ÖNALIM HAKKI VE DAVASI
KAVRAMLAR:
· Önalım hakkının kullanılmasının biçimi
· Önalım bedeli
· Sürenin kanıtlanması
· Davacı
· Satışın daha önce öğrenilmesi
· Bedelde muvazaa
· Doğruluk kurallarına göre kullanma
· Gerçek satış, örtülü satış, miras, bağış, intifa hakkı
· Önalım hakkının amacı
· İştirak halinde mülkiyette önalım hakkının kullanılması
GENEL İLKELER
Önalım
hakkının iki amacı vardır: a) Taşınmazın parçalanmasına önlemek, yani
payların olabildiğince paydaşlar elinde toplanmasını sağlamak, b)
Paydaşlar arasında öteden beri varolan ilişkileri sürdürerek yabancı bir
kişinin araya girmesine engel olmak.
Önalım
hakkının süresinde kullanılması ile davacı/davalı arasında bir satış
sözleşmesi ilişkisi doğar. Bunun açık anlamı; davacının, önalım bedelini
yatırmak koşuluyla, önalımlı payı satın alma hakkını kazanmasıdır. Bu
nedenle, davacılara süresinde kullanılmak üzere kazanılan önalım hakkı
konusunun sonradan diğer paydaşa satılmış olması davacıların bu hakkını
ortadan kaldırmaz.
Önalım
hakkı, dava dilekçesiyle kullanılabileceği gibi, önalım iradesi yazılı
biçimde diğer tarafa ulaştırılarak da kullanılabilir. Önalım hakkı inşai
bir haktır. İrade beyanı karşı tarafa ulaştırıldıktan sonra davanın bir
ay içinde açılması zorunlu değildir. Önalım hakkı, sonuçlarını önalım
iradesinin karşı tarafa ulaşmasıyla değil, önalım bedelinin ve
giderlerinin depo edilmesiyle doğurur.
Ortak
mülkiyetin paydaşı, payını karı, koca, çocuklar ile yakın akrabaya
temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras
hukuku ile ilgili amaçların ya da bağışlama gibi düşüncelerin hakim
olduğu durumlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Paylı
taşınmazın haricen eylemli olarak bölüşüldüğü savı, hakkın iyi niyetli
kullanılıp kullanılmadığı ile ilgili olup bu durum dava koşuludur.
Yanlar,
yapımı yeni bitmiş olan yapıda bağımsız bölüm sahibi olmak amacıyla
birer daire almışlardır. Amaç herhangi bir arsanın payını almak değil,
bu arsa payına düşen dairenin alınmasıdır. Davacının buna karşın,
davalının daire edinmek amacıyla aldığı pay için önalım hakkını
kullanması ve çok düşük bedelle satın alınan arsa değeri üzerinden para
ödeyip yüksek değer kazanan daireyi yasa boşluklarından yararlanarak
elde etmek istemesi iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.
Kat
irtifakı kurulan taşınmazlarda, taşınmazda satılan paylar, pay satışı
gibi görülse bile gerçekte satılan yer, bu paya karşılık olan bağımsız
bölümdür. Bu gibi taşınmazlar için açılan önalım davasının reddi
gerekir.
Her
iki taşınmazın satıştan önce paydaşlar arasında fiilen taksim edilip o
şekilde kullanılageldiği savunulduğuna göre, bu biçimde satılan pay için
önalım davası açılamaz.
Limited
Şirketin tasfiyesi sonucunda tapuda yapılan satış dolayısıyla açılan
önalım davasında; öncelikle incelenmesi gereken sorun, tapudaki işlemin
tasfiye amacıyla şirket payının şirket ortaklarına devir mi yoksa satış
mı olduğu hususunun çözümlenmesidir. Tasfiye sonunda pay, ortaklara
intikal ettirildiğine göre, bu durumda intikalin gerçek amacının
saptanması, bunun için de davalıya bu yolda olanak sağlanması gerekir.
Tapudaki işlemin gerçek satış olduğunun anlaşılması halinde de fiili
taksim olup olmadığının araştırılması gerekir. Şayet tapudaki işlemin
fiili taksim olduğu anlaşılırsa bu durumda önalım hakkının reddine karar
verilmelidir.
Aynı
önalımlı pay için ayrı ayrı ilam alan paydaşlardan biri önalımlı payın
tamamını adına tescil ettirdiğinden, açıkta kalan paydaş ilamla saptanan
önalım hakkına geçerlik tanınmasını isteyebilir ve bu durumda davacı ve
davalı adına eşit paylarla tescili gerekir.
Mücerret
satış suretiyle ortaklığın giderilmesine ilişkin ilam ile müşterek
mülkiyet sona ermez. İlam yerine getirilmedikçe her paydaş paydaşlıktan
doğan haklarını kullanabilir.
Önalım
davasının yargılaması sürerken taşınmaz davalı tarafından başkasına
temlik edilmiş, davacı, davasını tazminata tahvil etmiştir. Ayın
davasının tazminat davasına dönüştürülmesi sırasında, davacı ayın
davasındaki değerle bağlı değildir.
Önalım davası devam ederken dava konusu pay idarece kamulaştırılmış ise, davacının hakkı bedele dönüşür.
Önalımlı
pay dava sırasında üçüncü kişilere devredilmiş ise, davacının son satış
parası ile sorumlu olmaması için, son alıcının kötü niyetli olduğunu
ispat etmesi gerekir.
Önalım
davası açan iki paydaştan biri, davasından feragat ederse, dava konusu
payın tamamının davaya devam eden paydaş adına tescil edilmesi gerekir.
Paydaşın
serbest iradeyle payını üçüncü kişiye satması durumunda önalım hakkı
doğar. Taşınmaz bir kısım pay sahiplerinin alacaklısı yararına konulan
haciz nedeniyle satıldığında, ortada önalım olayını gerektiren bir satış
sözleşmesi yoktur.
Aynı taşınmazın paydaşları arasında (satışın başka bir paydaşa yapılması halinde) önalım hakkı işlemez.
Pay
satılmış, önalım hakkı kullanılmıştır. Daha sonra bu pay satıcısına
iade edilmiştir. Bu durumda, ilk satışla doğmuş bulunan önalım hakkı
ölmez.
Önalım
hakkı dava açmadan da kullanılabilir. Önalım hakkı dava açmadan
kullanılmışsa, satış tarihinden başlayarak on yıl içinde dava açma
olanağı vardır.
