ŞUFA DAVASI PAY İPTALİ VE TESCİLİ

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

Esas Numarası: 1993/6-507

Karar Numarası: 1993/605

Karar Tarihi: 27.10.1993

ŞUFA DAVASI

PAY İPTALİ VE TESCİLİ

ŞUFA BEDELİ

HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

743 s. MülgaTMK/2, 659

4721 s. TMK/2, 732

ÖZETİ: Şufa hakkının kullanılmasına yol açan satış sözleşmesinden ve bir aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra açılan Şufa davalarında, dava paydaşın ekonomik ve objektif nedenlerle değişmiş yeni bedeli ödemeksizin, tapuda gösterilen eski bedelle, payın tescilini talep etmesi M.K.'nun 2. maddesinde tanımlanan objektif iyi niyet kuralı ile de bağdaştırılamaz. İçtihadı. Birleştirme Büyük Genel Kurulu Karar’ında iyi niyet iddiasının hukuki mahiyeti itibariyle def'i değil, itiraz niteliğinde bulunduğu vurgulandığından, bu nitelikteki bedele yönelik iddianın yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabii olmadan, davanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkündür.

Taraflar arasındaki "Şufa" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Polatlı 1. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 23.1.1992 gün ve 1991/179-1992/7 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 28.5.1992 gün ve 6679-7207 sayılı ilamı :

(... Şufalı pay 7.3.1989 tarihinde davalıya satılmış, davacı ise 17.4.1990 günü dava açarak, payın iptal ve adına tescilini istemiştir. Davalı, bir aylık hak düşürücü sürenin geçirilmiş olduğunu savunmuş, ancak dinlettiği tanıklarla bu savunmayı ispatlayamamıştır. Bu durumda davanın süresinde açıldığının kabulü gerekir.

Uyuşmazlık, Şufa bedelinin satış tarihinde tapuda gösterilen bedel mi, yoksa dava açıldığı tarihte saptanacak bedel mi olacağının tespitinde toplanmaktadır. Şufa bedelinin satıcı ile davalı arasındaki anlaşmada kararlaştırılan bedel olması gerekeceğine dair Yasa'da bir açıklık yoktur. Bu nedenle objektif olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin, bir aylık hak düşürücü süre geçirildikten sonra açılan Şufa davalarında, davayı açan paydaşın ödeme borcuna yansıtılması icap eder. Bu itibarla, davalı yargılama sırasında açıkça savunmamış olsa bile, hakimin kendiliğinden bu hususu gözönünde tutması gerekir. 20.6.1951 gün ve 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da, hakimin hükümden önce re'sen nazara alarak tayin edeceği uygun bir süre içinde Şufa bedelinin yatırılmasına karar vereceği, daha sonra kaydın düzeltilmesine hükmedeceğini açıklanması, bu görüşü doğrulamaktadır. Re'sen dikkate alınacak hususlar, hem uygun süre ve hem de onun esas bağlantısı olan Şufa bedelidir. Kaldı ki, payı alan davalı satış akdinin tarafı olduğu için ondan Şufa bedelinin, tapuda gösterilenden daha fazla olduğu şeklinde savunma yapmasını beklemekte; Yasa'nın ve özelliği olan Şufa davasının amacına ters düşer.

Özellikle, diğer paydaş ile, davalı arasında gerçekleştirilen ve Şufa hakkının kullanılmasına yol açan satış sözleşmesinden ve bir aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra açılan Şufa davalarında, dava paydaşın ekonomik ve objektif nedenlerle değişmiş yeni bedeli ödemeksizin, tapuda gösterilen eski bedelle, payın tescilini talep etmesi M.K.'nun 2. maddesinde tanımlanan objektif iyi niyet kuralı ile de bağdaştırılamaz. Böyle bir davranış, davalıyı zorunlu olarak elinden çıkardığı gayrimenkul payı yerine, eline geçen para ile aynı nitelik ve değerde bir başka gayrimenkul edinmek imkanından yoksun bıraktığı için fevkalade adaletsiz ve hakkaniyet duygusunu zedeleyici bir sonuç yaratır. 8.11.1991 gün 1990/4991/3 İçtihadı. Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı’nda da iyi niyet iddiasının hukuki mahiyeti itibariyle def'i değil, itiraz niteliğinde bulunduğu vurgulandığından, bu nitelikteki bedele yönelik iddianın yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabii olmadan, davanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkündür.

