ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI ÖNALIM BEDELİ TAPUDAKİ SATIŞ BEDELİ

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

Esas Numarası: 1993/6-761

Karar Numarası: 1993/192

Karar Tarihi: 05.05.1993

ŞUFA DAVASI

ÖNALIM HAKKI

ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI

ÖNALIM BEDELİ

TAPUDAKİ SATIŞ BEDELİ

743 s. MülgaTMK/2, 21, 61, 63, 658, 659

4721 s. TMK/2, 21, 82, 64, 66, 735, 732

818 s. BK/18

1086 s. HUMK/1

ÖZETİ: Ülkemizde, genel olarak, taşınmaz satımlarında tapuda satış bedeli olarak gerçek değer yerine "emlak vergisine esas alınan daha düşük değer" gösterilmektedir. Diğer taraftan Şufa hakkının kullanılması, satış işleminin ortaklara resmen duyurulmaması nedeniyle olayımızda olduğu gibi satıştan senelerce sonra gerçekleşebilmektedir. O halde Şufa hakkının, kullanılması nedeniyle uygulamada ortaya çıkan ve tartışmasız kabul edilen adaletsiz durumun yorum yoluyla düzeltilmesi olanağı olduğu kabul edilmelidir. Olayımızda yasal bir değişikliğe ve düzenlemeye gerek bulunmadığına göre bindokuzyüzotuzlardan günümüze kadar gelen yerleşmiş inançtan dönülerek, önalım bedelinin payın satışında tapu sicilinde gösterilen değer olmayıp hakkın kullanıldığı yani dava tarihindeki değer olduğunun kabulü hukukun temel amaçlarından olan adaleti gerçekleştirecektir.

Taraflar arasındaki "Şufa" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kaş Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 26.2.1992 gün ve 75-39 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 30.4.1992 gün ve 5465-5934 sayılı ilamı;

(... Davacı vekili, Şufalı taşınmazın müvekkili ile Erdoğan Tığrak ve Ayşe Bulvalı arasında müşterek iken diğer paydaşların paylarını 8.5.1982 ve 13.1.1983 tarihlerinde davalıya sattıklarını 2.2.1988 tarihinde yurda döndüğünde öğrendiğini iddia ederek, 10.2.1988tarihli dava dilekçesiyle Şufa hakkının tanınmasını Sulh Hukuk Mahkemesi’nden istemiştir.

Davalı vekili, paylarını davalıya satıldığını davacının çok daha önceden bildiğini sukutu hak süresinin geçirilmiş bulunduğunu esasen fiili bölünme sebebiyle davacının yerinin belirli ve ayrı olduğunu, davacının Şufa hakkı talep etmekte iyi niyetli sayılamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir. Tüm delillerin toplanmasından sonra davalı vekili, satış tarihi ile dava tarihi arasındaki zaman içindeki enflasyon sebebiyle Şufalı payın değerinde büyük yükselme olduğunu belirterek dava tarihindeki değerin nazara alınmasını da istemiştir.

Şufalı payların davalıya 90.100.- lira bedelle satıldığı tapu cevabından anlaşılmaktadır. Mahkeme, yaptığı keşif sonunda 44 metrekare miktarlı olan taşınmazın dava tarihindeki değerinin 44 milyon lira olduğunu, buna göre dava konusu 2/3 payın değeri karşısında davaya bakma görevinin Asliye Hukuk Mahkemesine ait olduğunu kabul ederek görevsizlik kararı vermiştir.

Şufa hakkının, müşterek payın maliki tarafından üçüncü bir şahsa satılması halinde diğer müştereklere tek taraflı irade beyanıyla ve satıştaki şartlar dairesinde tercihen satın almak yetkisi veren, inşai bir hak olduğu bilinmektedir. Şefi tek taraflı olarak iradesini bildirdiği anda Şefi ile Şufa mükellefi arasında satış akti meydana gelir. Bu hukuki ilke yönünden mukaveleden doğan Şufa (M.K. 658) ile kanuni Şufa (M.K.659) arasında hiçbir fark yoktur. Akti Şufada hak, tapu siciline şerh verildiği hallerde bu şerhte tayin olunan müddet zarfında ve sicilde gösterilen şartlar dairesinde kullanılabilir. Eğer sicilde ayrı bir şart gösterilmemişse payın davalıya satışındaki şarta itibar olunur. (M.K. 658/2). Kanuni Şufa için yasa ayrı bir esas getirmemiştir. burada, bir ön sözleşme ve sicil şerh verilme söz konusu olmamakla beraber, payın davalıya satışındaki şartlar tapudaki akit tablosunda açıkça bellidir, bu şartlara itibar olunması, kanunun amir hükmü nedeniyle zorunludur. bu nedenle de, şuf' hakkı kullanılmakla davacı ile davalı arasında doğan satış akdinin bedelinin, davalı ile satıcısı arasındaki satışın şartlarından olarak, tapuda belli olan miktar olduğunu kabul etmek kaçınılmazdır.

Açıklanan bu esaslar sebebiyle yıllardır istikrarla uygulama gelen Yargıtay kararlarında ve özellikle 20.6.1951 günü 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda, Şefi’n ödenmesi gereken Şufa bedelinin, satış bedeli ve Şefi’ye ait olması gereken satış masrafları tutarından ibaret olduğu açıkça belirtilmiştir. Kanuni Şufada da uygulanan sukutu hak süresi içinde açılan dava, ister satış tarihinden itibaren bir ay içerisinde, ister öğrenmeden itibaren bir ay içerisinde açılmış olsun Şefi’in ödenmesi gereken Şufa bedeli değişmez. Aksinin kabulü satış akdinin ve Şufa hakkının hukuki niteliklerini zedeleyeceği gibi, gerek maddi hukuk gerekse Usul hukuku açısından çok değişken ve sakıncalı haller oluşmasına neden olur. Bu şekildeki olgular da yargıya ve kararlarına olan güveni sarsar.