Davaya
konu payın satış bedeli ile, bu işlemle ilgili tapu harç ve
giderlerinin toplamının dava değeri olarak kabul edilip, bu toplam
miktarın depo ettirilmesi gerekir.
Taşınmaz,
satış vaadi sözleşmesiyle satılmıştır. Alıcı, cebri tescil davası
açmıştır. Bu arada paydaşlardan biri önalım hakkını kullanmıştır.
Mahkemenin, satış vaadi sözleşmesinde gösterilen bedel ile bu bedelin
gerektirdiği tapu harç ve masraflarını (tapu müdürlüğünden sorarak) depo
ettirmesi gerekir. Burada hak düşürücü süre, satış vaadi gününden
değil, davalı adına mülkiyet hakkının doğduğu gün olan tescil kararının
kesinleştiği günde başlar.
Önalım davasının açılma süresini belirten BİR AYLIK SÜRE, Borçlar Kanununun 76. Maddesine göre hesaplanır.
Satın
öğrenildiği günden başlayarak bir ay içinde kullanılan bir hak düşer.
Ancak hakkın düşebilmesi için, önalım hakkı sahibinin satışı ve
özellikle onun esaslı koşullarını (yani satışın konusunu, bedelini,
ödeme koşullarını ve alıcıyı) öğrenmesine rağmen bu hakkını bir ay
içinde kullanmadığının ispatı şarttır.
Vekilin öğrenmiş olması, tek başına, müvekkilin öğrendiği anlamına gelmez.
İştirak
halinde mülkiyette paydaş olan kişilerden en son öğrenenin satışı
öğrendiği tarih, bütün paydaşlar için satışı öğrenme tarihidir. Bu
durumun aksinin davalı tarafça ispat edilmesi gerekir.
İştirak
halinde taşınmaza paydaş olan kişi tek başına dava açamaz. Mümesille
izlenen davanın kabulü durumunda önalımlı pay tereke adına tescil
edilir.
Hak
düşürücü sürenin işlemeye başlama tarihi, satış tarihi olmayıp, satışı
öğrenme tarihidir. Davanın hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığına
ilişkin savı davalı taraf ispat etmelidir. Bu konuda ter türlü delil
gösterilebilir.
Cebri
tescille harici satış geçerli satışa dönüşeceğinden, hükmen satışlarda
önalım hakkı cereyan eder. Cebri tescil davasında taraf olanların satışı
öğrenme tarihleri hükmün kesinleştiği tarih olup hak düşürücü süre bu
tarihte yürümeye başlar.
Önalım davası sürerken, pay, üçüncü kişiye, çok daha fazla bir bedelle satılmış olsa bile, davaya aynı mahkeme bakar.
Önalım
davasının, önalımlı payın tapulama mahkemesince davalı adına tesciline
ilişkin hükmün kesinleştiğini öğrenme tarihinden başlayarak bir ay
içinde açılması gerekir.
Bir aylık hak düşürücü sürenin geçtiği mahkemece kendiliğinden gözetilmelidir.
Önalım
davasında mahkemenin görevi belirlenirken, payın satış bedeli ile
davalının ödediği tapu harç ve giderlerinin toplamı göz önüne alınır.
Açılmış
olan bir dava ile önalım hakkı kullanıldıktan sonra, o mahkemenin
görevsizlik kararı üzerine davaya başka bir mahkemede bakılmış olması,
kullanılmış olan önalım hakkını ortadan kaldırmaz.
Önalım
hakkı pay satışı ile birlikte doğar. Bu nedenle bir paydaşın önalım
hakkının doğduğu tarih payın satışının yapıldığı tarihe göre
belirlenmelidir.
Taşınmazdan pay satan paydaş, aynı pay için önalım davası açamaz.
Önalım
hakkı doğduktan sonra, taşınmazın İller Bankasının alanına dahil
edilmesi ve imar durumunun değiştirilmesi davacının doğmuş bulunan
önalım hakkını bertaraf etmez.
Yapılan
her yeni satışta önalım hakkı yeniden doğacağından, bu durumda önalım
hakkının kullanılması, iyi niyet kurallarına aykırı değildir.
Medeni
Kanunun 658 ve 659. Maddelerinde yazılı bağıtsal ve yasal önalım hakkı,
satışın öğrenildiği tarihten başlayarak bir ay içinde kullanılabilir.
Önalım hakkının satıştan önce kullanılmasına gerek ve olanak yoktur.
Arttırma ve Eksilte Yasasına göre yapılan ihtiyari satışlarda, önalım hakkı kullanılabilir.
Sulh
hukuk mahkemesince bakılan bir önalım davasının yargılaması sürerken,
dava konusu taşınmaz davalı tarafından bir başkasına satılsa ve bu
satışta satış bedeli sulh hukuk mahkemesinin görev sınırını belirleyen
rakamdan çok olsa bile, önalımlı payın ikinci alıcı aleyhine
kovuşturulması ve sonuçlandırılması yine o sulh hukuk mahkemesine
aittir.
Yasa
buyruğu gereği olarak birleştirilen taşınmazların sahipleri arasında bu
yerlerin her oranlı bölümünde karşılıklı ve yüzölçüleri oranında oluşan
iştirak Medeni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine tabi olur. Böylece
paydaşlık oluştuktan ve o iki taşınmaz ortak bir duruma geldikten sonra
paydaşlardan biri kendi payını üçüncü yeni bir kişiye sattığında MK’nun
659. Maddesi uyarınca diğer paydaş ve paydaşların yasal önalım hakları
doğar.
Önalım hakkından feragatin resmi biçimde (Tapu Sicil Müdürlüğünde) yapılarak tapuya tescil edilmesi gerekir.
Geçersizliği
kesin hüküm ile sabit olan önalım hakkından feragat belgesine; yeniden
tanık dinletilmek suretiyle hayatiyet ve geçerlilik kazandırılamaz.
Bir
kısım paydaşın önalım hakkından herkese karşı vazgeçmesinin
geçerliliği, taşınmaz mülkiyetinin daraltılmasını kaldırma ve değiştirme
sonucunu doğurduğundan, kamusal biçimde yapıılarak tapuya tescil
edilmesine bağlıdır. Önalım hakkının belli bir alıcıya karşı
kullanılmaması taahhüdü, mülkiyetin yasal daraltımını kaldırma ve
değiştirme sonucunu doğurmadığından, kamusal biçime bağlı olmaksızın
geçerli olup yazılı olması yeterlidir.
Yasal
önalım hakkından vazgeçme bizatihi önalım hakkını ortadan kaldırır.
