan zararları ödemeyi de üstlenmektedir. Dayanaksız ya da hukuki duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamda düşünülmüştür.
___________________
19 Sirmen, a.g.e. , s. 41
20 Sirmen, a.g.e. , s. 42
21 Yargıtay 4. HD. 8.11.1952 T. ,6572 E. , 4916 K. ve 24.2.1951 T. , 125 E. , 14023 K.
22 Karahasan, Yeni Türk Medeni Kanunu Eşya Hukuku, İstanbul 2002, Görüşler için bkz. , s. 949
23 www.kazanci.com, karar için bkz.
Devletin kadastro işlemlerinden sorumluluğunun kapsamı Medeni Yasa kapsamında düşünüldüğünde, eldeki davaya adli yargıda bakılması gerekir.’’
demek suretiyle taşınmazın niteliğinde bu şekilde yanlışlık söz konusu olması halinde ve kadastro işlemlerinde yapılan yanlışlıkların devletin sorumluluğu altında olduğunu belirtmektedir.
Sahte veraset belgesi veya vekaletname kullanılması halinde;
Tandoğan’a göre, tapu kütüğü memuru, sahte yahut gerçeğe aykırı olduğunu bilmesine imkan olmayan bir vekaletname veya veraset senedine müsteniden, kusursuz olarak tescil yapsa hazine yine mesul olur.
Tekinay, sahte vekaletnameye dayanan işlemlerden doğan zararlar ile, TMK 1007 maddesi uyarınca, devletin sorumlu olduğu görüşünü savunmaktadır.
Oğuzman, böyle bir sonuca ulaşırken şöyle demektedir: Biz bu zararların tapu sicilinin tutulmasından ileri gelmediğine kaniyiz. Meğer ki, sahteliği belli bir vekaletname veya veraset senedi kullanılmış ve tapu memuru gerekli incelemeyi ihmal etmiş olsun. Bu takdirde zarar hem vesikanın sahteliğinden hem de tapu memurunun sicille ilgili vazifesini yerine getirmemesinden doğmuştur. Bu sebeple devlet sorumlu olur.24
Yargıtay ise, ilk başlarda tapuda sahte vekaletname kullanılması dolayısıyla doğan zararlardan devletin sorumlu olmayacağını belirtmiştir(4. H.D. 30/9/1954, 2916 E. 4129 K.). Daha sonra ise sahte vekaletname ile tapuda işlem yapılmasından doğan zararların devlet tarafından TMK 1007 maddesi uyarınca tazmin edilmesine ilişkin kararlar vermiştir(4. H.D. 10/3/1958, 8431 E. 1275 K. , HGK 20/1/1960 4/1E. 3 K.).
Sahte vekaletnameye ilişkin olarak Yargıtay 4. H.D. 2005/7386 E. , 2005/9164 K. , 13.9.2005 tarihli bir kararında;25
‘‘ Davacı, dava konusu taşınmazı tapuda satın almış, ancak satışın sahte vekalet ile yapıldığı anlaşılarak tapunun iptaline karar verilmiştir. Medeni Kanunu’nun 917. maddesi (yeni Medeni Kanun 1007. md) uyarınca tapu sicilinin tutulması ve dolayısıyla devir işlemleri devletin sorumluluğu altında olup tapu siciline güven esastır. Tapudaki satış işleminin gerçekleştirildiği vekaletnamenin sahte olması tek başına devletin bu sorumluluğunu ortadan kaldıran bir neden değildir.’’
demek suretiyle tapuda sahte vekaletname kullanılması suretiyle doğan zararlardan devletin sorumlu olacağı belirtilmiştir.
Yargıtay sahte veraset belgesi kullanılarak yapılan işlemlerden doğan zararlardan da devletin TMK 1007. maddesi uyarınca sorumluluğu söz konusudur. Buna ilişkin Hukuk Genel Kurulu’nun 20.1.1960 Gün ve 4/1 Esas, 3 Karar sayılı ilamı ile, gerçeğe aykırı bir veraset belgesine dayanan işlemden doğan zararlardan, Devletin sorumlu olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
___________________
24 Karahasan, a.g.e. , s. 950
25 İmamoğlu, a.g.e. , s. 579
Bu kararın gerekçesine göre;26
‘‘ Davacının zararı, hem veraset senedinin gerçeğe aykırı bir durumu tespit etmesinin yani mirasçı olmayan bir kimseyi mirasçı olarak göstermesinin, hem de tapu memurunun gerçeğe aykırı veraset senedini esas tutarak davacı mirasçı adına tapuya yazılması gereken gayrimenkulün kaydını mirasçı olmayan kimse adına çevirmiş olmasının neticesidir. Hukuki münasebetlerde ve hususiyetle zarara sebebiyet verme konusunda esas olan uygun sebep ve netice ölçüsünü bu hadiseye tatbik edecek olursak varılan neticenin doğruluğu, kolayca anlaşılır. Bir olay, hayattaki genel tecrübelere ve olayların tabii akışına göre diğer olayın meydana gelmiş olmasıyla kolaylaşmış bulunur ise ilk olay uygun sebep ve netice ölçüsüne göre ikincisinin sebebi sayılır.
Tapuda bir kimsenin adına kayıtlı olması gereken bir gayrimenkulün gerçeğe aykırı bir veraset senedi yüzünden diğer bir kimse adına kaydedilmiş olması halinde bu gayrimenkulün iyi niyetli bir kimseye temlik edilmesi ve böylece esas hak sahibinin gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin sona ermesi şeklinde bir zarara uğraması, günlük hayat tecrübelerine ve olayların tabii şekilde akışına göre her zaman gerçekleşebilen bir olaydır. O halde, doğru olmayan veraset senedine dayanan tapu memuru tarafından gayrimenkulün kaydının gerçek mirasçı yerine üçüncü kişi adına geçirilmiş olması olayı zararın (uygun sebep ve netice nazariyesine göre) sebebidir.’’
Gerek öğretide ve gerekse yargısal inançlarda baskın görüş, sahte vekaletname veya veraset belgesine dayanan işlemlerden doğan zararlardan, Medeni Kanunun 1007. maddesi uyarınca devlet sorumlu bulunmasıdır.
Çifte tapu durumunda ise, Yargıtay 26.2.1963 Gün ve 1/26 Esas, 21 Karar sayılın ilamında gerekçesiz bir şekilde çifte tapu durumunda devletin Medeni Kanun 1007. maddesi(917. md.) uyarınca sorumlu olmayacağı belirtilmiştir. Kural olarak, her taşınmazın sadece bir tapu kaydı olması gerekirken, bir taşınmazın çifte tapu kaydının bulunması halinde, bu işlem tapu sicil işlemi olduğundan, çifte kayıt dolayısıyla uğranılan zararların tazmin edilmesi gerekir. Zira çifte kayıt görevli tapu memurlarının kusurlu ya da hatalı işlem yapmaları sonucu oluşması söz konusu olduğundan, tapu kaydı gerçekten iyi biçimde tutulsaydı zaten çifte kayıt olmaması gerekirdi, dolayısıyla da doğan zararın devlet tarafından tazmin edilmesi gerekir. Burada gerçek hak sahibinin zarara uğraması ihtimali yoktur. Yanlış kayda güvenen üçüncü kişilerin zararı söz konusu olacaktır ki bu zararda Medeni Kanunun 1007. maddesi kapsamında devletin sorumluluğundadır.
Yargıtay, tapulama işlemlerinin ve kadastro tespitlerinin yanlış yapılmasından doğan zararlarında devlet tarafından tazmin edilmesi gerektiği belirtmiştir.27 13. Hukuk Dairesi 2009/3120 E. , 2010/1096 Kararında;
‘‘Devlet, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumludur. Tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan devlet sorumludur. Kesinleşen Orman Kadastrosu gereğince orman sayılan yerler hakkında devlet tapu kaydı oluşturarak özel mülkiyete konu ettiğine göre, doğan zarardan kusursuz sorumludur.’’
___________________
26 Karahasan, a.g.e. , s.952
27 4. HD. 18.9.1962 , 13712 E. 8860 K.