Olayımızda; Şufalı paylar 90.100.- TL. satıldığına bu miktar üzerinden dava açıldığına göre, yukarıda açıklanan esaslardan zuhul olunarak Şufalı payın keşfen saptanan dava tarihindeki kıymeti nazara alınarak görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI :

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava Şufa (önalım) hakkının tanınması istemine ilişkindir. Özel Daire ile yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık görevli mahkemenin (sulh-asliye) belirlenmesinde toplanmaktadır. Öncelikle ifade etmek gerekir ki bir taşınmazın ortak maliklerinden birinin payının üçüncü kişiye satması durumunda diğer ortak veya ortakların alcıdan bu payı bedelini ödeyerek öncelikle alma hakkının yani Şufa hakkının kullanılmasının söz konusu olduğu davada, görev, dava değerine göre (HUMK. m. 1-2) belirlenir. Dava olunan şeyin değerinin ise alıcı olan davalıya ödenmesi gereken bedel (Şufa bedeli) olduğu tartışmasızdır.Somut olayda Şufa (önalım) bedelinin ne olacağı başka bir anlatımla Şufa bedelinin belirlenmesi tartışma konusu olmuştur.Davalıya ödenmesi gereken Şufa bedelinin (kapsamı) ortaya konmadan dava değerinin saptanması olanağı bulunmadığına göre, Usul sorunun söz konusu olduğu durumda işin esasını ilgilendiren konunun tartışılması gerekmiştir.

Altıncı Hukuk Dairesi'nin bozma kararında da açıklandığı gibi; Yargıtay uygulamasında, (YHGK.’nun 7.10.1931 günlü kararından beri, bkz. Tepeci Notlu izahlı Türk Kanunu Medenisi II 1946, sh. 49) Şufa bedeli olarak ödenmesi gereken miktar "Davalıya tapuda yapılan satışta düzenlenen sözleşme tablosunda (sicilde) gösterilenle" sınırlı olduğu kabul edilmekte idi. Ancak Şufa (önalım) bedeli olarak tapu sicilinde gösterilerinin esas alınması, hakkaniyet ile bağdaşmayan ve çıkarlar dengesini bozan durumlar meydana getirmektedir.

Ülkemizde, genel olarak, taşınmaz satımlarında-tapuda-satış bedeli olarak gerçek değer yerine "emlak vergisine esas alınan daha düşük değer" gösterilmektedir.

Diğer taraftan Şufa (önalım) hakkının kullanılması, satış işleminin ortaklara resmen duyurulmaması nedeniyle olayımızda olduğu gibi satıştan senelerce sonra gerçekleşebilmektedir.

İşte, gerek gerçeği yansıtmayan sicildeki düşük bedelin kabul edilmesi ve gerekse satış günü ile Şufa hakkının kullanıldığı (genellikle tescil) davası ile birlikte kullanılmakta) gün arasında geçen sürede taşınmazın değerinde enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi, hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını (hakkaniyet) önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılmayacak biçimde ortaya çıkmaktadır. Bu durumda Şufa (önalım) hakkı sahibi nedensiz zenginleşirken alıcı olan davalı, fakirleşmektedir. Nitekim, olayımızda, davalıya (tapu sicilindeki bilgiye göre) 1982 yılında 90.100.- lira satılan payın davanın açıldığı (Şufa hakkının kullanıldığı) 10.2.1988 günündeki değerinin yaklaşık 30.000.000.- lira olduğu belirlenmiştir. Şufa bedeli olarak 30.000.000.- TL.ye karşılık 90.100.- liranın ödenmesini kabul etmenin hakkaniyete uygun düşeceğini savunma olanağı yoktur, konunun tartışılması sırasında bu durum oybirliği ile benimsenmiştir.

Sorun, çözüm yolu ve yönteminde toplanmıştır. Altıncı Hukuk Dairesi'nin bozma kararındaki görüşleri benimseyen üyeler, sözleşmeye dayanan Şufa (önalım) hakkını düzenleyen M.K.’nun 658. maddedeki kuralların kanuni Şufa hakkı (M.K. m.659) içinde uygulanacağını, bu nedenle "hakkın tapu sicilinde gösterilen şartlar dairesinde kullanabileceğini ve burada gösterilen bedelin Şufa bedeli olduğunu" ve ortaya çıkan adaletsiz ve hakkaniyete aykırı durumun ancak yasa değişikliğiyle giderilebileceğini savunmuşlardır.

Kanuni, Şufa hakkının düzenlendiği M.K.'nun 659. maddesinde yalnız Şufa hakkının varlığından söz edilmiş, hakkın kullanılmasının koşulları özellikle Şufa bedelinin ne olacağı açıklanmamıştır. Bu nedenle M.K. 658. maddesinde sözleşmeden kaynaklanan Şufa hakkı için getirilen koşulların kural olarak-kanuni Şufa (önalım) içinde uygulanacağı görüşü doğrudur, bu husus, 26.12.1951 gün ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda da benimsenmiştir.