Gerek vazgeçenin, gerekse onun akdi ve yasal haleflerinin bir daha
önalım hakkını kullanmaları olanaksızdır.
Önalım hakkından feragat edildiği açık ve seçik olarak bildirilmelidir.
Bir taşınmazın paydaşları arasında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Bağışlama
savunmasının yapıldığı zaman, gerekirse keşif yapılarak davaya konu
payın satış tarihi itibariyle kıymetinin saptanması, toplanacak
delillerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
27.3.1957
gün ve 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, yalnız mirasçılarla
ilgili olmayıp, miras hukukuna bağlı olarak diğer akrabalara yapılan
temlik ve üçüncü kişilere yapılan hibeyi de kapsar.
Davaya konu payın BAĞIŞ YOLU İLE davalıya geçtiği savunulduğunda bu durumun, taraf delilleri toplanarak araştırılması gerekir.
Davaya
konu payı alan davalının, baba-oğul olmaları 27.3.1957 gün ve 12/2
sayılı İBK’nın mutlak olarak uygulanmasını gerektirmez. Koşulların
gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır.
Tapuda
satış olarak gösterilen işlemin TRAMPA olduğu iddia edildiğinde bu
durumun, tanık anlatımla ve yapılacak keşiflerle tartışılması gerekir.
Deliller olayı aydınlatamamışsa, and deliline başvurulmalıdır.
Tapu
kaydının beyanlar hanesinde gösterilerek tapu siciline şerh verilmiş ve
önalımlı payın satışı sırasında satış bedeline dahil edilmediği, ayrıca
düzenlenen noter senedi ile satıldığı akit tablosunda belirtilmiş
bulunan TEFERRUAT, önalım bedelinin hesabında nazara alınmaz ve
teferruat bedeli önalım bedeline eklenerek hüküm verilemez.
Satış
akdinin tarafı olan kimse tapuda gösterilen satış bedelinin az
olduğunu, gerçekte bu bedelin daha fazla bulunduğunu öne süremez.
Bedelde
muvazaa öne sürüldüğünde, öncelikle bildirilen bedelin yatırılıp,
iddianın incelenmesi gerekir. Tapu harç ve giderlerinin, hükmedilen
miktara göre miktarının tapu sicilinden sorulması gerekir.
Davacı,
yasal önalım hakkının önlenmesi amacıyla gerçekte satış olduğu halde
muvazaa ile tapuda bağış gösterildiğini öne sürüp kaydın eski hale
getirilmesini istemiştir. Davacının satış durumunda alıcıya karşı önalım
hakkını kullanabilmesi için bu davayı açmakta hukuki yararı vardır.
Bedelsizlik
savunması bağışı da kapsar. Bu nedenle davalı tarafın cevap dilekçesi
ile daha sonraki beyanları arasında savunmanın genişletilmesi ya da
değiştirilmesi söz konusu olamaz. Bağış gibi düşüncelerin baskın olduğu
hallerde Medeni Kanunun gerçek satışlarda kabul ettiği önalım hakkı
işlemez. Bu durumda önalımlı payın, satış sırasındaki gerçek değerinin
bilirkişi aracılığı ile saptanması gerekir.
Önalım
bedeli ile tapu harç ve masraflarının mahkeme veznesine depo edilmesi
ifayı teklif niteliğinde olmakla, mutlaka nakit olarak ödenmesinde
zorunluluk yoktur. Derhal paraya dönüştürülebilen bir banka teminat
mektubu da bunu sağlamaya yeterlidir.
Önalım
davasında bedel “en geç hükümden önce” ödenebilirse de, bu “en geç”
sözü hakimin belirleyeceği önelin son sınırını saptamaktadır. Hakim
davanın görülmesi sırasında satış bedelinin depo edilmesi amacıyla uygun
önel belirleyebilir.
Davacıya
verilen önele rağmen davaya konu payın satış bedeli ile tapu harç ve
giderlerini yatırmaması durumunda, davalı yararına doğmuş bulunan hak,
ortadan kaldırılamaz. Depo kararına uymayan paydaş yararına karar
verilemez.
Diğer
mirasçıların kendisini ketmederek almış oldukları mirasçılık belgesine
dayanarak, mirasbırakandan kalan taşınmazı davalıya sattığını bildirerek
alıcı aleyhine önalım davası açan kişinin, savunmasını doğrulamak için
açıldığı bildirilen mirasçılık belgesinin iptali davasının sonucunun
beklenmesi gerekir.
Önalım
davasında dinlenen tanıkların yalan tanıklık yapmaları nedeniyle ceza
mahkemesinde yargılanmaları söz konusu ise, bu davanın sonucunun
beklenmesi gerekir.
Önalımlı
pay üzerinde ipotek varsa, bu hak davacıya karşı da ileri
sürülebileceğinden, ipotek bedelinin, önalım bedelinden indirilmesi
gerekir.
Davaya
konu pay üzerinde satış tarihinden sonra haciz konulduğunda, bu haczin
önalımlı paya etkili olup olmadığı incelenmelidir.
Davaya
konu pay üzerine satış tarihinden sonra ve satış bedelinin çok üstünde
ipotek konulmuşsa, ipotek koyduran davalının iyi niyetinden söz
edilemez.
228.000
liraya alınan önalımlı payın, satın alındığı gün ve bir gün sonra
1.110.000 liraya ortaklığın yakınlarına ipotek ve haciz edilmesi,
muvazaayı belirtir nitelikte olup önalım hakkını ortadan kaldırmak
amacıyla yapıldığı kabul edilmelidir. Bu nedenle ipotek ve haczin
kaldırılması suretiyle önalım hakkı tanınmalıdır.
Aynı
paya ilişkin muhtelif paydaşların açtıkları önalım davalarının
aralarında bağlantı bulunduğundan, birleştirilerek hükme bağlanması
gerekir.
Birkaç
tapu paydaşının, paylarını BİR tapu muamelesi ile aynı zamanda ve bir
bedelle satmaları halinde diğer paydaş, satılan bütün paylar hakkında
önalım hakkını kullanabileceği gibi bunlardan yalnız bir veya birkaçı
hakkında da kullanabilir. Kanunlarımızda, bütün paydaşlar hakkında dava
açılmasını zorunlu kılan bir hüküm yoktur.
Kesinleşen
önalım kararının sonuçlarından vazgeçme, ilamla tesis olunan pay
mülkiyetinin devrini gerektirdiğinden, gayrimenkul satış vaadi
hükmündedir; geçerliliği için kanuni şekle uygun olması gerekir.