Açıklanan nedenlere Şufa hakkının kullanıldığı tarihte Şufalı payın karşılığının ve davalının Şufalı payda kullanma nedeniyle yararlanma oranının saptanıp, davacının ödeme borcunun tayini ve bu bedelin yatırılmasına hükmedilmesi gerekirken, satış tarihindeki Şufa bedelinin yatırılmasına karar verilerek davanın kabulü hatalı görülmüştür...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü :

Taşınmaz mal mülkiyetinin yasadan doğan daraltımlarından (takyitlerinden) biri de önalım (Şufa) hakkıdır. Yasal önalım hakkı, yenilik doğuran (inşa-i) bir haktır. Paydaşa bir payı üçüncü kişiye satılması durumunda o yer, alıcıya neye mal olmuş ise o miktar ile belirli süre içerisinde satın alma yetkisi verir.

Bu husus 20.6.1951 gün 13/5 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı’nda da aynen vurgulanmıştır. Dava hakkının kullanılması için öngörülen belirli süre ise, satışın öğrenildiği tarihten itibaren başlayan ve niteliği gereği hakkın özünü etkileyen bir aylık hak düşürücü süredir.

Olayda, Özel Daire ile Yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık, Şufa hakkına konu yapılan payın, satış tarihi ile dava tarihi arasında bir yılı aşan bir sürenin geçmiş olması dolayısıyla, bu zaman kesiti içerisindeki ekonomik ve objektif nedenlerle meydana gelmesi kaçınılmaz bulunan değer düşüklüğünün, Şufa bedelinin belirlenmesinde nazara alınması gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. Genel Kurul müzakerelerinde öncelikle HUMK.’nun 73-74-75. maddeleri hükümleri gözönüne alınarak davalı alıcı tarafından tapuda gösterilen satış bedeline, itirazda bulunup bulunulmadığı hususu ön sorun olarak ele alınmıştır. Bir kısım üyeler, davalı alıcı tarafından satış tarihi ile dava tarihi arasında geçen süre itibariyle özellikle yaşanan ağır enflasyon koşullarından söz edilerek Şufalı payın tapuda gösterilen satış bedeline itiraz da bulunulmadığını ifade ile, bunun re'sen bozma nedeni yapılamayacağını ileri sürmüşlerdir. Ancak bu görüş çoğunluk tarafından davalı alıcının gerek cevap layihasında, gerekse muhakeme safhasında açıklıkla olması dahi çekişmeli pay için, tapuda gösterilen değerin çok düşük kaldığı savunda bulunduğu, bu ileri sürüşün objektif olayların yarattığı kıymet değişikliğinin, belirlenecek ödenmesi gereken Şufa bedeline yansıtılması isteğini, dolayısıyla bedele itirazı kapsadığı gerekçesiyle paylaşılmamıştır. Gerçekten hakikati yansıtmayan sicildeki düşük satış bedelinin kabul edilmesi, Şufa hakkının kullanıldığı tarih ile satış günü arasında geçen sürede taşınmazın değerinde, enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılamayacak kadar açık bir olgudur. Zira ön alım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşmektedir. Şufa (önalım) hakkının kullanılması nedeniyle Şufa hakkı sahibi davacının, bedele ilişkin yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullanıldığı tarihteki (önceden kullanılmamış ise dava tarihi) değeri olmalıdır. Nitekim bu görüş Hukuk Genel Kurulu'nun 5.5.1993 gün 761-192 sayılı emsal nitelikteki kararında da aynen benimsenmiştir. Bu itibarla mahkemece, hükmü temyiz eden davalı vekilinin temyiz dilekçesindeki isteği de gözönüne alındığında yukarıda açıklanan gerekçelerle Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi doğru değildir. O halde Usul ve Yasa’ya uygun olmayan direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı (BOZULMASINA, ) oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Davacı, Şufalı payın ilişkin bulunduğu taşınmazda paydaş olduğunu, paydaşlardan Mehmet Yıldız'ın ¼ payını 7.3.1989 tarihinde davalıya sattığını, bu satışın 10.4.1990 tarihinde öğrendiğini ileri sürerek Sulh Mahkemesine açtığı dava ile, Şufalı payın iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Sulh Hukuk Mahkemesi payın satış değeri ile tapu harç ve masrafları toplamı 2.160.000.- lira olduğundan bahisle görevsizlik kararı vererek dosyayı Asliye Hukuk Mahkemesi’ne göndermiştir.