Yine Yargıtay 4. HD. E. 2011/97 , K. 2011/2176 , T. 2.3.2011 tarihli bir kararında;28
‘‘Dava, tapu sicilinin tutulmasından dolayı uğranılan zararın, Devletin sorumluluğuna ilişkin Medeni Yasa'nın 1007. maddesi gereğince, ödetilmesi istemine ilişkindir. Kusursuz sorumluluk, tapu siciline bağlı çıkarların ve mal varlığına ilişkin ( ayni ) hakların, yanlış tescil sonucu sicile güven ilkesi yönünden değişmesi ya da yitirilmesi, bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen Devlet, sicillerdeki yanlış kayıtlardan doğan zararları ödemeyi de üstlenmektedir. Dayanaksız ya da hukuki duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamda düşünülmüştür. Devletin kadastro işlemlerinden sorumluluğunun kapsamı Medeni Yasa'nın 1007. maddesi kapsamında düşünüldüğünde, eldeki davaya adli yargıda bakılması gerektiği sonucuna varılmaktadır.’’
demek suretiyle, kadastro çalışmaları esnasında yapılan hatalı tespitlerden doğan zararlarında, TMK 1007. Maddesi uyarınca devletin sorumlu olduğu belirtilmektedir.
2- Fiilin Hukuka Aykırı Olması
Kasden veya bir ihmal sonucu yapılması gereken kaydın hiç yapılmamış olması ya da yanlış yapılması hallerinde hukuka aykırı bir tapu sicili işlemi var demektir.29 Buradaki hukuka aykırılıktan, kişilerin mal varlığını koruyan hukuk kurallarının ihlal edilmesi(objektif hukuka aykırılık) anlaşılması gerekir. Zira, kanun sorumluluğun söz konusu olması için memurun kusurunu şart koşmamaktadır. Tapu sicilinin tutulmasında çıkarların korunması bakımından uyulması gereken kurallar, tapu mevzuatından ibaret değildir. Tapu memuru mevzuat dışında kalan hukuk kurallarına, hukukun genel ilkelerine dahi uygun davranmalıdır.30
Geçerli bir hukuki sebep olmadığı halde veya talep olmadan tescil yapılması, hak sahibi olmayan bir kişinin talebi üzerine ayni hakkın terkin edilmesi, yevmiye defterinde talebin kayıt tarihinin gösterilmemiş olması yüzünden ayni hakkın yanlış sıra alması, rehin hakkının zamanında tescil edilmemesi, taşınmazın vasıflarının yanlış gösterilmesi, paydaşların isim ve hisse miktarlarının gösterilmemesi, yanlış suret verilmesi gibi durumlarda işlem usulüne uygun yapılmamıştır. Bu hallerde hukuka aykırı fiil dolayısıyla, bu fiillerden doğan zararlardan devlet sorumlu olacaktır.
Tapu sicilinin tutulmasında hukuka aykırılık yoksa devletin sorumluluğu söz konusu olmayacaktır. Tapu sicilinin tutulması kanuna uygun olmakla beraber, sicildeki kaydın sonradan gerçeğe uymamasından bir zarar meydana gelmiş ise devlet bundan doğan zarardan sorumlu olmaz. Örneğin, tapu sicilinde vasfı apartman olarak gösterilen bir taşınmazda binanı yıkılmış ve taşınmazın arsa haline gelmiş bulunması ve sicildeki kayda güvenip bu taşınmazı apartman değeri ödeyerek bir üçüncü kişinin kazanması halinde devlet sorumlu değildir.31
___________________
28 www.kazanci.com, karar için bkz.
29 Ayan, a.g.e. , s. 188
30 Sirmen, a.g.e. , s. 64
31 Oğuzman/Seliçi, a.g.e. , s. 128
3- Zarar Doğmuş Olması
TMK 1007. maddesine göre, devletin sorumlu olabilmesi için, sicilin hukuka aykırı şekilde tutulmasından zarar doğmalıdır. Tapu sicilinin yolsuz tutulmasından dolayı uğranılan maddi zarar, fiilî zarar veya kâr mahrumiyeti biçiminde ortaya çıkar. Tapu sicilinin yolsuz tutulmasından dolayı malvarlığında meydana gelen eksilme fiilî zararı ifade eder. Bir ipotek hakkının tescil edilmemesi nedeniyle alacağın karşılıksız kalması, iyiniyetle iktisabın korunduğu hallerde bir aynî hakkın, sahibinin rızası hilâfına kaybedilmesi veya sınırlanarak değerinin azalması, iyiniyetin korunmadığı hallerde de sicildeki yolsuz kayda güvenerek alıcının ödediği satış bedeli ve hakkın tescili için yapılan tapu masrafları, fiilî zarara örnek olarak gösterilebilir. Kâr mahrumiyeti ise, malvarlığında meydana gelebilecek bir artmanın önlenmesidir. Bir kimsenin, taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu zamanlarda taşınmazını, yanlışlıkla başkası adına tescil edilmiş olması nedeniyle iyi bir fiyata satamaması, onun semerelerinden örneğin kiralarından yararlanamaması halinde uğranılan zarar kâr mahrumiyeti biçimindedir.32
Yargıtay Dördüncü Hukuk Dairesinin 13/7/1957 gün, 2843 Esas, 5431 Karar sayılı ilamında;
‘‘malik, taşınmazın elinde kalması durumunda, sonraki bir günde daha çoğa satacak olduğunu ve böylece bir kısım çıkarlardan yoksun kalmış bulunduğunu kanıtlarsa, daha sonraki güne ilişkin bu değerin ödettirilmesine karar verilmelidir.’’33
demek suretiyle Yargıtay, malvarlığındaki artmanın önlenmesi şeklindeki zararın karşılanması gerektiğini düşünmektedir.
Zarara uğrama tehlikesi mevcut olmakla birlikte bunun önlenebilmesi veya yanlış kaydın düzelttirmek için dava açma imkanı bulunması halinde, bu kayıttan doğan zarar, bunun düzeltilmesi için yapılacak giderler tutarıdır.34
4- İlliyet Bağı
Devletin, hukuka aykırı tapu sicili işlemlerinden sorumluluğu için, bu işlemlerle meydana gelen zarar arasında uygun illiyet bağının bulunmasıdır. Zararın, sicilin tutulmasına ilişkin hukuka aykırı bir fiil sonucu olarak ortaya çıkması gerekmektedir. Eğer zararın sebebi sicilin yolsuz tutulması değilse, yani fiil ile zarar arasında bir sebep-sonuç ilişkisi yoksa devletin sorumluluğundan söz edilemeyecektir.
Zarar görenin kusurunun bulunduğu hallerde illiyet bağı kesilir ve devlet sorumluluktan kurtulur.
Yargıtay 4. Hukuk Dairesi’nin 3/4/2006 tarih, 2006/1956 Esas, 2006/3585 sayılı kararında; davalılar Maliye Hazinesi ve noterin sorumlulukları Medeni Kanunun 1007. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 162. maddesi gereğince kusursuz sorumluluktur. Diğer bir anlatımla zarar gören bu davalıların kusurunu kanıtlamak zorunda değildir. Bu davalılarda kusurlarının bulunmadığı savunmasının ötesinde uygun illiyet bağının kesildiğini kanıtlamalıdırlar. Kusursuz sorumlulukta illiyet bağının kesilmesi için zarar görenin ağır
___________________
32 Sirmen, a.g.e. , s. 86
33 Karahasan, a.g.e. ,s. 945
34 Tapu kaydının düzeltilmesi olanak içinde bulundukça zarardan söz edilmeyecek Hazineye karşı tazminat davası açılamayacaktır. Y. HGK. 21.1.1982 4-584746 Oğuzman, a.g.e. , s. 127
kusurunun olması veya üçüncü bir kişinin illiyet bağını kesebilecek nitelikte ağır kusurunun olması veya zararlandırıcı sonucun meydana gelmesinde öngörülmeyen bir halin bulunması gerekmektedir. Somut olayda iğfal kabiliyeti bulunan nüfus cüzdanını kullanan üçüncü kişinin bu eylemi ile illiyet bağı kesilmiştir.
Yargıtay kararına göre, işleme esas tutulan sahte vekaletnamenin sahte olduğunun memurun gereken dikkat ve özeni gösterip tüm incelemelere rağmen anlayamamışsa ve bu sahteliği tespit edemeyip yolsuz işlem oluşturulmuşsa burada memurun kusuru yoktur. Ancak memur kötü niyetli kişinin kastından haberdarsa, vekaletname veya nüfus cüzdanının sahte olduğunu tespit etmesine rağmen yolsuz işlemi yapmışsa bu durumda devletin sorumluluğu söz konusu olmalıdır.
c) Zararın Tazmini
TMK 1007. maddesine göre, devlete karşı açılacak tazminat davasında dava açma hakkı tapu sicilinin yanlış tutulmasından dolayı zarara uğrayan kimseye aittir. Eğer ortada müşterek mülkiyete konu olan bir taşınmaz var ise, her paydaş kendi payına ilişkin kısım için ayrı ayrı dava açma hakkına sahiptir. İştirak halinde mülkiyet söz konusu ise, doğan tazminat alacağı üzerinde de iştirak devam edeceği için, bütün ortaklar bir arada devlete karşı dava açmalıdırlar.35
TMK 1007/3 maddesine göre, devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
d) Zamanaşımı
TMK 1007. maddesinde öngörülen zararlardan dolayı devlete karşı açılacak tazminat davalarında Borçlar Kanunu’nun 60. maddesindeki bir ve on yıllık zamanaşımı süreleri geçerlidir.36 Buna göre, dâva, zarar görenin, zararı ve sorumlusunu öğrendiği tarihten itibaren bir yıl, her halde zarar verici fiilin meydana gelmesinden itibaren de on yıl geçtikten sonra zamanaşımına uğrar.