Geçersiz feragatın taraflardan birinin talebi ile sulh hakimliğince
tapuye şerh verilmiş olması, önalım kararının sonuçlarını ortadan
kaldırmaz. Bu nedenle geçersiz vazgeçmenin iptaline ve hiçbir yargı
işlemi yapılmadan verilen şerh yazısının kaldırılmasına ilişkin davanın
görülerek, istek uyarınca karar verilmesi gerekir.
Yetkisiz
vekilin verdiği feragatname davacıyı bağlamaz. Mahkemenin bu vazgeçme
belgesine dayanarak davayı reddetmesi doğru değildir.
Önalım
davası açıldıktan sonra haktan değil, davadan vazgeçme söz konusudur.
Üsta kapalı vazgeçme söz konusu olamaz. Davacının önalımlı payın bir
kısmının rıza ile iktisabı önalımlı payın geri kalan kısmı bakımından
davayı yürütmesine engel değildir.
Önalım hakkı kullanılan payın bütün davacılar adına eşit oranda tesciline karar verilmelidir.
Önalım
davasının hukuksal nedeni, önalım hakkının kullanılmasına izin veren
satış olayı oluşturur. Bu nedenle; tapuda gösterilen değerin danışıklı
olduğu ileri sürülerek açılan ve retle sonuçlanan önalım davası, tapuda
belirtilen değeri kabul eden ikinci önalım davası için kesin hüküm
oluşturur.
75. Müşterek mülkiyet ile doğan yasal önalım hakkından satıştan evvel feragat edilebilir.
76.Satıştan önce veya sonra ALICIYA karşı önalımcının önalım hakkından feragat taahhüdü, resmi biçime bağlı değildir.
77.
Satıştan önce veya sonra önalımcının alıcıya karşı önalım hakkından
vazgeçtiği yolundaki savların yazılı kanıtla kanıtlanması gerekir. Dava
açılıp önalım hakkı kullanılmışsa, feragat savı hakkında HUMK’nun 93,
151. Maddelerinin kuralları uygulanır.
Önalım
davasında önalımcının yargıcın belirttiği uygun süre içinde satış
bedelini ve satış giderlerini depo etmesi gerekir. Satış bedeli ve satış
giderleri depo edildikten sonra Yargıç, kütüğün düzeltilmesine karar
verebilir.
Medeni
Kanunun 658. Maddesinin son fıkrasındaki BİR AYLIK SÜRE GİBİ, ON YILLIK
SÜRENİN de yasal önalıma uygulanması gerekir. On yıllık süre,
önalımlının satış gününden başlar. Yasal önalım hakkının uygulanmasından
önce Borçlar Yasasının 125. Maddesinin uygulanması söz konusu değildir.
Ancak zamanaşımının hakkın kullanılması soncuunda çıkan ve mülkiyetin
devrini istemekten ibaret bulunan kişisel isteme hakkı bakımından söz
konusu olur.
İsteğe
bağlı arttırmaya (ihtiyari müzayedeye) katılıp pey süren ve sonra
arttırmadan çekilen önalımcının, bu çekilmesi önalım hakkından feragati
kapsamaz. Önalımcı ihale ile taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı
önalım hakkını kullanabilir.
Taşınmaza
ilişkin davalarda davanın açılmasından sonra adalet kuruluşundaki
değişiklikler yüzünden dava dosyasının yeni kurulan mahkemeye verilmesi
olayında, HUMK’nun 193. Maddesi hükümleri uygulanmazı. Dava, on gün
içinde açılmadığı gerekçesiyle açılmamış sayılamaz.
Önalım ilamlarının yerine getirilmesi her zaman istenebilir. Bu konuda hakdüşürücü süre uygulanamaz.
ÖNALIM HAKKININ AMACI: YABANCI KİŞİYİ SOKAMAMAK:
*
Önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin yasadan doğan daraltımlarından
biridir. Yasal önalım hakkı, yenilik doğuran inşai bir haktır. Paydaşa,
bir payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda, o pay alıcıya neye mal
oldu ise (satış bedeli, tapu harç ve masrafları) o miktar ile, belirli
süre içinde satın alma hakkı verir. Yasal önalım hakkının tanınması ile
paylı mülkiyet üzre olan taşınmazlara, paydaşları arasındaki müşterek
kullanılmaya yabancıların sokulmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Dava
konusu taşınmazlar taraflar ve dava dışı paydaşlar arasında müşterek
mülkiyet üzeredir. Ancak bütün paydaşların iştiraki ile payları
karşılığı intifalarına bırakılan kesimleri belirleyen fiili kullanmaya
ilişkin bir anlaşma yapılmış değildir. Taşınmazdaki mevcut paydaşlardan
cüzi bir kısmı taşınmazın belirli bir kesiminde kendi aralarında bir
taksim yapmışlarsa da bu kullanmaya ilişkin fiili taksim olgusunun buna
iştirak etmeyen diğer paydaşları bağlamayacağı da kuşkusuzdur. Olayda
ise taşınmazın ve paydaşların tamamı göz önüne alındığında her paydaşın
fiili kullanmaya ilişkin yeri diğerinden bağımsız olarak kesin biçimde
belirlenmemiş ve müşterek kullanım bozulmamıştır. Bu nedenle de,
taşınmaza yabancı kişiyi sokmama amacının tahakkuk ettiğinden,
dolayısıyla önalım hakkının amaçsal yönden kullanılmasına gerek
olmadığından söz edilemeyeceği açıktır (HGK. 26.9.1990, 321/441).
GERÇEK SATIŞ, ÖRTÜLÜ SATIŞ, MİRAS, BAĞIŞ, İNTİFA HAKKI:
*
Ortak mülkiyetin paydaşı, payını karı ve kocaya, çocuklarına veya
akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile
gerçekten miras hukuki ile ilgili amaç ya da bağış düşüncesi varsa
önalım hakkı kullanılamaz. Davalının bu biçimdeki savunması her türlü
delille ispat edilebilir (6. HD. 14.10.1997, 7735/8029).
* Önalım
hakkı; gerçek anlamda, geçerli bir satışla doğan yenilik doğurucu bir
haktır. Mülkiyet hakkının serbestisine karşı getirilmiş bir hak
olduğundan, genişletilerek yorumlanamaz. Bu bakımdan, örneğin satış,
çıplak mülkiyet üzerinden gerçekleşmişse, önalım hakkının da çıplak
mülkiyet üzerinde kullanılması gerekir. Satış konusu olmayan intifa
hakkı üzerinde kullanılamaz (6. HD. 3.10.1989, 11990/14147).