Ancak; M.K.’nun 658. maddesindeki "Şufa" hakkının tapu sicilinde gösterilen şartlar dairesinde herhangi bir malike karşı dermeyan olunabilir" kuralı bir sözleşmenin getirdiği yükümlülüğün sonucu olarak (ahde vefa) kabul edilmelidir. Bir sözleşmede yer alan ve tapu siciline şerh edilen Şufa hakkı bedelinin, hakkın sahibini bağlayacağı tartışılmaz. Bu nedenle yasa gereği doğan sözleşme dışı Şufa hakkında “tapudaki satış bedelinin mutlak bağlayıcılığı söz konusu olmamalıdır”. Nitekim 658. maddenin ikinci bendinde sicilde şart gösterilmemiş ise gayrimenkulün (taşınmazın) davalıya satışındaki şarta itibar olunur hükmü de getirilmiştir. Bu da yalnız sözleşmede kararlaştırılan şartın yani önalım (Şufa) bedelinin bağlayıcılığını ortaya koyar; burada sicilden değil sözleşmedeki kararlaştırılan şarttan söz edildiği gözardı edilmemelidir. Yasa gereği satışla birlikte doğan önalım (Şufa) hakkında alıcı olan davalı, Şufa bedeli için bir yükümlülük altına girmemiştir. Kanuni Şufa hakkı nedeniyle davalının, satış bedeline ilişkin önceden kabul ettiği şart söz konusu değildir.

O halde sözleşmeden doğan Şufa hakkı için geçerli olan "sicilde gösterilen şartlar" kuralının yasal önalım (Şufa) hakkında söz konusu bedelin belirlenmesinde de uygulanacağını kabul etmek hem 658. maddenin amacına ve hem de adalet ve hakkaniyet inançlarına uygun düşmez. Ancak davalının Şufa hakkı sahibine karşı satış bedelinin tapuda yazılı olan miktardan fazla olduğunu ileriye sürüp süremeyeceği üzerinde durulmalıdır.

Yargıtay'ın yukarıda açıklandığı gibi eskiden beri yerleşmiş görüşü ve doktrinde bir kısım öğretim üyeleri (N. Feyzioğlu Şufa Hakkı Sh. 428-430; T. Esener, Muvazaalı Muameleler Sh. 62-68; Gürsoy/Eren/Cansel Türk Eşya Hukuku, 2 Baskı 1984 Sh. 487; Oğuzman/Seliçi Eşya Hukuku, 1988, Sh. 809) davalının tapuda gösterilen satış bedelinin gerçekte daha fazla olduğunu ileri süremeyeceğini kabul etmektedir. Bu yolda yapılan yorumların iki ana gerekçesi bulunmaktadır.

Birincisi, "davalının, Şufa hakkı sahibine karşı satış bedelinin muvazaalı yapıldığını ileri sürmesinin hüsnüniyet ve ahlak kurallarına (M.K. m.2) aykırı görülmesi"dir. Ancak önalım hakkı sahibinin, satılan payı gerçek değerinin çok altında alma girişiminin doğruluk ve güven (hüsniyet) kuralları (M.K. m.2) ile bağdaştığını söylemek olanağı olmadığı da gözetilmelidir. Hak sahibinin satılan payı gerçek değerinin altında almak istemesi yarar ve çıkarlar arasındaki dengeyi bozar; bu durumdaki kişinin M.K.’nun 2. maddesinden yararlanması olanağı olmamalıdır.

İkincisi ise, 5887 sayılı eski Harçlar Kanunu'nun 72. maddesinde "tapu idaresine bildirilecek satış bedeli işlem tarihindeki sürüm bedelinden aşağı olamaz" kuralıdır; taşınmaz satışlarında bedelde muvazaanın önüne geçmek için konulduğu kabul edilerek, "bu kural ile artık alıcının tapu sicilinde tescil edilmiş bedele dayanan önalım (Şufa) hakkı sahibine karşı bir iddiası olamayacağı" savunulmuştur. (Esener age. sh. 68).

Ancak; Devlet'in, vergi alacağını böyle bir kurala bağlamış olmasının nedeni, kamu hizmeti ve yararıdır; bu düzenlemeyle özel hukuk sorununun çözümlenmesi yasa koyma tekniğiyle bağdaşmaz. Kaldı ki amaç açıktır. Bu gün yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 4 sayılı tarifesinin 20. maddesinde getirilen kural, uygulamada idare tarafından yorumlanarak, "tapuda yapılan işlemlerde devir ve alım bedeli değil emlak vergisi için gösterilen (daha düşük bedel)" değer esas alınmaktadır.

Türk - İsviçre Borçlar Hukuku’nda, kural olarak, muvazaalı işlemlerin geçersizliğinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesini önleyici bir kural bulunmamaktadır. (Esener, sh. 112); genel kabul görmüş görüşe göre "muvazaanın üçüncü kişiye karşı ileri sürülememesinin ancak böyle bir iddianın ortaya atılmasının" ya hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olması, ya da "B.K.’nun 18/II deki gibi yasada açıkça öngörülmüş olan durumlarda" söz konusu olabilir; Şufa hakkı sahibine karşı muvazaanın ileri sürülmesinde hakkın kötüye kullanılması niteliği yoktur (Tandoğan Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C.1/1.5 Baskı 1988, SH.238). Çünkü alıcı olan davalının, Şufa hakkı sahibi davacının davaya konu payı gerçek değerinin altında düşük bedelle almak istemesine karşılık muvazaa iddiasını ileri sürmesi çıkarlar dengesini korumayı amaçlamaktadır.