Bir yıllık zamanaşımı süresi, zararın öğrenilmesinden itibaren işlemeye başlayacaktır. Zira, sorumlu kişi(devlet) esasen bilinmektedir. Zarara sebep olan memurun bilinip bilinmemesi önem taşımaz. On yıllık zamanaşımı kayıt düzeltilmesiyle ilgili davanın reddine ilişkin kararın kesinleşmesi tarihinde başlar.37
Borçlar Kanunu 60. madde de on yıllık sürenin de zarar verici fiilde bulunulduğu tarihten itibaren işlemeye başlayacağı ifade edildiğine göre, eğer zarar gören her halde sicilin yolsuz tutulmasından itibaren on yıl içinde dâva açmamışsa, zarar, on yıl sonra meydana gelse dahi durum değişmeyecek, dâva zamanaşımına uğramış olacaktır.38
___________________
35 İmamoğlu, a.g.e. ,s. 600
36 Y. 4. HD. 28.3.1995 T. 1995/1204 E. 1995/2603 K. ‘‘… Medeni Kanunun 917. maddesi(1007 md) hükmüne davalı sorumluluktan doğan davada, Borçlar Kanununun 60/1 maddesinde öngörülen bir ve on yıllık zamanaşımı kuralı uygulanır. Hazinenin sorumlu olabilmesi için, tapu sicilinin tutulmasında zarar doğmuş bulunması, memurun hukuka aykırı eylemi olması, zarar ile eylem arasında illiyet bağı bulunması ve zararın kesin olarak gerçekleşmesi gerekir…’’ İmamoğlu, a.g.e. , s. 604
37 Oğuzman, a.g.e. , s. 129
38 Sirmen, a.g.e. , s. 104
6098 sayılı Yeni Borçlar Kanunu’nun 72. maddesinde zarar görenin, zararı ve sorumlusunu öğrenmesine ilişkin bir yıllık zamanaşımı süresi iki yıl olarak düzenlenmekle birlikte on yıllık zamanaşımı süresine ilişkin değişiklik yapılmamıştır.
e) Devletin Memura Rücu Hakkı
TMK 1007/2 maddesine göre,
‘‘ Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.’’
TMK 1007. Maddesi uyarınca zarar görene devletin tazminat ödemesi halinde, devlet zararın doğmasında kusuru bulunan memura rücu edebilecektir.
Zarara kusuru ile sebebiyet veren memurun, zarar verici fiilin sahibi veya onu denetleyen makamın memuru olması, rücu bakımından önemli değildir. Devlet, bunlardan hangisi kusuru ile zarara sebebiyet vermişse, ona rücu edecektir. Burada ki objektif bir sorumluluktur. Rücu için Borçlar Kanunu 41. maddesindeki şartların gerçekleşmesi yeterlidir. Buna göre ise, memurun kusurlu gerek kasten gerekse ihmal veya tedbirsizlik suretiyle gerçekleştirmelidir.
Memurun, denetim makamının hukuka aykırı bir emrini yerine getirmiş olması, sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Ancak memur bu aykırılığı görüp, emir verene bildirdiği halde, emir veren ısrar eder ve bunu yazı ile tekrarlarsa, Anayasa'nın 125. maddesi ve DMK 11/11 gereğince memurun sorumluluktan kurtulması gerekir. Sorumluluk artık emri verene ait olur.39
Devletin memura rücu edebilmesi için zararın memurun kusuru sonucu doğması gerekir. Oluşan zararda memurun kusuru mevcut değilse devlet rücu hakkını kullanamayacaktır. Örneğin; süresinin dolması nedeniyle terkin edilmeyen bir hak yolsuzluğa neden olabilir. Ancak bu hakkın terkin edilebilmesi için hak sahibinin talepte bulunması gerekir. Böyle bir talebin olmaması nedeniyle memurun bu hakkı resen terkin etme yetkisi yoktur. Dolayısıyla sicilin yolsuz olması memurun kusurundan kaynaklanmadığı için TMK 1007. maddesi uyarınca zararın devlet tarafından ödenmesi halinde memura rücu edemeyecektir.40
Devletin, zarar görene ödediği giderimin tutarı ve buna yürütülen faiz, avukatlık parası ile yargılama giderleri toplamı, dönme hakkının kapsamını oluşturur. Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 23/9/1968 gün, 9736 esas, 6838 karar sayılı ilamına göre,41 ‘‘Davalının eylemi sonunda meydana gelen zarar, üçüncü kişiye ödenmesi gereken tazminat ile yargılama giderlerinden ibarettir. Hükmün kesinleşmesinden sonra hazinenin ödemekle yükümlü olduğu miktarın tazmininin alacaklının icraya başvurmasını bekleyerek ödemiş bulunması Borçlar Yasasının 44. maddesinde belirtilen zararı artırıcı bir davranıştır. Bundan davalının sorumlu tutulması gerekmez.’’
__________________
39 Sirmen, a.g.e. , s. 106
40 İmamoğlu, a.g.e. , Yargıtay kararı için bkz. , s. 608
41 Karahasan, a.g.e. , s. 967
Buna göre icra masraflarının rücu hakkının kapsamın girip girmediği hususunda ikili bir ayrıma gidilmelidir. Tazminata ilişkin mahkeme kararı kesinleştikten sonra icraya konulmuşsa, bu takdirde icra masrafları rücu hakkının kapsamına dahil edilemez. Çünkü devlet, borcunu buna ilişkin ilam kesinleşir kesinleşmez ödemek zorundadır. İlamın kesinleşmesine rağmen devletin alacaklının icraya başvurmasını bekleyerek, borcunu ödememiş olması BK. 44. maddesinde belirtilen zararı arttırıcı bir davranış sayılacağından, bundan kusurlu memurun sorumlu tutulmaması gerekir. Buna karşılık, tazminata ilişkin karar henüz kesinleşmeden, zarar gören bunu icraya koymuşsa, bu takdirde Devlet ödediği icra masraflarını da kusurlu memurdan ister.42 _____________________
42 Sirmen, a.g.e. , s. 107
Türk Medeni Kanunu’nun 997. maddesinde,
‘‘ Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur’’ denmektedir.
Tapu Sicili Tüzüğü 4. Maddesine göre ise,
‘‘Tapu sicili, taşınmaz mal ve üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere Devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkelerine göre tutulan sicildir.’’
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların kamuya açıklanmasını sağlamak amacına hizmet eden çeşitli defter ve belgelerin meydana getirdiği bir bütün1 olmakla birlikte, hakim olduğu ilkelerle, kişilerin malvarlıklarında rızaları dışında bir değişikliğin meydana gelmesini, ayni hak ilişkilerine açıklık getirerek işlem güvenliği sağlayıp, üçüncü kişilerin bu sicile güvenmelerini sağlamaktadır.
Tapu sicili, ana siciller ve yardımcı sicillerden oluşur. Ana siciller, tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü ve bunları tamamlayan yevmiye defteri, belgeler ve planlardan oluşur. Yardımcı siciller ise, mal sahipleri sicili, aziller sicili, düzeltmeler sicili ve kamu orta malları sicilidir(TST 6. md).
Tapu kütüğü, tapu siciline kaydı gereken bütün taşınmazlarla bu taşınmazlar üzerindeki ayni hakların yazıldığı sicildir. Ayni haklar bu kütüğe tescil ile kurulur(TMK 1022 md).
Kat mülkiyeti kütüğü, kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır ve kat mülkiyeti kanunu saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin esaslar uygulanır.2 Kat mülkiyeti kütüğü, bu tarz mülkiyete konu olan bağımsız bölümlerden her birine tıpkı tapu kütüğünde olduğu gibi ayrı bir sahife açılması esasına göre tutulmaktadır(TST 9. md).
Yevmiye defteri, tapu memurluğuna yapılacak başvuruların talep sırasına göre ilk olarak yazıldığı defterdir(TMK 1002. md). Tapu memuru, tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde yeni bir ayni hak kurulması veya mevcut bir ayni hakkın kurulması veya mevcut bir ayni hakkın kapsamının değiştirilmesi ya da ortadan kaldırılması amacına yönelik talepleri hemen o anda tapu kütüğüne geçirmez, önce yevmiye defterine yazar.