DAVACI:
*
Davacının dayandığı pay iştirak halinde mülkiyete konu ise tüm
iştirakçilerin birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya
diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi durumlarda
11.10.1982 tarih ve 3/2 sayılı İBK uyarınca davanın tereke adına
açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda
bulunmakla veya imzası noterce tasdikli muvafakat belgesi ibrazı
suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet vermekle
yapılabilir. Bunlardan birinin gerçekleşmesi halinde muvafakat veren
ortağın davacı sıfatında yer alarak davayı takip etmesine gerek kalmaz.
Ya da terekeye mümessil tayin ettirmek ve bunun için de davacıya süre
vermek gerekir. Mümessil davacı dışında biri olursa davacının sıfatı
biter. Davayı mümessil takip eder. Mümessille takip edilen davanın
kabulü halinde önalımlı payın tereke adına tescili gerekir.
Dava
hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden
öncelikle nazara alınması gerekir (6. HD. 23.2.1998, 1055/1312).
*
Önalım hakkı bölünemez. Her paydaşın önalım istemi, önalımlı payın
tamamını kapsar. Davacı paydaşlardan birinin dava görülmekte iken
hakkından mutlak surette vazgeçmesi dahi, davayı takip eden diğer
paydaşın yararınadır (HGK. 17.2.1993, 739/52).
· Önalımlı
payın ilişkin olduğu taşınmazın davacı ile davalıya satış yapan
kişilerin murisleri Hüso’dan intikal ettiği uyuşmazlık konusu değildir.
Davacı öncelikle bu taşınmazın mirasçılara intikali sırasında kendisinin
mirasçı olmasına rağmen mirasının ketmedildiğini iddia ile önce veraset
ilamının iptali ve bundan sonra da ketmi verese sebebi ile tapu iptal
ve tescil davası açtığı görülmektedir. Davacının muris Hüso’nun
mirasçısı olduğu sabit olduğuna göre davacının önalımlı payın ilişkin
olduğu taşınmazda paydaş olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla davacının
önalım hakkı bulunduğu ve bu nedenle önalım davasının açılması sırasında
bu hakkını istediği açıktır. Bu bakımdan açılışı sırasında davacının
payı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi doğru değildir (6. HD.
30.3.1998, 2599/2779).
· Önalım
hakkını kullanan paydaş, bu hakkını dava sırasında, dava sonuna kadar
korumak zorundadır. Davacı dava açtıktan sonra payını davalıya satarak
dava hakkını yitirmiştir. Bu durumda davanın reddi ile davacının
yargılama giderleri ile ve bu arada avukatlık ücreti ile sorumlu
tutulması gerekir (6. HD. 13.10.1986, 9282/11221).
İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETTE ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI:
*
Davacının dayandığı pay iştirak halinde mülkiyete konu ise tüm
iştirakçilerin birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya muvafakat
etmesi gerekir. Çünkü bu gibi durumlarda 11.10.1982 gün ve 3/2 sayılı
İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının
kabulü gerekir.
Muvafakat
eden duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakta veya imzası Noterce
onaylı muvafakat belgesi ibraz ederek ya da davacı adına davayı takip
eden avukata vekalet vermekle yapılabilir.
Bunlardan birinin gerçekleşmesi halinde muvafakat veren ortağın davacı safında yer alarak davayı takip etmesine gerek yoktur.
Muvafakat
veren ortak haktan vazgeçtiğini beyan etse ama davanın kabulüne karar
verilse, önalımlı payın sadece davacı adına tescil edilmesi gerekir.
Bu
yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa, payı bırakan murisin
terekesine MK md. 581-630 uyarınca görevli mahkemede mümessil tayini
için davacıya süre verilir.
Mümessil
davacı dışında biri olursa davacının sıfatı biter, davayı mümessil
takip eder. Mümessille takip edilen davanın kabulü halinde önalımlı
payın tereke adına tescili gerekir.
Dava hakkına ilişkin bu hususun hakim tarafından kendiliğinden göz önünde tutulması gerekir.
Önalım hakkının tapuda yapılan satışın öğrenilmesinden başlayarak bir ay içinde kullanılması gerekir.
İştirakçi
ortaklarda da bunlardan en geç öğreneni, öğrenme tarihine göre bir
aylık hak düşürücü süre saptanır. Diğer ortakların daha önce öğrenmesi
önem taşımaz.
Bu hak her türlü irade bildirimiyle kullanılabileceği gibi, doğrudan doğruya dava açmak suretiyle de kullanılabilir.
Dava dışı kullanılan irade bildirimi süreyi koruyacağından, yasal süre içinde her zaman dava açılabilir.
Önalım
hakkı tapıdaki satış işleminden sonra doğacağından, önalımlı payın,
satıştan önce, satınalma teklifinin kabul edilmemesi hiçbir hukuki değer
taşımaz.
Davalı hak düşürücü sürenin geçirildiği savunmasında bulunmuşsa bunu ispat etmesi gerekir.
Bu
konuda, tanık dahil her türlü kanıta dayanılabilir. Önce davalı
delillerinin dava sonra varsa davacı delillerinin toplanması gerekir (6.
HD. 2.7.1996, 4372/6575).
Davacının
dayandığı pay iştirak halinde mülkiyete konu ise tüm iştirakçilerin
birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat
etmesi gerekir. Çünkü bu gibi durumlarda, davanın tereke adına
açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda
bulunmakla veya imzası Noterlikçe onaylanmış muvafakat belgesi ibraz
ederek ya da davacı adına davayı takip eden avukata vekalet vermekle
yapıılabilir. Bunlardan birinin gerçekleşmemesi durumunda, muvafakat
veren ortağın davacı sıfatında yer alarak davayı takip etmesine gerek
kalmaz. Muvafakat veren ortak haktan vazgeçtiğini beyan ederse, davanın
kabulü halinde önalımlı pay diğerleri adına, davacı dışındakilerin hepsi
haktan vazgeçerlerse önalımlı pay sadece davacı adına tescil edilir. Bu
yolda ortakların tümünün muvafaakatı sağlanamazsa, payı bırakan murisin
terekesine MK’nun 581-630 maddeleri uyarınca görevli mahkemede mümessil
tayini için davacıya süre verilir. Mümessil davacı dışında biri olursa
davacının sıfatı biter, davayı mümessil takip eder. Mümessille takip
edilen davanın kabulü halinde önalımlı payın tereke adına tescili
gerekir. Dava hakkına ilişkin bu hususun hakim tarafından kendiliğinden
öncelikle göz önünde tutulması gerekir (6. HD. 16.10.1986, 9528/11450).