Davalı vekili gerek Sulh ve gerekse Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde, davacının satıştan haberi olduğunu, davanın süresinde açılmadığını savunmuş; 17.12.1991 tarihli oturumda ise satış bedeli hakkında beyanda bulunacağını, mehil verilmesini istemiştir. Davacı vekili bu beyanın savunmanın genişletilmesi olduğu gerekçesiyle genişletmeye karşı çıkmış; davalı vekili daha sonraki oturuma gelmemiştir.

Mahkeme süre konusunda taraf delillerini topladıktan sonra davanın bir aylık hak düşürücü süre içerisinde açıldığını kabulle istem gibi karar vermiştir. Hükmü davalı vekili temyiz etmiştir. Temyiz dilekçesinde, sürenin geçirildiği savunmasını tekrarla birlikte Şufalı payın iki milyon liraya değil, onmilyon'a satıldığını (yani muvazaa olduğunu) ileri sürmüştür. Görülüyor ki, davalının tüm aşamalardan Şufalı payın aradan geçen zaman içerisinde arttığı yolunda bir savunması yoktur. Davalı vekilinin anılan beyanında belirtilen biçimde savunmanın var olduğu yolundaki yüce çoğunluğun görüşüne bu açıdan katılamıyoruz.

Bir an için bedelde muvazaa iddiasının varlığı kabul edilse dahi, davalının satış aktinin tarafı olması nedeniyle, böyle bir iddiada bulunmasına olanak yoktur.

Davanın, satışın öğrenilmesinden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde açıldığı kesinleştiğinden kanımızca davada, öncelikle halli gereken husus, Şufa bedelinin tespitinde, bir itiraz bulunmadığı halde mahkemece bu konuda resen araştırma yapılıp yapılamayacağı, yapılacak ise Şufa bedelinin ne olacağıdır.

Yargı sistemimize göre, Hakim kendiliğinden bir davayı inceleyip uyuşmazlığı çözemez. Bunu tabii sonucu da Hakimin incelenmesini tarafların kendisine bildirilmiş olduğu vakıalar üzerinde yapmasıdır. Bildirilmeyen vakıaları kendiliğinden incelemeyeceği gibi hatırlatmada dahi bulunamaz. Kanunda açık hükmün bulunduğu hallerle, kamu yararının gerekli kıldığı durumlar, kuralın istisnasını oluşturur.

Kanuni Şufa hakkı mülkiyetin kanuni takyitlerinden olmakla beraber kamu menfaati için değil hissedarların şahsi menfaatlerini korumak için kabul edilmiştir.