Resmi belgeler, taşınmaz üzerindeki ayni hakkın geçerli bir şekilde kurulmuş olup olmadığına ilişkin anlaşmazlıklar ile ayni hakkın kapsamına ilişkin anlaşmazlıkların çözümlenmesinde önemli rol oynarlar. Bunlar plan, resmi senet, istem belgesi, mahkeme kararı ve diğer belgelerden oluşur. Plan, taşınmazın geometrik ve hukuki durumunun belirlenmesi için önceden tayin edilmiş esaslar çerçevesinde yetkili kamu görevlileri tarafından çizilen haritalardır. Satım, trampa veya bağışlama gibi mahiyeti gereği sözleşme yapılmasını gerektiren işlemlerde resmi senet düzenlenir. Sözleşme yapılmasını gerektirmeyen işlemlerde ise, istem sahibinin kimlik bilgileriyle adresini içeren istem belgesi düzenlenir. Resmi senet düzenlenmesini gerektirmeyen (akitsiz) işlemlerde de ayni hakların tescili için bazı belgeler aranır. Bunlar, istem kanuni ya da atanmış mirasçı tarafından yapılırsa hakim tarafından verilmiş mirasçılık belgesi(veraset), istem lehine vasiyet edilen
___________________
1 Oğuzman/Seliçi, Eşya Hukuku, İstanbul 2002, s.119
2 Oğuzman/Seliçi, a.g.e. , s.120
tarafından yapılırsa hakim tarafından tescil için yazılan yazı ile birlikte tenfiz kararı ve vasiyetnamenin onaylı bir örneği gibi belgeler ise diğer belgelerdir.3
Yardımcı sicil olarak mal sahipleri siciline, taşınmaz mal maliklerinin adı, soyadı, yerleşim bilgileri ve sahip oldukları taşınmaz malların ada, parsel, sayfa numaraları ile mahalle veya köyleri yazılır. Vekalet verenlerin soyadının baş harflerine göre tutulmakta olan aziller sicilinde her harfe birkaç sayfa ayrılmıştır. İlgili deftere sadece vekaletten azil durumlarında kayıt yapılmaktadır(TST 90. md). Düzeltmeler sicili ise, tapu kütüğünde yapılacak düzeltmelerin sebepleriyle birlikte yazıldıkları sicillerdir(TST 91. md). Mera, yaylak ve kışlak gibi kamu orta malları, hangi köy veya belediyeye tahsisli olduğu da belirtilerek kamu orta malları siciline yazılır(TST 92. md).
1- TAPU SİCİLİNE HAKİM OLAN İLKELER
Taşınmazların geometrik ve hukuki durumlarını göstermek amacıyla devletin yetkili kıldığı organlar tarafından ve yine devletin denetim ve sorumluluğu altında tutulan siciller, belgeler, defterlerin tümüdür. Bu kayıtlar belli kural ve prensipler dahilinde tutulmaktadır.
A) Tescil İlkesi
Tescil ilkesi, tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde ayni hak kurulması, devri ve sona erdirilmesinin kural olarak tapu siciline yapılacak geçerli bir tescil işlemi ile gerçekleşebilmesidir.4
TMK 1015. maddesine göre, tescil işleminin geçerli olabilmesi için öncelikle tescil talebi yetkili kişi tarafından bulunulmalı ve geçerli bir hukuki sebebin mevcut olması gerekmektedir. Buradaki hukuki sebepten, ayni hakların devrini veya ortadan kaldırılmasını isteme hususunda ilgililere hak ve yükümlülük getiren işlemleri anlamak gerekir. Bu miras, trampa, satım, bağışlama gibi bir sözleşme olabilir. Tescil talebinde bulunabilecek yetkili kişi ise, tasarrufta bulunulacak taşınmazın malikidir(TMK 1013. md). Ayni haklarda ise, ayni hakkın tescil ile kazanıldığı hallerde talepte bulunabilecek kişi, ayni hakkı kurmayı, devretmeyi ya da sona erdirmeyi taahhüt eden(borçlanan) hak sahibidir. Ayni hakkın tescil dışı kazanıldığı hallerde ise, talep sahibi ayni hakkı kazanan kişi veya onun adına resmi bir makam tarafından yapılır.5 Mesela miras veya olağanüstü zamanaşımı durumlarında tescil talebinde bulunabilecek kişi hakkı kazanandır. Karı-koca mal rejimi sözleşmesi, vakıf kurulması, kamulaştırma gibi durumlarda tescil talebi yetkili resmi makam tarafından yapılır.6
B) Sebebe Bağlılık İlkesi
Tapu kütüğüne yapılan bir tescilin geçerliliği kendisine esas teşkil eden hukuki sebebe bağlıdır. Hukuki sebep geçersiz ise, tescilde geçersizdir(TMK 1024. md). Yani tescile esas
___________________
3 Ayan, Eşya Hukuku I, Zilliyetlik ve Tapu Sicili, Konya 2010, s. 164
4 Ayan, a.g.e. , s. 170
5 Akipek, Türk Eşya Hukuku C.I, Ankara 1972, s. 364
6 Ayan, a.g.e. , s. 292
teşkil eden hukuki sebep yoksa veya hukuki sebep var ancak geçersiz ise, tescil usulüne uygun ve yetkili memur tarafından yapılsa dahi geçersizdir.7
C) Aynilik İlkesi
Tapuya kayıt işlemi yapılırken her taşınmaza bağımsız bir tapu kütüğü sayfası tahsis edilir. Böylece taşınmazın hukuki durumunun kolaylıkla belirlenmesine imkan yaratılmaktadır. Zira, ayni yöntem sayesinde taşınmaza ilişkin bütün işlemler bu tapu kütüğü sayfası üzerinde gerçekleştirilmekte, taşınmaz üzerindeki ayni hakların ve şerh edilmiş alacak haklarının açıkça görülmesi sağlanmaktadır.8
D) Aleniyet (Açıklık) İlkesi
TMK 1020. maddesine göre, tapu sicili herkese açıktır ve ilgisine inanılan herkes tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.
Buna göre, rastgele herkesin tapu sicilini incelemesi mümkün değildir. Buradaki ilgi, hukuken korunmaya değer bir ilgi, tapu sicillerinin kullanılma amacına uygun bir ilgi olması gerekir. Satış vaadi alacaklısı, lehine rehin hakkı kurulacak alacaklı, lehine kamulaştırma yapılacak idare hukuken korunmaya değer bir menfaat sahibi kişiler olarak kabul edilir.
Aleniyet ilkesine göre, tapu sicilini inceleyecek kişilerin sınırlı olmasıyla birlikte, tapu sicilinde incelenecek siciller de sınırlıdır. Aleniyet ilkesi sadece ana siciller için geçerlidir.9 Ana siciller daha önce belirtildiği üzere, tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, belgeler ve planlarda oluşur. Burada öğrenilmesi gereken husus taşınmazın en son ki durumudur ve buda ana siciller tarafından sağlanır. Kişilere ana siciller bakımından tanınmış inceleme yetkisi, işlemin yevmiye defterine kaydedildiği andan itibaren etkili olur.
TMK 1020. maddesi son fıkrasında,
‘‘Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.’’
demek suretiyle aleniyet ilkesine önemli bir sonuç getirilmiştir. Buna göre tapu sicilinde yer alan kayıtlara ilişkin olarak bilgisizlik iddiasında bulunulamaz. Bu kesin bir kanuni karine olduğu için aksinin iddia ve ispat edilmesi mümkün değildir.10 Kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermeyerek sicilde mevcut bir kaydı bilmeyen kimse iyiniyetli olduğunu iddia edemez. Hazine dahi tapu kütüğünde mevcut bir kaydı bilmediğini ileri süremez.11
_________________________
7 1. HD. 9.6.1989, E.1989/6084 K.1989/7468, ‘‘…Türk Medeni Kanunu, ayni hakkın kazanılmasında tescilin haklı ve geçerli bir hukuki sebebe dayanmasını zorunlu kılmıştır. Bu nedenle, haksız yada lüzum ifade etmeyen bir işleme dayanılarak yapılan tescil geçersiz bir tescildir. Tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması ayni hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur olan tescil işlemini temelde sakat duruma getirir…’’
8 Ayan, a.g.e. , s. 170
9 Akipek, a.g.e. , s. 336
10 Akipek, a.g.e. , s. 339
11 Esener/Güven, Eşya Hukuku, Ankara 2008, s. 109
E) Güven İlkesi
Tapu sicili, devletin yetkili kıldığı kamu görevlileri tarafından, devletin denetim ve sorumluluğu altında tutulur. Bunların yanlışlıkları ispat edilinceye kadar doğru ve tam oldukları varsayılır(TMK 9. md.). Herkes bu kayıtların doğruluğuna güvenerek hareket etmektedir. Ancak tapu kaydının yolsuz olması veya daha sonradan yolsuz hale gelmesi halinde hak sahiplerinin mağduriyetleri söz konusu olabilir. Tapudaki kayıtlara güvenen iyiniyetli kişileri korumak amacıyla güven ilkesi kabul edilmiştir.