DAVA AÇMA SÜRESİ:
*
Önalım hakkının tapuda yapılan satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay
içinde kullanılması gerekir. İştirakçi ortaklarda da (iştirak halinde
mülkiyette) bunlardan satışı en geç öğrenenin öğrenme tarihine göre bir
aylık hak düşürücü süre saptanır. Diğer ortakların daha önce öğrenmesi
önem taşımaz (6. HD. 23.2.1998).
*
Önalım davalarında MK’nun 658. Maddesinde öngörülen önalım hakkının
kullanılmasına ilişkin bir aylık hak düşürücü süre, önalımlı taşınmazın
satışından değil, önalım hakkı sahibinin bu satışı, alıcı, bedel gibi
esaslı unsurlarını öğrendiği tarihten başlar (6. HD. 14.1.1988,
12274/304).
*
MK’nun 658/III uyarınca satışın öğrenildiği günden başlayarak bir ay
içinde önalım hakkının kullanılması gerekir. Aksi halde o satış yönünden
hak düşmüş olur. Ancak hakkın düşebilmesi için önalım hakkı sahibinin
satışı ve özellikle onun esaslı unsurlarını yani satışın konusunu,
bedelini, ödeme koşullarını ve alıcıyı öğrenmesine rağmen bu hakkını bir
aylık süre içinde kullanmadığının davalı tarafından kanıtlanması
zorunludur. Bu konu her türle kanıtla kanıtlanabilir.
Önalım
hakkı tapudaki satış işleminden sonra doğacağından, önalımlı payın daha
önce satılacağının öğrenilmesi veya hak sahibinin yapılan satınalma
önerisini kabul etmemesi hiçbir hukuki değer taşımaz (6. HD. 8.11.1999,
9169/9241).
*
Önalım hakkının tapuda yapılan satışın öğrenilmesinden başlayarak BİR
AY İÇİNDE kullanılması gerekir. Tapudaki satış tarihinden önce satış
vaadinde bulunulması ve bu satış vaadinin davacının öğrenip öğrenmemesi
hak düşürücü süre yönünden hukuken sonuca etkili değildir. Meğer ki
davalı satış vaadine dayanarak ferağa icbar davası açmış olsun ve bu
dava sonunda mahkeme kararıyla payın davalı adına tesciline karar
verilmiş olsun. Bu durumda önalım hakkı tescile ilişkin mahkeme
kararının kesinleşme tarihinin öğrenilmesinden başlayarak bir aylık süre
içerisinde kullanılmak gerekir. zira mahkemenin tescile ilişkin
hükmünün kesinleşmesiyle MK’nun 633’cü maddesi gereğince mülkiyet geçer.
Olayımızda;
Davalı, önalımlı payı satış vaadine dayalı ferağa icbar davası sonucu
değil, 19.8.1994 tarihinde tapuda yapılan işlemle satın almıştır. Bu
bakımdan 14.5.1991 tarihinde davalıya yapılan satış vaadini davacının
bilip bilmemesinin önemi bulunmamaktadır. Davacının hak düşürücü sürenin
geçirildiği savunmasını kanıtlama yönünden dinlettiği tanıklar tapuda
yapılan satış işlemini davacının hangi tarihte öğrendiği konusunda
hiçbir beyanda bulunmamışlardır. Bu durumda davanın yasal bir aylık hak
düşürücü süre içerisinde açılmış olduğunun kabulü gerekir (6. HD.
25.5.1999, 4631/4724).
SÜRENİN KANITLANMASI:
*
Davalı hak düşürücü süre geçirildiği savunmasında bulunmuşsa bunu
kanıtlamalıdır. Bu konuda tanık dahil her türlü kanıta dayanılabilir.
Önce davalı delillerinin daha sonra davacı delillerinin toplanması
gerekir (6. HD. 23.2.1998, 1055/1312).
*
Taraflar arasında ilk uyuşmazlık davanın süresinde açılıp açılmadığı
noktasındadır. Davalıya bu konudaki delillerinin hasredilmesi için mehil
verilmiş, tanık gösterileceğinin bildirilmesi üzerine de tanıkların
kimlik ve adreslerinin bildirilmesi ve çağrılma giderlerinin ödenmesi
için bir başka süre verilmiştir. Tanıklara ilişkin olan bu son süre kati
nitelikte değildir. Davalıya tanıklar için kesin süre verilmeden
gerekli açıklamanın yapılmış olması ve tanıkların hazır olduğunun
bildirilmesi karşısında bu tanıkların dinlenmesi gerekir. Yanılgıya
düşülerek davalı tanıkları dinlenmeden davanın süresinde açıldığının
kabul edilmesi usul ve yasaya aykırıdır (6. HD. 9.12.1997, 10225/10408).
ÖNALIM HAKKININ KULLANILMA BİÇİMİ:
*
Önalım hakkı her türlü irade bildirimiyle kullanılabileceği gibi
doğrudan doğruya dava açmak suretiyle de kullanılabilir. Dava dışı
kullanılan irade bildirimi süreyi koruyacağından yasal süresi içinde her
zaman dava açılabilir (6. HD. 23.2.1998, 1055/1312).
SATIŞIN DAHA ÖNCE ÖĞRENİLMESİ:
* Önalım
hakkı tapudaki satış işleminden sonra doğacağından önalımlı payın daha
önce satılacağının öğrenilmesi veya hak sahibine vaki satın alma
önerisinin kabul edilmemesi hiçbir hukuki değer taşımaz (6. HD.
23.2.1998, 1055/1312).
ÖNALIM BEDELİNİN MAHKEME KARARIYLA BELİRLENMESİ:
*
18.1.1993 tarihinde davalıya yapılan satıştan bir yıla yakın bir süre
sonra haberdar olunarak bu dava açıldığına göre, SAATIŞ TARİHİ İLE DAVA
TARİHİ ARASINDAKİ OBJEKTİF NEDENLER YÜZÜNDEN VAKİ ARTIŞLARIN NAZARA
ALINMASI GEREKİR. Davalının bu yöndeki istemi üzerine yapılan keşifte
önalım bedelinin dava tarihinde ne kadar olabileceği bilirkişi görüşü
ile saptandığına ve satış tarihindeki bedel üzerindeki değerin
yatırılmasına, davacı itiraz etmeksizin satış tarihindeki gerçek değeri
depo ettiğine göre satış tarihindeki değer üzerinden ve dava tarihindeki
kıymet olan 310.000.000 TL ile tapuya ödenen masraflar tutarının uygun
sürede depo ettirilmesi ve o miktarın davalıya ödenmesi suretiyle
davanın kabul edilmesi gerekir (6. HD. 29.4.1997, 2138/3849).