Davacı ve davalı bu hukuki işlemin tarafları olmadığına göre "bedelde muvazaanın davalı tarafından tanıkla kanıtlanabileceği" kabul edilmelidir. Nitekim 21.5.1958 gün ve 7/3 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı'nda ortak taşınmazın paydaşı, payını karı kocaya, çocuklarına veyahut akrabaya temlik etmesi durumunda görünüşte satış sözleşmesi olsa bile gerçekte miras hukuk ile ilgili amaçlar ya da bağışlama gibi düşüncelerin egemen olduğu durumlarda, önalımı (Şufa) hakkının kullanılamayacağı" kabul edilirken, hem muvazaa iddiasının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebileceği hem de bu iddianın tanıkla kanıtlanabileceği sonucuna varılmıştır. (YHGK. 14.4.1993 gün 8/159 sayılı kararı).

20.6.1951 gün ve 13/5 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı’nda ise önalım (Şufa) hakkı, taşınmazda pay sahibi bulunan kişiye diğer bir paydaşa ait hissenin üçüncü kişiye satılması durumunda o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisi veren aynı bir hak olarak tanımlanmıştır. Bu nedenle İnançları Birleştirme Kararı’nın sonuç bölümünde "satış bedelinden söz edilmesini" müşteriye mal olan satış bedeli olarak almamak gerekir. Bu nedenle anılan İnançları Birleştirme Kararının Şufa bedelinin payın satışı nedeniyle oluşturulan sicilde yazılı bedelle sınırladığı yolundaki görüşler üyelerin çoğunluğu tarafından paylaşılmamıştır. Şufa (önalım) hakkının, ortak payın satışından çok sonra kullanılması nedeniyle aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ile enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Yukarıda açıklandığı gibi; önalım bedeli sicilde gösterilen satış değeri ile sınırlı olmadığına göre, hakkın şu veya bu nedenle geç kullanılmasından dolayı davacıya amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Çağdaş hukuk, haksız yani tam karşılığı verilmeden elde edilen kazançları korumamaktadır. (M.K. m.21, 61-63) Mülkü ve ortağı ile ilgisini kesen bir kimsenin günün birinde ortaya çıkarak alıcı (davalı) zararına azımsamayacak oransız bir çıkar sağlaması, M.K.’nun 2. maddesinde düzenlenen objektif hüsnüniyet kuralına aykırıdır. (Belgesay Mahkeme İçtihatları Analizi VII Şufa Hakkı 1956 sh. 19). Bu nedenle satış tarihinden sonra taşınmazın değerinde meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının Şufa bedeline dahil edilmesinin yorumu Yasa’ya ve hukukun genel prensiplerine ters düşmez. Bedelin alıcı davalıya ödenmesinde sadece tazmin durumu olduğuna göre, hakkın kullanılması hiç bir zaman davalının zararına olmamalıdır.

Tüm bu nedenlerle Şufa (önalım) hakkının kullanılması nedeniyle hak sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğü hakka konu olan payın, hakkın kullanıldığı tarihteki (önceden kullanılmamışsa dava tarihi) değeri olmalıdır. Davalının, Şufa hakkına konu edilen "satış tarihindeki gerçek değerinin sicilde gösterilen değer olmadığını" ve "satıştan sonra payın değerinin objektif veya enflasyon nedeniyle değiştiğini" ileri sürme hakkı verir.

Önalım bedelinin hakkın kullanıldığı tarihteki gerçek sürüm değerine göre belirlenmesinden bir takım kuşkulara ve duraksamalara kapılmaya yer olmamalıdır. Nasıl sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkında, sicilde bedel gösterilmeyen veya yasal önalım hakkında, hak sahibi davacının bedelde muvazaa iddiası ileri sürdüğü veya satış yerine bağış işlemi yapılan durumlarda gerçek satış bedeli araştırılabiliyorsa burada da yapılacak işlem aynı niteliktedir.

O halde Şufa (önalım) hakkının, kullanılması nedeniyle uygulamada ortaya çıkan ve tartışmasız kabul edilen adaletsiz (hakkaniyet) durumun yorum yoluyla düzeltilmesi olanağı olduğu kabul edilmelidir. Unutulmamalıdır ki, yasaların uygulanması sırasında görülecek haksızlıkların, adaletten sapmaların düzeltilmesi ilk önce yargıya düşen bir görevdir. Yasa’nın açık ve buyurucu bir emri olmadıkça yargı bu görevini yerine getirmekle yükümlüdür. Olayımızda yasal bir değişikliğe ve düzenlemeye gerek bulunmadığına göre bindokuzyüzotuzlardan günümüze kadar gelen yerleşmiş inançtan dönülerek, önalım (Şufa) bedelinin payın satışında tapu sicilinde gösterilen değer olmayıp hakkın kullanıldığı yani dava tarihindeki değer olduğunun kabulü hukukun temel amaçlarından olan adaleti (hakkaniyet) gerçekleştirecektir.

O halde mahkemenin, görevin belirlenmesinde temel alınacak dava değerini, önalım hakkına neden olan satılan payın dava tarihindeki değerine göre tespit etmesi ve bu nedenle görevsizlik kararı vermesi doğru olmuştur.