Güven ilkesi, tapu sicilinde yer alan bir kayda iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan kişilerin, bu kayıt gerçek hak durumuna uygun düşmese bile kazanmalarının korunmasıdır. Buna tescilin olumlu hükmü adı da verilir.12
TMK 1023. Maddesi,
‘‘Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.’’
demek suretiyle, güven ilkesi gereğince, iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması sağlanmaktadır. Bu düzenlemeye göre, kazanımın söz konusu olabilmesi için, yolsuz bir tescilin bulunması, hakkın üçüncü bir kişi tarafından kazanılması, kazananın iyiniyetli olması, kazanılan hakkın ayni hak olması ve kazanmanın geçerli olması gerekmektedir.13
F) Devletin Sorumluluğu İlkesi
Tapu sicilindeki kayıtların gerçek hukuki durumları ile uyum içinde olmalıdır. Ancak tüm dikkat ve özene rağmen, sicildeki bilgilerin eksik veya yanlış olması veya kaydın gerçek hukuki durumunu yansıtmaması söz konusu olabilir. Tapu sicilinin yanlış tutulmasından dolayı hak sahipleri ya da üçüncü kişiler zarar görebilir. Bu zarar sadece hak sahiplerinin değil, toplumun tapu siciline olan güvenini sarsacaktır. Bu bakımdan tapu sicilinin güvenilir olma niteliğini kaybetmemesi ve bu yanlış tutulan kayıtlardan zarar gören ilgililerin zararlarının giderilebilmesi için, Kanunda tapu sicilinin tutulması görevini üstlenen devletin bu görevini yerine getirirken doğan zararlardan sorumlu olmasını düzenlenmiştir.
TMK 1007. Maddesine göre,
‘‘ Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.’’
a) Devletin Sorumluluğunun Hukuki Mahiyeti
Sorumluluk, uyulması gereken bir kurala aykırı davranışın hesabını verme, tazminata yükümlü tutulma; başka bir deyişle, kişiye yükletilen herhangi bir işten ötürü gerektiğinde hesaba çekilebilme durumu olarak nitelendirilebilmekle14 birlikte, kusursuz sorumluluk onun bir nevi olup, kusursuz sorumluluk halinde zarar verenin kusurunun bulunması gerekmemektedir.
__________________
12 Akipek, a.g.e. , s. 442
13 Ayan, a.g.e. , s. 178
14 İmamoğlu, Tapu Sicili ve Tapu Sicilinin Tutulmasında Devletin Sorumluluğu, Ankara 2010, s. 502
TMK 1007. maddesi gereğince öngörülen sorumluluğunda kusur şartı aranmadığından buradaki sorumluluk kusursuz(objektif) sorumluluktur.15
Anılan düzenlemeye göre, zarar gören, zararını tazmin ettirmek için, bu zararın tapu örgütüne ait herhangi bir memurun kusurundan ileri geldiğini ispat etmek zorunda olmadığı gibi, devlet de memurun kusursuzluğunu ispat etmek suretiyle tazminat ödeme yükümünden kurtulamaz. Memurların kusuru devletin ancak onlara rücu edip etmeyeceğinin tespiti bakımından önem taşır. Yoksa devletin sorumluluğunun doğması için, tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmasıyla zarar arasında uygun bir illiyet bağının varlığı yeterlidir.16
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararların tazmininde kusursuz sorumluluk ilkesi benimsenmiş olmasaydı, devletin kusuru bulunmayan hallerde sicillerin hatalı tutulmasından doğan zarara hak sahibinin katlanması gerekecekti. Ancak bu önemli görevi üstlenen devlet gerekli dikkat ve özen borcunu yerine getirmiş olsa veya tapu memurunun kusuru olmasa bile yine verilen zararlardan sorumlu olacaktır.17
Devletin, TMK 1007. maddesine göre tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumluluğu aslîdir. Tapu sicilinin yolsuz tutulmasında, zarar tapu memurunun veya denetim makamının kusuru sonucu meydana gelmiş olsa dahi, bundan yine birinci derecede Devlet sorumludur. Bu nedenle de tapu sicilinin tutulmasından zarar gören kimse, ilk önce zarara sebebiyet veren memur aleyhine dâva açmak zorunda kalmaksızın, zararın tazminini doğrudan doğruya devletten talep edebilir.18
b) Sorumluluğun Şartları
Devlet, tapu sicil memurları tarafından tapu sicillerinin usulüne uygun olarak tutulmaması sebebiyle meydana gelen zararlardan sorumludur. Ancak sorumluluğun söz konusu olabilmesi için dört şartın varlığı gerekmektedir. Buna göre, tapu sicilinin tutulmasına ilişkin bir fiil olmalı, fiil hukuka aykırı olmalı, hukuka aykırı fiil sonucu zarar doğmalı ve son olarak bu zarar ile hukuka aykırı fiil arasında illiyet bağı olmalıdır. Bu dört şart bir arada gerçekleşmesi halinde devletin sorumluluğu söz konusu olacaktır.
1- Tapu Sicilinin Tutulmasına İlişkin Fiil
TMK 1007. maddesine göre devletin sorumluluğunun söz konusu olabilmesi için, zarara sebebiyet veren fiilin tapu sicilinin tutulmasına ilişkin bir fiil olması gerekmektedir. Tapu sicili, görevli memurun yalnız olumlu değil, olumsuz bir davranışı sonucu da yolsuz tutulmuş olabilir. Bu bakımdan devletin sorumluluğuna yol açan zarar verici fiil, ayni hakkın gerçek hak sahibi yerine başka bir kimsenin adına tescil edilmesi durumunda olduğu gibi
___________________
15 4. HD. 17.4.1989, E.1988/10335, K.1989/3626, ‘‘…Dava, tapu sicilinin tutulmasından doğma zararın Hazineye ödetilmesi isteği olup Türk Medeni Kanununun 917. maddesi( yeni TMK 1007) hükmüne dayanmaktadır. Kanunun bu açık hükmünün kaynak olduğu Devletin sorumluluğundan söz edebilmek için tapu sicilinin tutulmasında görevlinin hukuka aykırı bir işlemi ve bu işlemle zararlı sonuç arasında bir illiyet varlığı gerekir. Memurun işleminin bir şeyi yapma ya da yapmama niteliğinde olmasının ve kusura dayanıp dayanmamasının bir önem yoktur. Çünkü, devletin bu konudaki sorumluluğu kusursuz bir sorumluluktur…’’
16 Sirmen, Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zararlardan Devletin Sorumluluğu, Ankara Üniversitesi Fakülte Yayınları No:391, Ankara 1975, s. 34
17 Esener/Güven, a.g.e. , s. 110
18 Sirmen, a.g.e. , s. 30
yapıcı bir fiil veya tescili gereken ayni bir hakkın tescil edilmemesi gibi kaçınma biçiminde ortaya çıkabilir. Ancak burada önemli olan, zarar verici fiil veya kaçınma ile tapu sicilinin tutulması arasındaki ilişkinin varlığıdır.19
Devlet tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumlu tutulacağına göre, sicildeki yolsuzluk sicil tutma kavramı içine giren bir fiil veya kaçınma olmalıdır. Tapu sicili kavramı ise, asıl sicillerin ve yardımcı sicillerin tutulmasını içerir. Yardımcı siciller aleniyet ilkesinden yararlanmadığından, bunların yolsuz tutulması ancak asıl sicillerin yolsuz tutulmasına sebebiyet vererek bir zarara yol açabilir. Devletin sorumluluğu yönünden öncelikle asıl sicillerin tutulması önem taşır.20
Tapu sicili kayıtlarının kurulması sırasında taşınmazın niteliğinde hata olması halinde;
Yargıtay, taşınmazın niteliklerine ilişkin yanlışlıklardan devletin sorumlu olmayacağı ve bu sorumluluğun ayni hakkın doğumuna ait yanılmalar(hatalar) ile sınırlı bulunduğu sonucuna ulaşmıştır.21
Velidedeoğlu/Esmer, aynı karar için görüşlerinde, bu kararın devletin sorumluluğunun sınırını çok daralttığını ve isabetli bulunmadığını belirtmişlerdir.