* Önalım
bedelinin satıcı ile davalı arasındaki anlaşmada kararlaştırılan bedel
olması gerekeceğine ilişkin yasal bir zorunluluk yoktur. Bu nedenle,
OBJEKTİF OLAYLARIN YARATTIĞI KIYMET DEĞİŞİKLİKLERİNİN önalım hakkı
sahibinin ödeme borcuna yansıtılması gerekir. Olayımızda, önalımlı
olduğu öne sürülen pay 9.6.1983 tarihinde satılmış, dava ise 26.6.1988
tarihinde açılmıştır. Aradan geçen zaman içerisinde EKONOMİK VE OBJEKTİF
NEDENLERLE önalım bedelinde bir değişiklik olduğu en azından enflasyon
ve taşınmaz fiyatlarında artışlar bulunduğu ülkenin gerçekleri
arasındadır. Bu nedenle, önalım hakkının kullanıldığı tarihte önalımlı
payın bedelinin tespit edilerek davacının ödeme borcunun önalımlı paydan
yaptığı yarar da göz önüne alınarak saptanması gerekirken, bunda
yanılarak karar verilmesi bozmayı gerektirir (6. HD. 8.5.1990,
4195/6525).
* Önalım
bedelinin satıcı ile davalı arasında anlaşmada kararlaştırılan bedel
olması gerekeceğine dair yasada bir açıklık yoktur. Bu nedenle objektif
olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin, satıştan uzunca bir süre
geçtikten sonra açılan önalım davalarında, davayı açan paydaşın ödeme
borcuna yansıtılması gerekir. 20.6.1951 tarih ve 13/5 sayılı İBK’nda da,
hakimin hükümden önce atayacağı uygun bir süre içinde önalım bedelinin
yatırılmasına karar vereceği, daha sonra kaydın düzeltilmesine
hükmedeceğinin açıklanması, bu görüşü doğrulamaktadır.
Özellikle,
diğer paydaş ile, davalı arasında gerçekleştirilen ve önalım hakkının
kullanılmasına yol açan satış sözleşmesinden uzunca bir süre geçtikten
sonra açılan önalım davalarında, davacı paydaşın, ekonomik ve objektif
nedenlerle değişmiş yeni bedeli ödemeksizin, tapuda gösterilen eski
bedelle, payın tescilini talep etmesi MK’nun 2. Maddesinde tanımlanan
objektif iyi niyet kuralı ile de bağdaştırılamaz. Böyle bir davranış,
davalıyı zorunlu olarak elinden çıkardığı gayrimenkul payı yerine, eline
geçen para ile aynı nitelik ve değerde bir başka gayrimenkul edinmek
imkanından yoksun bıraktığı için fevkalade adaletsiz ve hakkaniyet
duygusunu zedeleyici bir sonuç yaratır. 8.11.1991 tarih ve 4/3 sayılı
İBK’nda da, iy niyet iddiasının hukuki niteliği bakımından def’i değil,
itiraz niteliğinde bulunduğu vurgulandığından, bu nitelikteki bedele
yönelik iddianın yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın
genişletilmesi yasağına tabi olmadan, davanın her aşamasında ileri
sürülmesi mümkündür.
Açıklanan
nedenlerle, önalım hakkının kullanıldığı tarihte önalımlı payın
değerinin tespit edilip o bedelin yatırılmasına hükmedilmesi gerekirken,
satış tarihindeki bedelin yatırılmasına karar verilerek davanın kabulü
hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir (6. HD. 9.2.1997,
10225/10408).
ÖNALIM HAKKI, DOĞRULUK KURALLARINA UYGUN KULLANILMALIDIR:
*
Önalımlı payın ilişkin bulunduğu taşınmazın imar parseli oluşmadan önce
yapılan binanın paydaşlar arasında taksim edilerek bu biçimde
kullanılageldiğine göre, bu durumda önalım hakkının kullanılması iyi
niyet kuralı ile bağdaşmaz (6. HD. 6.11.1999, 9469/9567).
*
Önalımlı payın ilişkin bulunduğu taşınmazın müstakilen Ömer’e ait iken
sağlığında davacı Hasan, davalının bayi Halil İbrahim ve diğer iki
çocuğuna paylı olarak bağışladığı, ancak daha sonra Bursa 6. Asliye
Hukuk Mahkemesinin 1996/804 esas sayılı dosyası ile tapu iptali ve
tescili davası açtığı, o davanın yargılanması sırasında tüm paydaşların
imzasını taşıyan 16.5.1997 tarihli protokol yapıldığı, bu protokole göre
davalının bayii Halil İbrahim’in taşınmazda fiilen kullandığı bölümün
belirlenerek ayrıldığı, ayrılan bu bölüm üzerinde davalının bayiine ait
ev ve şeftali bahçesi bulunduğu saptanmıştır.
Davalının
bayiinin önalımlı payın ilişkin bulunduğu taşınmazın fiilen ayrılan
belirli bölümünü kullandığı ve davalıya da bu bölümün satıldığı
anlaşılmaktadır.
Önalımlı
payın ilişkin bulunduğu taşınmazın paydaşlar arasında hukuken geçerli
olmasa bile eylemli olarak taksim edilip bu biçimde kullanılageldiğine,
bu durumda önalım hakkının kullanılmasının MK’nun 2. Maddesindeki iyi
niyet kuralı ile bağdaşmayacağının anlaşılmasına göre davanın reddine
karar vermek gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur
(6. HD. 22.6.1999, 4236/5593).
· Önalımlı
payın ilişkin olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak taksim edilip her
paydaş belirli bir kısmı kullanırken, bunlardan biri kendisinin
tasarrufundaki yeri ve ona tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa,
satıcı zamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının, tapuda pay satışı
biçiminde yapılan işlem nedeniyle önalım hakkını kullanması MK’nun 2.