Konu üzerinde yapılan görüşme ve tartışmalar sırasında: Bir kısım üyeler, "10.5.1944 gün ve 11/18 sayılı İnançları Birleştirme Kararı’na dayanarak ve davanın tapu sicilinde gösterilen değere göre açıldığını, bu değere itirazın görev sorununa etkili olamayacağı gerekçesiyle" mahkemenin görevsizlik kararı veremeyeceğini fakat sulh mahkemesinin dava tarihindeki bedeli önalım (Şufa) bedeli olarak belirleyebileceğini ileri sürmüşlerdir. Ancak 1944 tarihli anılan inançları birleştirme kararı dava açıldıktan sonra usulün 186. maddesinin söz konusu olduğu durumlarda meydana gelen değer değişikliğiyle ilgilidir. Diğer taraftan HUMK.’nun 1. maddesi "görevli mahkemenin tespitinde davanın açıldığı gündeki değerin esas tutulacağını" kabul etmiştir, önalım (Şufa) bedeli, payın dava tarihindeki değeri olarak kabul edildiğinde görevin de buna göre belirlenmesi zorunludur. Gerekçesiyle çoğunluk tarafından bu görüş de paylaşılamamıştır. O halde Usul ve Yasa’ya uygun bulunan direnme kararı onanmalıdır.

SONUÇ:Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle (ONANMASINA, ) oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY YAZISI:

Taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni Şufa hakkı, taşınmazda pay sahibi olan şahsa, başka bir hissenin üçüncü şahsa satılması halinde, o payı belli bir süre içinde satın alma hakkı veren ayni bir haktır. Bu hak Şufalı payın üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi belli şartlar altında kullanılacak yenilik doğuran kurucu bir haktır. Bu hakkın kullanıldığına ilişkin tek taraflı irade bildiriminin alıcıya ulaşmasıyla, Şufa hakkı sahibi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın alıcıya halef olur. Bu andan itibaren Şufalı payın Refi ve kararı Şefi’e ait olur. Alıcı Şufalı pay kendisine neye mal olmuş ise o miktar ile şefin alacaklısı olur. Şufa hakkının bu hukuksal niteliği açısından hiçbir duraksama ve ayrı görüş mevcut değildir. 1940 yılından itibaren alınmış birçok Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararları’nda da bu esaslar kabul ve ifade ede gelmiştir.

Medeni Kanun’un 657. maddesinden itibaren taşınmaz mülkiyetin takyitleri düzenlenirken, akitten ve kanundan doğan Şufa hakkı arasında hiçbir ayrım yapılmaksızın, müşterek hükümler 658. maddede yer almış tekrardan kaçınılarak 659. maddede sadece paylı taşınmaz paydaşlarının da Şufa hakkına sahip olduğu belirtilmekle yetinilmiştir. Bu bakımdan 658. maddedeki hükümlerin tamamının 859. maddenin uygulanmasında da nazara alınması gerekeceği açık ve seçiktir.

Akti Şufanın isteyişinde esas olan taraflar arasındaki aktin şartlarıdır. O akit ve şartları sicilde şerhli olacağından hak o şartlar dairesinde kullanılacaktır. M.K.658/1. maddede bu hususu açıkça belirtildikten sonra aynı maddenin 2. fıkrasında, Şufa hakkının şartlarının akitle gösterilmemiş ve dolayısıyla tapu sicilinde o şartların yer almamış olması halinde ise Şufalı payın alıcıya satışındaki şartlara itibar olunacağı hükme bağlanmıştır. M.K. 659. maddesiyle tanınan kanuni Şufa hakkı kullanılırken işte bu 658. maddenin ikinci fıkrasındaki gibi tapuda yapılan satışın şartlarına itibar olunacaktır. Şufa hakkının satıştan veya daha sonraki öğrenme gününden itibaren bir ay içinde kullanılmış olması bu yönden bir ayrıcalık yaratmaz. Zira maddenin son fıkrasının tüm maddeyi kapsadığı tartışılmayacak kadar açıktır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 26.12.1951 gün 1/6 sayılı kararı bu yöndeki bazı tereddütleri daha o zaman ortadan kaldırmıştır. Böylece kanuni Şufa hakkı kullanıldığında davacı ile davalı alıcı arasında doğan halefiyet sonucu alıcıya iade edilecek olan bedel onun payı satın alırken satıcıya ödediği satış bedeli ile yaptığı satış masrafları ve harçlar toplamından ibaret olan maliyet bedelidir. 20.6.1951 tarih ve 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı sonuç fıkrası bir kere daha bu hukuki gerçeği vurgulamamıştır.

Yukarda belirtildiği gibi, yasal düzenlemedeki açıklığa ilaveten yıllar önce ortaya çıkan bazı değişik düşünceler Yargıtay İçtihatları Birleştirme kararlarıyla giderilmiştir. İçtihadı Birleştirme Kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurulları’nı, Daireleri’ni ve Adliye Mahkemeleri’ni bağlar. (2797 sayılı Yargıtay Kanunu’nun 45. maddesi). Bu yasal zorunluklara karşın Medeni Kanun’un 658. maddesinin 2. fıkrasının, ancak satıştan itibaren bir ay içinde açılan davalara hasren düzenlendiği sonucuna verilmesi ve bunun sonucu olarak tapudaki satış bedeli dışında yeni bir bedel arayışı yoluna girilmesi doğru değildir.