Tekinay’ a göre, kaydın kurulması sırasında, taşınmazın niteliğinde yapılan yanlışlık bir zarar doğurmuş ise, bundan devletin sorumlu olması gerekir. Ne var ki, taşınmazın niteliklerinin, sonradan değişmesi nedeni ile ortaya çıkacak zararlardan, devlet, sorumlu değildir. Şundan ötürü ki, devletin taşınmaz sahiplerinin peşinden koşarak taşınmaza ilişkin niteliklerin değişikliğini tapu siciline yansıtmak zorunluluğu yoktur.
Akipek ise, gayrimenkulün niteliğinin yanlış gösterilmiş olmasından dolayı da devlet, TMK 1007 maddesi anlamında mesul olmaz. Mesela, gayrimenkul nevinin, iradının veya vergilerinin yanlış gösterilmiş olmasından doğan zararlardan devlet mesul tutulamaz. Çünkü bunların doğru olup olmadığını başka yoldan öğrenmek mümkündür.22
Ancak Yargıtay 4. H.D. 2010/9017 E. , 2010/9962 sayılı 7.10.2010 tarihli bir kararına konu olan olayda; davacı, üçüncü kişiden tarla vasfı ile satın aldığı taşınmazın tapu kaydının, kıyı kenar çizgisi kapsamında kaldığı gerekçesiyle, davalı Hazine yararına iptal edildiğini, tapu siciline güvenerek taşınmazı satın aldığını belirterek, taşınmaz bedelinin davalıdan alınmasını istemiştir.
Yargıtay kararında;23
‘‘Davacı, üçüncü kişiden tarla vasfı ile satın aldığı taşınmazın tapu kaydının, kıyı kenar çizgisi kapsamında kaldığı gerekçesiyle, davalı Hazine yararına iptal edildiğini, tapu siciline güvenerek taşınmazı satın aldığını belirterek, taşınmaz bedelinin davalıdan alınmasını istemiştir. Sicillerin doğru tutulmasını üstlenen Devlet, sicillerdeki yanlış kayıtlardan doğan zararları ödemeyi de üstlenmektedir. Dayanaksız ya da hukuki duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamda düşünülmüştür.
___________________
19 Sirmen, a.g.e. , s. 41
20 Sirmen, a.g.e. , s. 42
21 Yargıtay 4. HD. 8.11.1952 T. ,6572 E. , 4916 K. ve 24.2.1951 T. , 125 E. , 14023 K.
22 Karahasan, Yeni Türk Medeni Kanunu Eşya Hukuku, İstanbul 2002, Görüşler için bkz. , s. 949
23 www.kazanci.com, karar için bkz.
Devletin kadastro işlemlerinden sorumluluğunun kapsamı Medeni Yasa kapsamında düşünüldüğünde, eldeki davaya adli yargıda bakılması gerekir.’’
demek suretiyle taşınmazın niteliğinde bu şekilde yanlışlık söz konusu olması halinde ve kadastro işlemlerinde yapılan yanlışlıkların devletin sorumluluğu altında olduğunu belirtmektedir.
Sahte veraset belgesi veya vekaletname kullanılması halinde;
Tandoğan’a göre, tapu kütüğü memuru, sahte yahut gerçeğe aykırı olduğunu bilmesine imkan olmayan bir vekaletname veya veraset senedine müsteniden, kusursuz olarak tescil yapsa hazine yine mesul olur.
Tekinay, sahte vekaletnameye dayanan işlemlerden doğan zararlar ile, TMK 1007 maddesi uyarınca, devletin sorumlu olduğu görüşünü savunmaktadır.
Oğuzman, böyle bir sonuca ulaşırken şöyle demektedir: Biz bu zararların tapu sicilinin tutulmasından ileri gelmediğine kaniyiz. Meğer ki, sahteliği belli bir vekaletname veya veraset senedi kullanılmış ve tapu memuru gerekli incelemeyi ihmal etmiş olsun. Bu takdirde zarar hem vesikanın sahteliğinden hem de tapu memurunun sicille ilgili vazifesini yerine getirmemesinden doğmuştur. Bu sebeple devlet sorumlu olur.24
Yargıtay ise, ilk başlarda tapuda sahte vekaletname kullanılması dolayısıyla doğan zararlardan devletin sorumlu olmayacağını belirtmiştir(4. H.D. 30/9/1954, 2916 E. 4129 K.). Daha sonra ise sahte vekaletname ile tapuda işlem yapılmasından doğan zararların devlet tarafından TMK 1007 maddesi uyarınca tazmin edilmesine ilişkin kararlar vermiştir(4. H.D. 10/3/1958, 8431 E. 1275 K. , HGK 20/1/1960 4/1E. 3 K.).
Sahte vekaletnameye ilişkin olarak Yargıtay 4. H.D. 2005/7386 E. , 2005/9164 K. , 13.9.2005 tarihli bir kararında;25
‘‘ Davacı, dava konusu taşınmazı tapuda satın almış, ancak satışın sahte vekalet ile yapıldığı anlaşılarak tapunun iptaline karar verilmiştir. Medeni Kanunu’nun 917. maddesi (yeni Medeni Kanun 1007. md) uyarınca tapu sicilinin tutulması ve dolayısıyla devir işlemleri devletin sorumluluğu altında olup tapu siciline güven esastır. Tapudaki satış işleminin gerçekleştirildiği vekaletnamenin sahte olması tek başına devletin bu sorumluluğunu ortadan kaldıran bir neden değildir.’’
demek suretiyle tapuda sahte vekaletname kullanılması suretiyle doğan zararlardan devletin sorumlu olacağı belirtilmiştir.
Yargıtay sahte veraset belgesi kullanılarak yapılan işlemlerden doğan zararlardan da devletin TMK 1007. maddesi uyarınca sorumluluğu söz konusudur. Buna ilişkin Hukuk Genel Kurulu’nun 20.1.1960 Gün ve 4/1 Esas, 3 Karar sayılı ilamı ile, gerçeğe aykırı bir veraset belgesine dayanan işlemden doğan zararlardan, Devletin sorumlu olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
___________________
24 Karahasan, a.g.e. , s. 950
25 İmamoğlu, a.g.e. , s. 579
Bu kararın gerekçesine göre;26
‘‘ Davacının zararı, hem veraset senedinin gerçeğe aykırı bir durumu tespit etmesinin yani mirasçı olmayan bir kimseyi mirasçı olarak göstermesinin, hem de tapu memurunun gerçeğe aykırı veraset senedini esas tutarak davacı mirasçı adına tapuya yazılması gereken gayrimenkulün kaydını mirasçı olmayan kimse adına çevirmiş olmasının neticesidir. Hukuki münasebetlerde ve hususiyetle zarara sebebiyet verme konusunda esas olan uygun sebep ve netice ölçüsünü bu hadiseye tatbik edecek olursak varılan neticenin doğruluğu, kolayca anlaşılır. Bir olay, hayattaki genel tecrübelere ve olayların tabii akışına göre diğer olayın meydana gelmiş olmasıyla kolaylaşmış bulunur ise ilk olay uygun sebep ve netice ölçüsüne göre ikincisinin sebebi sayılır.
Tapuda bir kimsenin adına kayıtlı olması gereken bir gayrimenkulün gerçeğe aykırı bir veraset senedi yüzünden diğer bir kimse adına kaydedilmiş olması halinde bu gayrimenkulün iyi niyetli bir kimseye temlik edilmesi ve böylece esas hak sahibinin gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin sona ermesi şeklinde bir zarara uğraması, günlük hayat tecrübelerine ve olayların tabii şekilde akışına göre her zaman gerçekleşebilen bir olaydır. O halde, doğru olmayan veraset senedine dayanan tapu memuru tarafından gayrimenkulün kaydının gerçek mirasçı yerine üçüncü kişi adına geçirilmiş olması olayı zararın (uygun sebep ve netice nazariyesine göre) sebebidir.’’
Gerek öğretide ve gerekse yargısal inançlarda baskın görüş, sahte vekaletname veya veraset belgesine dayanan işlemlerden doğan zararlardan, Medeni Kanunun 1007. maddesi uyarınca devlet sorumlu bulunmasıdır.
