Şuf’a Davalarında Düşük Bedel Sorunu

Bir önceki yazımızda şuf’a davalarında bedelde muvazaa iddiasını ele almış ve bedelin hakiki bedelden yüksek gösterilmesi halini incelemiş idik. Yazımızda, bedelin düşük gösterilmesi durumlarında oluşabilecek haksız durumlara da işaret ederek bunu ayrı bir yazı konusu yapacağımızı da yazmıştık.

İşte bu yazımızda şuf’a davalarında bedelin düşük gösterilmiş olması haline ve uygulamadaki çözüm yollarına değineceğiz.

Her hangi bir şekilde bir gayrimenkulde müşterek mülkiyete tabi bir hisseyi satın aldığınızda, bu hissenizi de gerek tapu harcından kaçınmak, gerekse başka telakkilerle gerçek bedelinin altında beyan ettiğinizde, çok önemli bir hak kaybı riskiyle karşı karşıyasınız demektir. Riskiniz, gayrimenkulün diğer paydaşlarından herhangi birisinin tapuda göstermiş olduğunuz bedeli karşılığında şuf’a hakkı kullanarak gayrimenkulü elinizden almasıdır.

Örneğin, yatırım yapmak amacıyla büyük bir arazinin belli bir miktarını 100.000 TL bedelle satın aldınız. Ancak, tapu harçlarını az ödemek gayesiyle bunu emlak vergisi beyan değeri üzerinden (örneğin 5.500 TL) göstererek tapu memuru huzurunda alım satım aktini tamamladınız. Daha sonra gayrimenkulün diğer hissedarlarından herhangi birisi diğer yasal koşulları da yerine getirmek suretiyle tapuda göstermiş olduğunuz bu 5.500 TL bedel üzerinden gayrimenkul üzerinde şuf’a hakkını kullanarak hissenizi elinizden alabilir.

Siz, tapuda alım satım işleminin tarafı olduğunuz için aleyhinizde açılacak bu şuf’a davasında “bedelde muvazaa” iddiasını ileriye sürmek hakkına sahip değilsiniz. Yani açılacak şuf’a davasında “aslında gayrimenkulün 5.500 TL bedelle değil de 100.000 TL bedelle satın alındığını” iddia etmeniz yasal olarak mümkün değildir.

Bunun gerekçesi, ileriye süreceğiniz bu iddianın “muvazaa” iddiası olması ve “bir akitte taraf olan hiç kimse kendi muvazaasına dayanamaz” şeklindeki kuraldır. Gerek yasanın açık metni, gerekse de Yargıtay’ın kökleşmiş içtihatları kişinin kendi muvazaasına dayanmasını, bir başka deyişle kendi yapmış olduğu hukuki muamelenin aksini iddia ve ispat etmesini açıkça yasaklamaktadır.

Her kuralda olduğu gibi, bu kuralın da elbette bir istisnası vardır. 27/03/1957 Gün ve 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı sözleşmede taraf olan kişinin muvazaa savunmasında bulunamayacağı kuralının bir istisnasıdır. Bahsi geçen İBK’nda “payın karı-koca-evlat yahut akrabaya temliki halinde şeklen satış akdi olsa bile hakikaten satıştan başka miras hakkına müteferri maksatların veya hibe gibi düşüncelerin hâkim olduğu hallerde gerçek satışlar için kabul edilen şuf’a hakkının cereyan etmeyeceği” kabul edilmiştir.

Görüleceği üzere, yine işlemin tarafı olan kişilere bedele ilişkin değil fakat aktin mahiyetine ve mevcudiyetine ilişkin bir “muvazaa” iddiası ileriye sürmek imkânı kısmen tanınmıştır.

İçtihadı Birleştirme Kararının asıl hareket noktası, şuf’a hakkının cereyan edebilmesi için hakiki bir satışın vuku bulmuş olmasıdır. Eğer ortada hakiki bir satış yok ise şuf’a hakkı da cereyan etmeyecektir.