Maddesinde yer alan objektif iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz. Kötüye
kullanılan bir hakkı yasa korumaz. Bir hakkın kötüye kullanıldığına
ilişkin savunma, davanın her aşamasında (bu konuda savunmanın
genişletilmesi yasağı söz konusu olmaz) öne sürülebileceği gibi,
mahkemece de kendiliğinden göz önünde tutulur (6. HD. 18.4.1990,
5561/5797).
· Önalımlı
payın ilişkin olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak taksim edilip her
bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken, paydaşlardan biri kullandığı
yer ve payı 3. Şahsa satarsa, satış sırasında o yerde hak iddia etmeyen
davacının açtığı önalım davası objektif iyininiyetle bağdaşmaz (6. HD.
23.3.1987, 1791/3416).
· Davacı,
önalımlı payın ilişkin olduğu taşınmazda paydaş olduğunu, davalıların
18.10.1985’te pay satın aldıklarını, satış keyfiyetini 14.11.1985’te
öğrendiğini iddia ile 19.11.1985 tarihinde işbu davayı açmıştır.
Davalılar HAK DÜŞÜRÜCÜ üsürenin geçirildiğini savunmuş, ancak bunu ispat
edemediklerinden davacının beyan ettiği tarihler itibariyle davanın
süresinde açıldığının kabulü gerekmiştir. Dinlenen davalı tanıkları
taşınmazın fiilen taksim edildiğini belirtmişlerdir. Gerçekten davacıyla
davalıların bayii arasında taşınmaz fiilen taksim edilip paydaşlar
belirli kesimi tasarruf ederken davalılara satış yapılmışsa davalıların
satın aldıkları paya tekabül eden bağımsız bir arazi kesimi aldıklarının
kabulü gerekir. Bu durumda davacının önalım hakkını kullanması MK’nun
2. Maddesi uyarınca objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.
14.2.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bu
hususun davanın her aşamasında mahkemenin kendiliğinden nazara alması
mümkündür. Bu bakımdan fiili taksim konusunda tarafların delilleri
toplanmalı, varsa tanıkları dinlenmelidir (6. HD. 6.11.1986,
10541/12443, aynı yönde bkz. 6. HD. 22.12.1986, 13113/14774; 6. HD.
7.3.1988, 15824/3438).
ÖNALIM HAKKINDAN VAZGEÇMEK:
· Yasal
önalım hakkından vazgeçme, bizatihi önalım hakkını ortadan kaldırır.
Gerek vazgeçmenin, gerekse onun akdi ve kanuni haleflerinin bir daha
önalım hakkını kullanmaları olanaksızdır (6. HD. 24.3.1987, 1181/3461).
· Önalım
davası açıldıktan sonra haktan değil, davadan vazgeçme söz konusudur.
Üstü kapalı (zımni) vazgeçme olmaz. Davacının önalımlı payın bir kısmını
istek (rıza) ile edinmesi (iktisabı) önalımlı payın geri kalan kısmı
bakımından davayı yürütmesine engel değildir (6. HD. 23.9.1986,
6645/10179).
BEDELDE MUVAZAA:
*
Davacı, davalının açtığı önalım davasını ilk oturumda kabul etmesine
rağmen, davalının bedelin danışıklı olduğunu öne sürerek işi sürüncemede
bıraktığını, davayı kötü niyetle uzattığını, önalım bedelini zamanında
alamamaktan dolayı, para değerinin önemli ölçüde düşmesi nedeniyle
zarara uğradığını belirterek tazminat isteminde bulunmuştur.
Davalı,
açtığı önalım davasında, bedelin danışıklı olduğunu ileri sürmenin yasal
hakkı olduğunu, bundan dolayı davacının zarar görmüş sayılamayacağını,
yasal bir hakkın kullanılması sonucu kötü niyetten söz edilemeyeceğini
savunmuştur.
Bir paydaşın önalım
davası açması ve önalım bedelinin danışıklı olduğunu öne sürmesi
nedeniyle uğranılan zararın giderilmesinin istenebilmesi için, davalı
paydaşın hukuka aykırı bir davranışının belirlenmesi ve sosyal (genel)
ahlaka aykırılık oluşturan bir eylemle, davacıyı zararlandırmak amacıyla
hareket etmiş olduğunun kanıtlanması gerekir (HGK. 1.10.1997, 327/764).
· Davalı,
tapuda yapılan resmi akdin tarafı olduğundan bedelde muvazaa iddiasında
bulunamaz. Bu nedenle davalının bedele ilişkin savunmasının kabulü
mümkün değildir. Kaldı ki açılan bu davalar satış gününden sonraki
birkaç gün içinde açılmış olduğundan ancak geç tarihlerde açılan davalar
için söz konusu olabilecek enflasyon veya para değerindeki kayıplar
gibi objektif nedenlerin de bu davada dikkate alınması mümkün değildir.
Bu durumda tapudaki harç ve masraflarla birlikte satış bedeli üzerinden
önalım hakkının tanınmasına karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe
ile ret kararı verilmesi yanlıştır (6. HD. 21.9.1998, 6921/7098).
Davacı paydaşı bulunduğu 35 parsel
sayılı taşınmazda davalının 18.5.1998 tarihinde pay satın aldığını,
önalım hakkının kullanılmasını önlemek için satış bedelinin muvazaalı
biçimde tapuda 2.000.000.000 Tl gösterildiğini, gerçek bedelin
720.000.000 TL olduğunu iddia ile 4.6.1998 günü süresinde açmış
bulunduğu işbu dava ile şüfa hakkının tanınmasını istemiştir.
Davalı tapuda gösterilen satış bedelinde muvazaa bulunmadığını, davanın reddini savunmuştur.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık şufalı payın gerçek satış bedelinin ne kadar olduğu noktasındadır.
Davalı şufalı payın satış bedelinin
tapuda muvazaalı olarak 2.000.000.000 TL gösterildiğini, gerçek bedelin
720.000.000.-TL olduğunu, bu bedel üzerinden şufa hakkının tanınmasını
istemiştir.
Davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunduğuna göre bu iddiasını kanıtlaması gerekir.
Davacı tanıkları bedelde muvazaa
konusunda bilgi vermediklerine göre, muvazaa iddiasının kabulü için
keşif tek başına yeterli delil sayılamaz.
Bu itibarla mahkemece davacıya tapuda
gösterilen bedel üzerinden şufa hakkını kullanıp kullanmayacağının
sorulması, kabul ettiği takdirde şufa bedelinin depo edilmesi için
münasip bir mehil verilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir (6.
HD. 2.5.2000, 2481/4111).
Yorumlar
Yorum Gönder