Çifte tapu durumunda ise, Yargıtay 26.2.1963 Gün ve 1/26 Esas, 21 Karar sayılın ilamında gerekçesiz bir şekilde çifte tapu durumunda devletin Medeni Kanun 1007. maddesi(917. md.) uyarınca sorumlu olmayacağı belirtilmiştir. Kural olarak, her taşınmazın sadece bir tapu kaydı olması gerekirken, bir taşınmazın çifte tapu kaydının bulunması halinde, bu işlem tapu sicil işlemi olduğundan, çifte kayıt dolayısıyla uğranılan zararların tazmin edilmesi gerekir. Zira çifte kayıt görevli tapu memurlarının kusurlu ya da hatalı işlem yapmaları sonucu oluşması söz konusu olduğundan, tapu kaydı gerçekten iyi biçimde tutulsaydı zaten çifte kayıt olmaması gerekirdi, dolayısıyla da doğan zararın devlet tarafından tazmin edilmesi gerekir. Burada gerçek hak sahibinin zarara uğraması ihtimali yoktur. Yanlış kayda güvenen üçüncü kişilerin zararı söz konusu olacaktır ki bu zararda Medeni Kanunun 1007. maddesi kapsamında devletin sorumluluğundadır.
Yargıtay, tapulama işlemlerinin ve kadastro tespitlerinin yanlış yapılmasından doğan zararlarında devlet tarafından tazmin edilmesi gerektiği belirtmiştir.27 13. Hukuk Dairesi 2009/3120 E. , 2010/1096 Kararında;
‘‘Devlet, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumludur. Tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan devlet sorumludur. Kesinleşen Orman Kadastrosu gereğince orman sayılan yerler hakkında devlet tapu kaydı oluşturarak özel mülkiyete konu ettiğine göre, doğan zarardan kusursuz sorumludur.’’
___________________
26 Karahasan, a.g.e. , s.952
27 4. HD. 18.9.1962 , 13712 E. 8860 K.
Yine Yargıtay 4. HD. E. 2011/97 , K. 2011/2176 , T. 2.3.2011 tarihli bir kararında;28
‘‘Dava, tapu sicilinin tutulmasından dolayı uğranılan zararın, Devletin sorumluluğuna ilişkin Medeni Yasa'nın 1007. maddesi gereğince, ödetilmesi istemine ilişkindir. Kusursuz sorumluluk, tapu siciline bağlı çıkarların ve mal varlığına ilişkin ( ayni ) hakların, yanlış tescil sonucu sicile güven ilkesi yönünden değişmesi ya da yitirilmesi, bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen Devlet, sicillerdeki yanlış kayıtlardan doğan zararları ödemeyi de üstlenmektedir. Dayanaksız ya da hukuki duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamda düşünülmüştür. Devletin kadastro işlemlerinden sorumluluğunun kapsamı Medeni Yasa'nın 1007. maddesi kapsamında düşünüldüğünde, eldeki davaya adli yargıda bakılması gerektiği sonucuna varılmaktadır.’’
demek suretiyle, kadastro çalışmaları esnasında yapılan hatalı tespitlerden doğan zararlarında, TMK 1007. Maddesi uyarınca devletin sorumlu olduğu belirtilmektedir.
2- Fiilin Hukuka Aykırı Olması
Kasden veya bir ihmal sonucu yapılması gereken kaydın hiç yapılmamış olması ya da yanlış yapılması hallerinde hukuka aykırı bir tapu sicili işlemi var demektir.29 Buradaki hukuka aykırılıktan, kişilerin mal varlığını koruyan hukuk kurallarının ihlal edilmesi(objektif hukuka aykırılık) anlaşılması gerekir. Zira, kanun sorumluluğun söz konusu olması için memurun kusurunu şart koşmamaktadır. Tapu sicilinin tutulmasında çıkarların korunması bakımından uyulması gereken kurallar, tapu mevzuatından ibaret değildir. Tapu memuru mevzuat dışında kalan hukuk kurallarına, hukukun genel ilkelerine dahi uygun davranmalıdır.30
Geçerli bir hukuki sebep olmadığı halde veya talep olmadan tescil yapılması, hak sahibi olmayan bir kişinin talebi üzerine ayni hakkın terkin edilmesi, yevmiye defterinde talebin kayıt tarihinin gösterilmemiş olması yüzünden ayni hakkın yanlış sıra alması, rehin hakkının zamanında tescil edilmemesi, taşınmazın vasıflarının yanlış gösterilmesi, paydaşların isim ve hisse miktarlarının gösterilmemesi, yanlış suret verilmesi gibi durumlarda işlem usulüne uygun yapılmamıştır. Bu hallerde hukuka aykırı fiil dolayısıyla, bu fiillerden doğan zararlardan devlet sorumlu olacaktır.
Tapu sicilinin tutulmasında hukuka aykırılık yoksa devletin sorumluluğu söz konusu olmayacaktır. Tapu sicilinin tutulması kanuna uygun olmakla beraber, sicildeki kaydın sonradan gerçeğe uymamasından bir zarar meydana gelmiş ise devlet bundan doğan zarardan sorumlu olmaz. Örneğin, tapu sicilinde vasfı apartman olarak gösterilen bir taşınmazda binanı yıkılmış ve taşınmazın arsa haline gelmiş bulunması ve sicildeki kayda güvenip bu taşınmazı apartman değeri ödeyerek bir üçüncü kişinin kazanması halinde devlet sorumlu değildir.31
___________________
28 www.kazanci.com, karar için bkz.
29 Ayan, a.g.e. , s. 188
30 Sirmen, a.g.e. , s. 64
31 Oğuzman/Seliçi, a.g.e. , s. 128
3- Zarar Doğmuş Olması
TMK 1007. maddesine göre, devletin sorumlu olabilmesi için, sicilin hukuka aykırı şekilde tutulmasından zarar doğmalıdır. Tapu sicilinin yolsuz tutulmasından dolayı uğranılan maddi zarar, fiilî zarar veya kâr mahrumiyeti biçiminde ortaya çıkar. Tapu sicilinin yolsuz tutulmasından dolayı malvarlığında meydana gelen eksilme fiilî zararı ifade eder. Bir ipotek hakkının tescil edilmemesi nedeniyle alacağın karşılıksız kalması, iyiniyetle iktisabın korunduğu hallerde bir aynî hakkın, sahibinin rızası hilâfına kaybedilmesi veya sınırlanarak değerinin azalması, iyiniyetin korunmadığı hallerde de sicildeki yolsuz kayda güvenerek alıcının ödediği satış bedeli ve hakkın tescili için yapılan tapu masrafları, fiilî zarara örnek olarak gösterilebilir. Kâr mahrumiyeti ise, malvarlığında meydana gelebilecek bir artmanın önlenmesidir. Bir kimsenin, taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu zamanlarda taşınmazını, yanlışlıkla başkası adına tescil edilmiş olması nedeniyle iyi bir fiyata satamaması, onun semerelerinden örneğin kiralarından yararlanamaması halinde uğranılan zarar kâr mahrumiyeti biçimindedir.32
Yargıtay Dördüncü Hukuk Dairesinin 13/7/1957 gün, 2843 Esas, 5431 Karar sayılı ilamında;
‘‘malik, taşınmazın elinde kalması durumunda, sonraki bir günde daha çoğa satacak olduğunu ve böylece bir kısım çıkarlardan yoksun kalmış bulunduğunu kanıtlarsa, daha sonraki güne ilişkin bu değerin ödettirilmesine karar verilmelidir.’’33
demek suretiyle Yargıtay, malvarlığındaki artmanın önlenmesi şeklindeki zararın karşılanması gerektiğini düşünmektedir.
Zarara uğrama tehlikesi mevcut olmakla birlikte bunun önlenebilmesi veya yanlış kaydın düzelttirmek için dava açma imkanı bulunması halinde, bu kayıttan doğan zarar, bunun düzeltilmesi için yapılacak giderler tutarıdır.34
4- İlliyet Bağı
Devletin, hukuka aykırı tapu sicili işlemlerinden sorumluluğu için, bu işlemlerle meydana gelen zarar arasında uygun illiyet bağının bulunmasıdır. Zararın, sicilin tutulmasına ilişkin hukuka aykırı bir fiil sonucu olarak ortaya çıkması gerekmektedir. Eğer zararın sebebi sicilin yolsuz tutulması değilse, yani fiil ile zarar arasında bir sebep-sonuç ilişkisi yoksa devletin sorumluluğundan söz edilemeyecektir.
Zarar görenin kusurunun bulunduğu hallerde illiyet bağı kesilir ve devlet sorumluluktan kurtulur.