Buradan hareketle uygulamada şuf’a davalarına karşı gerek payı temlik eden tarafından gerekse de payı temlik edenden alacaklı olanlar tarafından bir takım yasal yollara müracaat edildiği görülmektedir.

Payı düşük bir bedelle temlik ettiğini aleyhinde açılmış olan Şuf’a davası ile öğrenen satıcı, eğer diğer koşulları var ise Borçlar Yasamızın “Gabin” müessesesinden kaynaklanan haklarını kullanabilmektedir. Aleyhinde açılmış şuf’a davasında gerçekte 100.000 TL değerinde olan gayrimenkulünü diğer davalının kendi hiffet ve tecrübesizliğinden yararlanarak 5.500 TL değerle satın aldığını öğrenen şuf’a davasının davalısı, diğer davalıya karşı bir gabin davası açabilecek, bu davanın şuf’a davasında bekletici mesele sayılmasını sağlayabilecektir. Zira, yukarıda belirtilen İBK “şuf’a hakkının cereyan edebilmesi için hakiki bir satışın vuku bulmuş olmasını” şart koşmaktadır. Kişi kendi muvazaasına dayanamayacağından ancak irade fesadı nedenine dayanmasında da bir engel olmayacağından bu yola başvurabilecektir. Gabin davasının sonucunda payı temellük edenin payı temlik edeni “gabin” nedeniyle irade fesadına uğrattığı tahakkuk ettiği takdirde, ortada “hakiki bir satış” kalmayacağından şuf’a davası da reddolunacaktır. Bu noktada, diğer irade fesadı nedenleri olan “Hata, hile, ikrah” da aynı çerçevede düşünülebilmektedir.

Uygulamada karşılaşılan bir diğer durum ise, payı temlik edenin alacaklılarının İİK hükümlerine dayanarak “tasarrufun iptali” davası açmalarıdır. Yasal koşullar gerçekleştiği takdirde payın gerçek değerinin çok altında bir bedelle satıldığını açılmış bulunan şuf’a davası ile tesadüfen öğrenen pay temlik edenin alacaklıları temlik olunan hisse ile alakalı olarak tasarrufun iptali davası açabilmektedirler. Ancak bu durumda verilecek hüküm temliki tasarrufun iptalini değil de sadece temlike konu gayrimenkul üzerinde alacaklıları tatmin hakkını sağlayacağından şuf’a hakkı cereyan edecek, ne var ki payı temlik edenin alacaklıları pay üzerinde “alacaklarının tahsili için haciz ve satış” yetkisine sahip olabileceklerdir.

Son olarak, pay temlik edene karşı gayrimenkulden kaynaklanan ayni ya da şahsi bir hakkın alacaklıları, BK 18 maddesinde tanımlanan “akitte muvazaa” iddiasıyla satışın gerçek bir satış olmadığını ileriye sürerek şuf’a davasına müdahil olabileceklerdir. Tapunun muvazaa nedeniyle iptal ve tescilini isteyebilecekler, işlemin tarafı olmadıkları için de bu muvazaa iddialarını her türlü delille serbestçe iddia ve ispat edebileceklerdir.

Malum olduğu üzere hukuk aslen haklı olanı değil, tedbirli olanı korur. Dolayısıyla paylı mülkiyete konu bir gayrimenkul üzerinde temliki tasarrufta bulunan kişilerin muhtemel bir hak kaybına uğramamaları yahut haklarını korumak için çetin hukuk mücadelelerine girişip emek, zaman ve para kaybına uğramamaları için yapmaları gereken iki şey var: Birincisi, konuyla ilgili ilk yazımızı okumak, ikincisi de tapu harcından kaçmamak. Ödeyeceğiniz tapu harcı her zaman bu uğurda sarfedeceğiniz diğer giderlerden kat be kat düşük olacaktır. Elde edeceğiniz işlem güvenliği de cabası!