Çoğunluğu bu karara zorlayan tek dayanak, satış tarihinden uzunca zaman sonra Şufa hakkının kullanılması durumunda, alıcıları enflasyon karşısında koruyup mağduriyetleri önlemek gerektiği inancıdır. Ancak davanın bir tarafı için olan bu düşünce, Yasa’nın verdiği hakkı yine yasal sürede kullanan diğer taraf davacının durumunu ağırlaştırarak, asıl amaçla çalışır sonuç doğurmaktadır. Davacı satışı geç öğrenmiş, hak düşürücü sürenin geçirildiği kanıtlanmamışsa, aradan geçen zamanın davalıya yarar davacıya zarar verir bir sonuç doğurduğunun ve davacının kötü niyetli kişi gibi kabul edilmesi nasıl savunulabilir? Ayrıca hakkın kullanılmasıyla hak sahibi ve Şufa borçlusu arasında doğan satış akdinin bedeli açısından ikili ve tutarsız durum yaratılmış olmaktadır. Zira, hakkın satıştan kısa süre sonra kullanılması halinde bedel, tapuda yazılı ve başlangıçta bilinmeyen, savunmaya göre gündeme geldiği takdirde tartışılıp bilirkişi düşüncesiyle saptanabilen değişken değere dönüştürülmüş olmaktadır. Oysa satış akdinin asıl unsuru olan bedelin değerden farklı olduğu tartışılmaz. Öte yandan hakkın satıştan ne kadar sonra kullanılacağı durumlarda değer esasının uygulanacağının belirsizliği de yeni bir sorun olarak ortaya konulmaktadır.

Çoğunluğun vardığı sonuç uygulamada başka duraksamaları da beraberinde getirecektir. Şufa hakkı dava dışı irade bildirimiyle de kullanılabileceği için, satıştan hemen sonra bu yolla hakkın kullanılmasına rağmen Şufa borçlusunun payı hak sahibine devretmeye yanaşmadığı durumlarda sonradan dava açılması zorunluğu doğan hallerde hangi tarihteki bedel veya değer Şufa bedeli olarak kabul edilecektir?... yine satıştan hemen sonra açılan bir dava yıllarca bitirilemiyorsa davanın devamı sırasında yeni bir bedel arayışına mı girilecektir?...

Diğer taraftan, bir aktin tarafı olan kişi o akitle muvazaa bulunduğu yolundaki iddiasını ancak yazılı delille kanıtlamak durumundadır. 5.2.1947 gün 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilen bu ilke sebebiyle, bedelde muvazaa savunması ileri sürmekte yarar bulunmadığını bilen davalılar, Şufalı payın satın alınmasından sonra değerinde artmalar olduğunu bildirmek ve bu yolda bilirkişi mütalaası almak suretiyle, belli bir miktarı dahi kanıtlamak zorunda kalmadan İçtihadı Birleştirme Kararı’nı aşmak imkanına sahip olacaktır; bunun tabii sonucu olarak da pay satışları yapılırken, fazla harç ödememek, için satış bedelini küçük göstermekle hiçbir sakınca görmeyeceklerdir. Bu durum devletin zararına da yol açacağından görüşün bir başka sakıncalı yarını oluşturacaktır.

Mahkemenin görevi meselesine gelince; Dava Şufalı payın tapuda yazılı satış bedeli sebebiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevi dahilindedir. Davalı görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olmasını zorunlu kılan, daha yüksek bir satış bedeli iddiası getirmemektedir. Sadece o bedelin zararına olacağını savunmuştur. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 10.5.1944 gün 14/18 sayılı kararında, "asıl Şufa davası açıldıktan sonra, davanın devamı sırasında, pay daha yüksek bedelle 3.kişiye satılırsa HUMK'.nun 186. maddesine göre davanın yeni malike yönetilmesi halinde son bedele bakılarak görevsizlik kararı verilmeyeceği" kabul edilmiştir. Bu kararın gerekçesinde amaç açıkça belirtilmiştir. Aynı amaçtan hareketle, Şufa davalarında görevli mahkemenin tapu sicilindeki satış bedeli miktarına nazaran tayin edilmesi gerektiği, gerçek satış bedelinin daha az veya fazla olduğuna dair iddialarına göreve etkili olamayacağı Yargıtay H.G.K.’nun 4.2.1953 gün 38/39 ve 16.6.1954 gün 76/20 sayılı kararlarıyla benimsenmiştir. Uzun yıllardır uygulama bu yoldadır. Şufa bedelinin sonradan savunmaya göre değişken bir değer olabileceğinin kabulünde de bu yargısal kararlardaki görüşler kıyasen kabul edilip sürdürülmelidir. Görevsizlik kararı şartları gereğinin kabul edilmesi halinde apayrı bir uygulama getirilmiş olacak, ayrıca davanın devamı sırasında verilecek görevsizlik kararları, bunların kesinleşmesi aşamaları davaların uzamasına neden olacak, Şufa bedelinin ne olması gerektiği yolundaki çoğunluk kararının tek amacı bu yolla etkisiz kalacaktır.

Yukardan beri açıkladığım nedenlerle sayın çoğunluğun kararına katılamıyorum.

5.5.1983

Üye

M. Elçin

GEREKÇEYE KARŞI OY YAZISI :

Davacı, müştereken paydaşı bulunduğu taşınmazın diğer paydaşlarca paylarının 8.5.1982 ve 13.1.1983 tarihlerinde davalıya satıldığını, satışı yeni öğrendiğini belirterek 10.2.1988 tarihinde sulh hukuk mahkemesinde açtığı bu dava ile önalım hakkını kullanmıştır.

Mahkemece, dava tarihi itibariyle taşınmaz bedelinin 44.000.000 lira civarında bulunduğu belirterek görevsizlik kararı verilmiştir.