HGK’nun 4.3.1992 gün 1991/6-523 Esas 1992/147 sayılı kararında;

(... Şufa bedelinin özellikle paranın ülkede yaşanan enflasyon sonucu alım gücünün düşmesi nedeniyle azaldığı belirtilerek yeni duruma göre değer tespiti yapılıp, bunun davacının Şufa borcuna yansıtılması istenilmediği o itibarla da açık usul hükümleri karşısında mahkemede ileri sürülmeyen hususların olayda usuldeki ayrık hallerde bulunmadığından bozma sebebi yapılamayacağı) denilmekle de kanuni Şufa hakkında, kamu menfaatinin bulunmadığı kabul edilmiştir:

Olayımızda, istisna hallerinin hiçbirisi olmadığına göre talep dışına çıkılarak mahkemenin kendiliğinden araştırma yaparak Şufalı payın değerine dava tarihine göre tespit edememesi, Yüce Genel Kurul'un önceki kararlarına ters düşecek şekilde varıldığı sonuca bu nedenlerle de katılmıyoruz.

Şufa müessesesi; çok eskiye dayanmakta olup, Mecelle’de etraflıca ele alındığı halde, Medeni Kanunumuz’da yeterince hüküm bulunmaktadır. Şöyle ki tarifin dahi yapılmasını, bu müessesenin gelişmesini öğretiye ve mahkeme içtihatlarına bırakılmıştır. nitekim öğretide de çeşitli tarifler yapılmıştır. Mecelle, "Şufa bir mülkü müşterayı müşteriye her kaça mal olduğu ise o miktar temellük etmektir" diye tarif etmiştir. Yargıtayımız ondan esinlenerek 20.6.1951 gün 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda (Gayrimenkul mülkiyetinin kanuni takyitlerinden olan Şufa hakkı gayrimenkulde hisse sahibi bulunan şahsa diğer bir hissenin üçüncü şahsa satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın alma hakkı veren aynı bir haktır) demiştir. Aradan bunca yıllar geçmesine rağmen Şufa bedelinin ne olacağını bu gün hala tartışılabiliyorsa bunun başlıca nedeni mevzuatın yetersizliğidir. Merhum Ali Himmet Berki 11.6.1947 gün 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme müzakerelerinde aynen (çok gariptir ki 1200 sene evvel ihtilaf mevzuu olan bu mesele aynı ihtilaflarla karşımıza çıkıyor) demiştir ki bu söz bu gün de geçerliliğini korumaktadır.

Şufa hakkının, müşterek payın maliki tarafından üçüncü bir şahsa satılması halinde diğer müştereklere tek taraflı irade beyanı ile ve satıştaki şartlar dairesinde tercihen satın almak yetkisi veren, inşai bir hak olduğu bilinmektedir. Şef'i tek taraflı olarak iradesini bildirdiği anda Şef’i ile Şufa mükellefi arasında satış akdi meydana gelir. Bu hukuki ilke yönünden mukaveleden doğan Şufa (M.K.'nun 658) ile kanuni Şufa (M.K.'nun 659) arasında hiçbir fark yoktur. Akdi Şufada hak, tapu siciline şerh verildiği hallerde bu şerhte tayin olunan müddet zarfında ve sicilde ayrı bir şart gösterilmemişse payın davalıya satışındaki şarta itibar olunur. (M.K.nun 658/2) kanuni Şufa için yasa ayrı bir esas getirmemiştir. Burada, bir ön sözleşme ve sicile şerh verilme söz konusu olmamakla beraber, payın davalıya satışındaki şartlar tapudaki akit tablosunda açıkça bellidir. Bu şartlara itibar olunması kanunun sair hükmü nedeniyle zorunludur. Öyleyse, Şufa hakkı kullanılmakla davacı ile davalı arasında doğan satış aktinin bedelinin, davalı ile satıcısı arasındaki satışın şartlarından olarak tapuda belli olan miktar olduğunu kabul etmek kaçınılmaz olmaktadır.