Yargıtay 4. Hukuk Dairesi’nin 3/4/2006 tarih, 2006/1956 Esas, 2006/3585 sayılı kararında; davalılar Maliye Hazinesi ve noterin sorumlulukları Medeni Kanunun 1007. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 162. maddesi gereğince kusursuz sorumluluktur. Diğer bir anlatımla zarar gören bu davalıların kusurunu kanıtlamak zorunda değildir. Bu davalılarda kusurlarının bulunmadığı savunmasının ötesinde uygun illiyet bağının kesildiğini kanıtlamalıdırlar. Kusursuz sorumlulukta illiyet bağının kesilmesi için zarar görenin ağır
___________________
32 Sirmen, a.g.e. , s. 86
33 Karahasan, a.g.e. ,s. 945
34 Tapu kaydının düzeltilmesi olanak içinde bulundukça zarardan söz edilmeyecek Hazineye karşı tazminat davası açılamayacaktır. Y. HGK. 21.1.1982 4-584746 Oğuzman, a.g.e. , s. 127
kusurunun olması veya üçüncü bir kişinin illiyet bağını kesebilecek nitelikte ağır kusurunun olması veya zararlandırıcı sonucun meydana gelmesinde öngörülmeyen bir halin bulunması gerekmektedir. Somut olayda iğfal kabiliyeti bulunan nüfus cüzdanını kullanan üçüncü kişinin bu eylemi ile illiyet bağı kesilmiştir.
Yargıtay kararına göre, işleme esas tutulan sahte vekaletnamenin sahte olduğunun memurun gereken dikkat ve özeni gösterip tüm incelemelere rağmen anlayamamışsa ve bu sahteliği tespit edemeyip yolsuz işlem oluşturulmuşsa burada memurun kusuru yoktur. Ancak memur kötü niyetli kişinin kastından haberdarsa, vekaletname veya nüfus cüzdanının sahte olduğunu tespit etmesine rağmen yolsuz işlemi yapmışsa bu durumda devletin sorumluluğu söz konusu olmalıdır.
c) Zararın Tazmini
TMK 1007. maddesine göre, devlete karşı açılacak tazminat davasında dava açma hakkı tapu sicilinin yanlış tutulmasından dolayı zarara uğrayan kimseye aittir. Eğer ortada müşterek mülkiyete konu olan bir taşınmaz var ise, her paydaş kendi payına ilişkin kısım için ayrı ayrı dava açma hakkına sahiptir. İştirak halinde mülkiyet söz konusu ise, doğan tazminat alacağı üzerinde de iştirak devam edeceği için, bütün ortaklar bir arada devlete karşı dava açmalıdırlar.35
TMK 1007/3 maddesine göre, devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
d) Zamanaşımı
TMK 1007. maddesinde öngörülen zararlardan dolayı devlete karşı açılacak tazminat davalarında Borçlar Kanunu’nun 60. maddesindeki bir ve on yıllık zamanaşımı süreleri geçerlidir.36 Buna göre, dâva, zarar görenin, zararı ve sorumlusunu öğrendiği tarihten itibaren bir yıl, her halde zarar verici fiilin meydana gelmesinden itibaren de on yıl geçtikten sonra zamanaşımına uğrar.
Bir yıllık zamanaşımı süresi, zararın öğrenilmesinden itibaren işlemeye başlayacaktır. Zira, sorumlu kişi(devlet) esasen bilinmektedir. Zarara sebep olan memurun bilinip bilinmemesi önem taşımaz. On yıllık zamanaşımı kayıt düzeltilmesiyle ilgili davanın reddine ilişkin kararın kesinleşmesi tarihinde başlar.37
Borçlar Kanunu 60. madde de on yıllık sürenin de zarar verici fiilde bulunulduğu tarihten itibaren işlemeye başlayacağı ifade edildiğine göre, eğer zarar gören her halde sicilin yolsuz tutulmasından itibaren on yıl içinde dâva açmamışsa, zarar, on yıl sonra meydana gelse dahi durum değişmeyecek, dâva zamanaşımına uğramış olacaktır.38
___________________
35 İmamoğlu, a.g.e. ,s. 600
36 Y. 4. HD. 28.3.1995 T. 1995/1204 E. 1995/2603 K. ‘‘… Medeni Kanunun 917. maddesi(1007 md) hükmüne davalı sorumluluktan doğan davada, Borçlar Kanununun 60/1 maddesinde öngörülen bir ve on yıllık zamanaşımı kuralı uygulanır. Hazinenin sorumlu olabilmesi için, tapu sicilinin tutulmasında zarar doğmuş bulunması, memurun hukuka aykırı eylemi olması, zarar ile eylem arasında illiyet bağı bulunması ve zararın kesin olarak gerçekleşmesi gerekir…’’ İmamoğlu, a.g.e. , s. 604
37 Oğuzman, a.g.e. , s. 129
38 Sirmen, a.g.e. , s. 104
6098 sayılı Yeni Borçlar Kanunu’nun 72. maddesinde zarar görenin, zararı ve sorumlusunu öğrenmesine ilişkin bir yıllık zamanaşımı süresi iki yıl olarak düzenlenmekle birlikte on yıllık zamanaşımı süresine ilişkin değişiklik yapılmamıştır.
e) Devletin Memura Rücu Hakkı
TMK 1007/2 maddesine göre,
‘‘ Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.’’
TMK 1007. Maddesi uyarınca zarar görene devletin tazminat ödemesi halinde, devlet zararın doğmasında kusuru bulunan memura rücu edebilecektir.
Zarara kusuru ile sebebiyet veren memurun, zarar verici fiilin sahibi veya onu denetleyen makamın memuru olması, rücu bakımından önemli değildir. Devlet, bunlardan hangisi kusuru ile zarara sebebiyet vermişse, ona rücu edecektir. Burada ki objektif bir sorumluluktur. Rücu için Borçlar Kanunu 41. maddesindeki şartların gerçekleşmesi yeterlidir. Buna göre ise, memurun kusurlu gerek kasten gerekse ihmal veya tedbirsizlik suretiyle gerçekleştirmelidir.
Memurun, denetim makamının hukuka aykırı bir emrini yerine getirmiş olması, sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Ancak memur bu aykırılığı görüp, emir verene bildirdiği halde, emir veren ısrar eder ve bunu yazı ile tekrarlarsa, Anayasa'nın 125. maddesi ve DMK 11/11 gereğince memurun sorumluluktan kurtulması gerekir. Sorumluluk artık emri verene ait olur.39
Devletin memura rücu edebilmesi için zararın memurun kusuru sonucu doğması gerekir. Oluşan zararda memurun kusuru mevcut değilse devlet rücu hakkını kullanamayacaktır. Örneğin; süresinin dolması nedeniyle terkin edilmeyen bir hak yolsuzluğa neden olabilir. Ancak bu hakkın terkin edilebilmesi için hak sahibinin talepte bulunması gerekir. Böyle bir talebin olmaması nedeniyle memurun bu hakkı resen terkin etme yetkisi yoktur. Dolayısıyla sicilin yolsuz olması memurun kusurundan kaynaklanmadığı için TMK 1007. maddesi uyarınca zararın devlet tarafından ödenmesi halinde memura rücu edemeyecektir.40
Devletin, zarar görene ödediği giderimin tutarı ve buna yürütülen faiz, avukatlık parası ile yargılama giderleri toplamı, dönme hakkının kapsamını oluşturur. Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 23/9/1968 gün, 9736 esas, 6838 karar sayılı ilamına göre,41 ‘‘Davalının eylemi sonunda meydana gelen zarar, üçüncü kişiye ödenmesi gereken tazminat ile yargılama giderlerinden ibarettir. Hükmün kesinleşmesinden sonra hazinenin ödemekle yükümlü olduğu miktarın tazmininin alacaklının icraya başvurmasını bekleyerek ödemiş bulunması Borçlar Yasasının 44. maddesinde belirtilen zararı artırıcı bir davranıştır. Bundan davalının sorumlu tutulması gerekmez.’’
__________________
39 Sirmen, a.g.e. , s. 106
40 İmamoğlu, a.g.e. , Yargıtay kararı için bkz. , s. 608
41 Karahasan, a.g.e. , s. 967
Buna göre icra masraflarının rücu hakkının kapsamın girip girmediği hususunda ikili bir ayrıma gidilmelidir. Tazminata ilişkin mahkeme kararı kesinleştikten sonra icraya konulmuşsa, bu takdirde icra masrafları rücu hakkının kapsamına dahil edilemez. Çünkü devlet, borcunu buna ilişkin ilam kesinleşir kesinleşmez ödemek zorundadır. İlamın kesinleşmesine rağmen devletin alacaklının icraya başvurmasını bekleyerek, borcunu ödememiş olması BK. 44. maddesinde belirtilen zararı arttırıcı bir davranış sayılacağından, bundan kusurlu memurun sorumlu tutulmaması gerekir. Buna karşılık, tazminata ilişkin karar henüz kesinleşmeden, zarar gören bunu icraya koymuşsa, bu takdirde Devlet ödediği icra masraflarını da kusurlu memurdan ister.42 _____________________
42 Sirmen, a.g.e. , s. 107
Yorumlar
Yorum Gönder