Özel Daire, önalım hakkı sahibinin ödemesi gereken bedelin tapuda yazılı olan bedel ile tapu harç ve masrafından ibaret olduğunu bunun da, tapuda 90.500 lira olarak gösterildiğini açıklamak suretiyle , yerel mahkeme kararını bozmuştur.

Yerel mahkemenin kararında direnmesi üzerine, Hukuk Genel Kurulunca yerel mahkeme kararının onanması gerektiği sonucuna varılmıştır.

Yerel mahkemenin gerekçesi, M.K.’nun 2. maddesinden hareket edilerek varılan bir sonuçtur. Kişisel düşünceme göre, M.K.’nun 2. maddesinin uygulanmasının gerektiği fikrine katılmakla birlikte, gerekçenin aşağıda belirteceğimiz hukuki temele dayanmasını uygun görmekteyiz.

Kişisel düşüncemiz, kararda da varılan sonuca biz de katılıyoruz. Yani önalım hakkı sahibinin bu hakkını yıllarca sonra kullanması durumunda ödeyeceği bedelin tapuda yazılı olan bedel ile tapu harç ve masrafından ibaret olmadığı, dava tarihindeki gerçek değerin ödenmesi gerektiği hususu bizce de doğrudur.

Ne var ki bu sonuca varılabilmesi için dayanılan hukuki sebebe ve kararın gerekçesine kısmen de olsa katılmamaktayız.

Şöyle ki, önalım hakkı yenilik doğuran bir hak olması itibariyle hakkın kullanılması ile karşı tarafın kabulüne veya herhangi başkaca bir işlemin yapılmasına gerek kalmadan yeni hukuki bir durum ortaya çıkmaktadır. Hakkın bu niteliği itibariyle kullanılması bir tasarruf işlemidir ve aynı bir nitelik taşımaktadır. Başka bir anlatımla, borçlandırıcı işlemin bir tür tasarruf işlemine dönüştürülmesi, onun ifası niteliğindedir.

Önalım hakkı, başkalarına nazaran öncelikle satın alma hakkıdır. Bu hakkın yasada öngörülen süre içinde kullanılması ile, hak kazanılmış olur. Amaç bir üçüncü kişinin paydaşlar arasına girmesini önlemektir.

Paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması ile diğer bir paydaşın satılan payı öncelikle satın alma hakkı doğmaktadır. Bu hakkını tek taraflı bir irade beyanı ile kullandığı anda, mülkiyeti kazandığının kabulü gerekmektedir. İşte bu kazanmanın koşulları uygulamada tartışmalar yaratmıştır. Nedeni de hukuk alanına yansıması itibariyle önalım hakkı sahibinin, önalıma konu olan pay, satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmede belirlenen, koşullarlarını, yoksa alıcı ile kendisi arasında yeni bir sözleşmenin kurulduğu sonucuna varılarak bu son sözleşmeye göre mi istemde bulunacağı tartışmasından kaynaklanmaktadır.

Bize göre satıcı ile alıcı arasında düzenlenen satış sözleşmesi nedeniyle mülkiyet alıcı adına tescil edilmektedir. Bu tescille alıcı M.K. 633. maddesi gereğince payın mülkiyetini kazanmaktadır. ne var ki bu mülkiyet hakkı önalım hakkı sahibinin hakkını kullanması taliki şartına bağlıdır.Hak kullanılmakla mülkiyet sonuçsuz ile alıcı adına yapılan tescil sebepsiz ve haksız bir tescil mahiyetini alır.

Bundan dolaydır ki, önalım hakkı sahibi payın kendi adına devredilmesini, alıcıdan ister. böylece, payın mülkiyetinin devir yolu ile alıcı adına tescil edilmesi üzerine, alıcı payın mülkiyetini önalım hakkı sahibine devretmekle yükümlü olan satıcı paydaşın yerini tutmuştur. Bundan dolayı da artık önalım hakkı sahibinin muhatabı alıcı olduğundan satıcı bu üçgenin dışında kalmıştır. Ancak davanın alıcıya yönetilmesinin hukuki dayanağı ve sebebi satıcı paydaş ile alıcı arasında yapılan sözleşme ve bu sözleşmeye göre alıcı adına intikal ettirilen mülkiyetin istenmesine ilişkin hukuki olgulardır. Durum böyle olunca şöyle bir sorun ortaya çıkmaktadır. Satıcı ile alıcı arasında yapılan sözleşme ve bunun sonucu olarak mülkiyetin alcıya devredilmesi üzerine, önalım hakkı sahibinin bu hakkını yıllarca sonra kullanmaya kalkışması durumunda bu hakkın satıcı ile alıcı arasında yapılan sözleşmenin hakkın alıcıya karşı kullanılması sonucu aynı sözleşmesinin bu defa kendisi ile alıcı arasında kurulmuş gibi hukuki sonuç doğurduğu, ancak yıllarca önce kurulmuş gibi olan ve önalımı hakkı sahibinin bu hakkını kullanmakla sözleşmenin eski şartlar gereğince icrasının istendiği böyle bir istemin ise, sözleşmeye bağlılık (Ahde vefa) ilkesine uygun olup olmadığı sonucudur. Bize göre önalım hakkı sahibinin yıllarca sonra satışı öğrendiğini belirterek bu hakkını kullanması eskiden satıcı ile alıcı arasında yapılan eski sözleşmenin bu gün itibariyle bir ifasını talep etme niteliğinde olduğundan, alıcıyı da bu sözleşme ile bağlı tutmak hak ve adalet kurallarına uygun düşmez. Burada yıllarca önce yapılmış olan bir sözleşmenin yıllarca sonra icrasının yapıldığı tarihteki sözleşme uyarınca istenmesi M.K.’nun 2. maddesine aykırıdır. Ancak bu sonuca varılabilmesi için sözleşmenin yapıldığı (satıcı ile alıcı arasındaki sözleşme ve payın devredildiği tarih) tarihteki koşullar ile ifasının istendiği tarihteki ekonomik koşulların önemli ölçüde değişmiş olması gerekir. Bu halde tarafların sözleşmenin yapıldığı zamandaki durumların değişmemesi koşulu ile sözleşmeyi yaptıkları kabul edilir. (Clansula Rebus Sie Stantibus) olarak da isimlendirilen bu teoriye göre sözleşmenin yapıldığı tarih ile ifasının istendiği tarih arasında geçen sürede koşulların değişmiş olması nedeniyle, eğer taraflardan biri meydana gelen değişmeleri bilse idi, sözleşmeyi yapmayacağı, böylece sözleşmeyi kuran irade beyanın meydana getirdiği işlemin çöktüğü, yerine getirilmesinin taraflardan biri için son derece güçleşmiş olması gerekir. Buna karşın sözleşmenin eski koşullarla ifasının istenmesi taraflardan biri yararına önemli ölçüde haksız bir zenginleşme diğeri içinde bir zarar meydana getirmek suretiyle hukukun hiç de öngörmediği bir sonuç ortaya çıkmaktadır. İşte bu durumda belirtilen emprevizyon teorisi uyarınca sözleşmenin günün koşullarına uyarlanması gerekmektedir.