Açıklanan esaslar sebebiyle yıllardır istikrarla uygulana gelen Yargıtay kararlarında ve özellikle 20.6.1951 gün 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda Şef'i ödenecek Şufa bedelinin, satış bedeli şefie ait olması gereken satış masrafları tutarından ibaret olduğu ve 658. maddedeki hükümlerin kaffesinin 659. maddeye tatbiki lüzumu açıkça belirtilmiştir. İçtihadı Birleştirme Kararları, benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurulları, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. (2797 sayılı Kanun’un 45. maddesi) Kanuni Şufada da uygulanan sükutu hak süresi içinde açılan dava, ister satış tarihinden itibaren bir yıl içerisinde, ister öğrenmeden itibaren bir ay içerisinde açılmış olsun Şefi’in ödenmesi gereken Şufa bedeli değişmez. aksinin kabulü satış akdinin ve Şufa hakkının hukuki niteliklerini zedeleyeceği gibi gerek maddi hukuk gerekse usul hukuku açısından çok değişken ve sakıncalı haller oluşmasına neden olur. Bu şekildeki olgular, yargıya ve kararlarına olan güvenini sarsar. Çoğunluğu bu karara almaya zorlayan tek neden, satış tarihinden itibaren uzunca bir zaman sonra Şufa hakkının kullanılması durumlarında Şufa borçlusu alıcıları enflasyonunun etkisinden uzak tutmaktır. Enflasyon bugünün konusu değildir. Asırlardan beri devam edegelmektedir. Bu halin kabulü Şufa bedeli yönünden değişik ve tutarsız durumlar yaratır. Şöyle ki; Satıştan kısa bir müddet sonra Şufa hakkının kullanılması hallerinde Şufa bedeli tapuda gösterilen satış bedeli olduğu halde, elinde olmayan nedenlerle pay satışını geç öğrenen Şufa hakkı sahibinin geç öğrenmeden dolayı açtığı davada, davalı hak düşürücü sürenin geçirildiği savunmasını kanıtlayamamış ise aradan geçen zaman davalının yararına, bunun tabii sonucu da, kanundan doğan Şufa hakkını kullanan Şufa alacaklısı davacının zararı olacaktır ki elde edilmesi istenen yasanın amacına da ters düşer.

Öte yandan Şufa hakkı dava yolu ile kullanılabileceği gibi dava dışı irade bildirimiyle de kullanılabilir. Bunu önleyen yasal bir engel yoktur. Satıştan hemen sonra irade bildirimi ile bu hakkı kullanılmasında Şufa borçlusu payı devretmez, Şufa alacaklısı da çok sonradan dava açarsa; veya satıştan bir ay sonra Şufa davacısı açılıp da dosya işlemden kaldırılır, yasal süre geçmeden dava yenilenir ise hangi tarihteki bedel Şufa bedeli kabul edilecektir. Yine dava satıştan itibaren bir aylık sürede açıldığı halde yıllarca devam etmesi durumunda ne olacaktır. misalleri çoğaltmak tabii ki mümkündür.

Kanımızca meselenin yegane hal tarzı yasalarda gerekli değişikliğin yapılması, bu değişiklikler yapılıncaya kadar da pay satışının Şufa hakkı sahibine bildirilmesidir. Yasalarımız da buna müsaittir.

Federal mahkemeye göre de; Sözleşmeden doğan Şufa hakkının koşullarına ve kullanılmasına ilişkin hükümler paydaşın kanuni Şufa hakkı hususunda uygulanır. Mesela "sözleşmeden doğan Şufada olduğu gibi kanuni Şufada da satıcı Şufa hakkı sahibine ihbar etmelidir" denilmektedir. (B.G.E. 73 11 162 - Jdt 1948 1 209)

Açıkladığımız nedenlerle sayın çoğunluğun görüşüne katılmadığımızdan kararın Onanması gerektiği oyundayız. 27.10.1993

Ö. Nureddin Doğan

6. Hukuk Dairesi Başkanı

Erbay Taylan

4. Hukuk Dairesi Üyesi