Somut olayda sözleşme 1982 yılında yapılmış olup, tapudaki bedel 90.500 liradır. Dava tarihindeki payın bedelinin 29.000.000 lira dolaylarında olduğu belirlenmiştir. Böyle bir sonucun meydana gelmesinde tarafların kusuru yok ise de, önalım hakkı sahibinin tapuda yazılı olan bedele tescil isteminde bulunması hiç bir kusuru bulunmayan davalı alıcının önemli ölçüde zarara uğraması sonucunu doğuracaktır.

Bu duruma göre önalım hakkını uzun süre sonra kullanılması halinde para değerindeki düşmeler nedeniyle ödenecek bedelin, tapuda yazılı olan bedel ile harç ve masraftan ibaret olmayıp, dava tarihindeki bedel esas alınmalı, bu bedelden davalının kullandığı sürede elde edebileceği gelirler düşülmelidir. Böyle bir yöntemle yapılacak değer tespitinin gerek M.K.’nun 658 ve 659. maddelerine ve gerekse özel dairece işaret edilen 20.6.1951 gün ve 5/13 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararı’na aykırı olmadığı düşüncesindeyiz. Çünkü M.K.’nun 659. maddesi bedelden sözetmemektedir. Aynı Yasa’nın 658/2. maddesinde olaya uygulama olanağı bulunmamaktadır. zira satıcı bir ay içinde önalım hakkı sahibini haberdar etmekle yükümlü tutulmuştur. Sözü edilen İB.K. da buna engelleyen bir sonuca varmak olası değildir.

Davaya bakacak görevli mahkemenin belirlenmesine gelince HUMK.’nun 1. maddesi görevin, dava tarihindeki değer esas alınarak belirleneceği, aynı Yasa’nın 2/3. maddesi ise para dışındaki dava konusu şeylerin değerinin mahkemece tespit edileceği ifade olunmuştur. Somut olayda önalım hakkı sahibi bu hakkını kullanmakla, aynı bir hakkın sahibi olduğunu ve bunun tanınmasını, adına tescil edilmesini istemektedir. O hakkın kullanıldığı tarihteki değeri de mahkemece belirlenen miktar olarak kabul edilmelidir. Bu miktarın tespitinde izlenen yöntem yanlış veya eksik olabilir. Onun düzeltilmesi yoluna gidilebilir. Ancak benzer somut olaylarda hiç bir zaman tapudaki değerin esas alınmasının istenmesi kabul edilemez.

Görevli mahkemenin belirlenmesinde özel dairece bozmaya dayanak yapılan 10.5.1944 tarih ve 18/14 sayılı İBK.’nın olayımıza uygulama olanağı bulunmamaktadır. Çünkü İBK. da hakkında dava açılan alıcının hak konusu payı üçüncü bir kişiye devretmesi halinde, önalım hakkı sahibinin HUMK.’nun 186. maddesi uyarınca hakkını yeni devir alana karşı kullanması durumunda ikinci davanın ilk davanın devamı olarak kabul edilmesi gerektiğini öngörmektedir. Bu nedenle de olaya uygulama olanağı bulunmamaktadır.

Sonuç olarak genel kurulca varılan sonuç bize de uygun düşmektedir. Ancak bedelin tespitinde dava tarihinin esas alınması gerektiğine ilişkin gerekçeye dayanak yapılan hukuki olgular bize uygun düşmemektedir. Özellik davalının muvazaa savunmasına itibar edilemeyeceğini düşünmekteyiz. Çünkü aksi halde HUMK.’nun taraflar arasındaki yazılı sözleşmenin aksinin yazılı olmayan başka delillerle ispatı gibi bir sonuca varılmış olur. Zaten böyle bir yöntemde 7.10.1953 gün ve 7/8 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları ile de bağdaşmaz.

Belirtilen nedenlerle, kararın bedelin tespitine ilişkin olarak yazılan hukuki dayanak olarak gösterilen nedenlere katılamamaktayız.

Bilal Kartal

Üye